La Mancata Registrazione Dei Contratti Di Locazione Ad Uso Abitativo Dalla Vecchia Alla Nuova Formulazione Dell'Art. 13 Della Legge 431/1998

• Autore: Antonio Mazzeo
• Pagine: 15-19

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dott

DOTTRINA

Arch. loc. cond. e imm. 1/2017

LA MANCATA REGISTRAZIONE

DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

AD USO ABITATIVO DALLA

VECCHIA ALLA NUOVA

FORMULAZIONE DELL’ART. 13

DELLA LEGGE 431/1998 (*)

di Antonio Mazzeo

SOMMARIO

1. Effetti della mancata registrazione dei contratti di locazio-

ne ad uso abitativo nella legge 431/1998 (art. 13, comma 1,

nella formulazione originaria) e nella legge f‌inanziaria 2005

(art. 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004, n. 311). Cenni.

2. La mancata registrazione dei contratti di locazione ad uso

abitativo nel D.L.vo n. 23/2011 (art. 3, commi 8-9-10). Decla-

ratorie di illegittimità costituzionale. 3. La nuova disciplina

in tema di registrazione del contratto di locazione di immobi-

le ad uso abitativo.

1. Effetti della mancata registrazione dei contratti di

locazione ad uso abitativo nella legge 431/1998 (art.

13, comma 1, nella formulazione originaria) e nella

legge f‌inanziaria 2005 (art. 1, comma 346, legge 30 di-

cembre 2004, n. 311). Cenni

Il problema della nullità per omessa registrazione del

contratto di locazione ad uso abitativo è stato affrontato

dalla dottrina e dalla giurisprudenza in riferimento all’art.

13 della legge 431/1998(nella originaria formulazione) e

sembrava essere stato risolto da un intervento della Su-

prema Corte (1), la quale, attraverso una ricostruzione

“costituzionalmente orientata” del dettato normativo, ave-

va individuato alcune fondamentali regole in materia, così

sintetizzabili: 1) la mancata registrazione del contratto di

locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigo-

re della legge di riforma delle locazioni abitative, non era

tale da produrre alcuna nullità dell’iniziale accordo nego-

ziale; 2) più specif‌icamente, la sanzione di nullità prevista

dal comma primo del menzionato (ed originario) art. 13

(secondo cui era “nulla ogni pattuizione volta a determi-

nare un importo del canone di locazione superiore a quello

risultante dal contratto scritto e registrato”) non si riferi-

va all’ipotesi della simulazione relativa del contratto di lo-

cazione rispetto alla misura del corrispettivo (né a quella

della simulata conclusione di un contratto di godimento a

titolo gratuito dissimulante una locazione con corrispet-

tivo), in tal senso deponendo una lettura costituzionale

e adeguatrice della norma, posto che, essendo valido il

contratto di locazione scritto e non registrato, a maggior

ragione era da ritenersi valida la fattispecie (sicuramente

meno grave sotto il prof‌ilo f‌iscale) della pattuizione scritta

ma non registrata eccedente il canone risultante dal con-

tratto “uff‌iciale” (e, cioè, quello simulato, scritto e regi-

strato), che fosse diretta a sottrarre alla imposizione f‌isca-

le solo una parte del corrispettivo; 3) conclusivamente, la

nullità prevista dal primo comma del citato articolo 13 era

destinata a colpire la pattuizione, nel corso di svolgimento

del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispet-

to a quello risultante dal contratto originario, con conse-

guente consacrazione del principio della invariabilità del

canone iniziale per tutta la durata del rapporto (principio

estensibile, pur entro i limiti segnati dal peculiare regime

per essi vigente, anche ai contratti agevolati o a canone

convenzionato, nel senso che, una volta stabilito il cano-

ne iniziale nell’ambito delle fasce di oscillazione previste

dagli accordi locali, tale canone, originariamente concor-

dato, non sarebbe stato suscettibile di incremento nel cor-

so del rapporto, neanche ove fosse stato f‌issato in misura

inferiore all’importo massimo def‌inito in sede locale) (2).

Una tale ricostruzione ermeneutica (tendente a stabi-

lire la c.d. invarianza del canone nel corso del rapporto

locatizio) è stata, peraltro, totalmente disattesa e supe-

rata dalle Sezioni unite della Suprema Corte, le quali con

una recente sentenza, del 17 settembre 2015, n. 18213 (3),

hanno ricondotto l’ipotesi della locazione ad uso abitativo

registrata per un canone inferiore a quello reale nell’ambi-

to della nullità assoluta, spiegando che (in detta ipotesi)

il contratto resta valido per il canone apparente, mentre

l’accordo simulatorio relativo al canone maggiorato è af-

fetto da nullità non sanabile pur in presenza di registra-

zione tardiva.

Più specif‌icamente, secondo quanto analiticamente

spiegato dalle Sezioni Unite, trattasi di nullità estranea

agli effetti della omessa registrazione del contratto locati-

vo, derivante dalla espressa volontà del legislatore di san-

zionare la pattuizione (occulta) intesa a determinare un

maggior canone rispetto a quello apparente concordato in

seno alla convenzione scritta e registrata, nell’alveo di un

accordo simulatorio.

In def‌initiva, alla stregua della più recente interpreta-

zione della Suprema Corte, è oggetto di espressa sanzione

di nullità non già la mancata registrazione della conven-

zione recante il canone effettivo (anche in considerazio-

ne del fatto che nessun obbligo di registrazione sembrava

essere specif‌icamente previsto a pena di nullità dall’art.

13 nella vecchia formulazione) ma, più propriamente, la

illegittima sostituzione di un canone con un altro nel qua-

dro e in esecuzione di un patto di simulazione relativo al

corrispettivo della locazione, posto in essere in violazione

della norma imperativa contenuta nel primo comma del

menzionato articolo 13.

Ulteriore ipotesi di nullità per carenza di registrazione

del contratto (stavolta chiaramente prevista da una speci-

f‌ica norma) è stata introdotta dalla Finanziaria 2005 (leg-

ge 30 dicembre 2004, n. 311), nel tentativo di assicurare al