Maggioranze assembleari agevolate per la realizzazione di parcheggi

AutoreAlberto Celeste
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@1. Quadro di riferimento

Sul finire degli anni 80, è intervenuta la legge 24 marzo 1989, n. 122, che ha predisposto un vasto ed ambizioso programma, anche di investimenti, finalizzato a risolvere i problemi del traffico e della sosta delle macchine, attraverso il graduale decongestionamento dei centri urbani, nella speranza di migliorarne l'assetto urbanistico e diminuire, al contempo, l'inquinamento (atmosferico ed acustico), incentivando - tra l'altro - la realizzazione dei parcheggi all'interno degli edifici condominiali già esistenti.

Bisogna ammettere che questa legge non si distingue certamente per l'omogeneità degli argomenti trattati; i primi 3 titoli pongono norme ora di diritto pubblico, ora di diritto privato, con modifiche a leggi urbanistiche, il 4° titolo modifica alcune disposizioni del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, mentre il 5° titolo si occupa di finanziamenti; si tratta, evidentemente, di norme assai diverse tra loro, accomunate esclusivamente dallo scopo cui tendono, cioè quello di risolvere il problema dei parcheggi nelle aree urbane.

A dire il vero, anche in precedenza - a parte il codice civile che tratta tale argomento in modo indiretto - la materia dei parcheggi è stata affrontata, sia pure con un certo ritardo, dal legislatore italiano; si fa riferimento, in particolare, all'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, legge urbanistica, introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, c.d. legge ponte, nonché all'art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, c.d. legge sul condono edilizio.

Il problema dei parcheggi, comunque, è molto sentito soprattutto attualmente, in una realtà caratterizzata dall'aumento dei veicoli a motore e del conseguente traffico cittadino; infatti, a causa del grande incremento del parco automezzi circolante - si pensi al fenomeno della seconda o terza macchina per nucleo familiare - ed in particolare della densità veicolare all'interno delle maggiori città italiane (per esigenze di lavoro e di produttività, di svago e di tempo libero), il suddetto problema si è fatto sempre più assillante, se non drammatico, sia per la necessità di fornire una sistemazione alla sosta del traffico automobilistico giornaliero e pendolare, sia anche per rimediare all'intasamento delle vie cittadine connesso con il ricovero delle auto di proprietà dei residenti.

Si è cercato così con vari strumenti di risolvere il problema dei parcheggi, reso ancor più grave dall'esiguità delle aree appositamente destinate al posteggio delle macchine, risultando una complessa normativa, che, in vista della razionalizzazione della mobilità urbana nonché della contemporanea salvaguardia dell'ambiente e tutela della qualità della vita, si è venuta via via stratificando, con risultati pratici non sempre soddisfacenti.

Comunque, oggi il problema della mancanza o insufficienza del parcheggio è un dato di fatto pacifico; l'invivibilità delle grandi città è, in parte, dovuta al fatto di non essere certamente sorte (si pensi ai centri storici) o comunque attrezzate (si pensi alle periferie) ad allocare le crescenti vetture in circolazione, tanto che, accanto al potenziamento dei mezzi pubblici e all'uso alternativo del trasporto sotterraneo, si sono affiancati strumenti inidonei a decongestionare il sempre più caotico traffico automobilistico ed a evitare l'intasamento delle strade pubbliche (blocco della circolazione, pedonalizzazione di determinate aree, parcometri, repressione delle soste selvaggie, ecc.), anche per le difficoltà provocate dai recenti lavori di manutenzione della struttura viaria in vista del Giubileo del 2000.

Purtroppo, però, a causa del tardivo intervento legislativo e della inadeguata pianificazione urbanistica sopra accennati, la convivenza tra circolazione e parcheggio è diventata sempre più difficile, con riduzione delle possibilità di posteggio, senza peraltro garantire sufficientemente le esigenze del traffico veicolare.

Con il crescere del fabbisogno, poi, la ricerca degli spazi di parcheggio dalla strada si è trasferita all'interno degli edifici, creando così una eccedenza di domanda, e, nel contempo, una valorizzazione di tale bene; ciò ha determinato, da una parte, l'interesse, da parte dei costruttori, a commercializzare gli appartamenti del fabbricato da loro edificati senza le aree di parcheggio cui ad essi accedono, per ricavarne un maggior profitto, e, dall'altra parte, un danno per l'acquirente dell'unità abitativa, sia sotto il profilo del maggior costo per poter godere del posto auto, sia sotto il profilo del pregiudizio subito dal mancato godimento dello stesso per l'indisponibilità ad ulteriori esborsi rispetto all'acquisto dell'appartamento (di qui le numerose controversie che affollano quotidianamente i nostri uffici giudiziari).

Per quel che qui interessa, la legislazione di settore ha cercato di alleggerire la congestione del traffico, (anche) incentivando la realizzazione di parcheggi all'interno degli edifici condominiali già esistenti, al fine di ridurre l'ingombro delle strade pubbliche, causato, di regola, in corrispondenza dei singoli palazzi, dalla sosta e dalla relativa manovra delle macchine di coloro che usualmente vi accedono.

@2. La norma ed il suo ambito temporale

In questo quadro di riferimento, la c.d. legge Tognoli del 1989, con il terzo comma dell'art. 9, ha dettato una importante disposizione sulla semplificazione della manifestazione della volontà dell'assemblea condominiale in ordine alla realizzazione di parcheggi.

Nei due commi precedenti, il legislatore aveva previsto varie agevolazioni alla predetta iniziativa - affidata al capitale esclusivamente privato - che operano sul versante pubblicistico, attenuando in buona sostanza le principali restrizioni che la relativa realizzazione incontra nelle comuni regole, civilistiche e urbanistiche, sulle costruzioni private, mentre nulla è, invece, detto con riguardo al dimensionamento di tali parcheggi, nel senso che non necessariamente dovrà applicarsi il rapporto di proporzionalità di cui all'art. 2 valevole solo per le nuove costruzioni (per completezza, va accennato che il quarto comma prevede, oltre l'incentivazione a realizzare parcheggi, da parte dei proprietari, su beni di cui sono titolari, anche la possibilità di costruire, su aree comunali o nel sottosuolo di esse, parcheggi da destinare a pertinenze di immobili privati, con la costituzione diPage 912 un diritto di superficie a loro favore, subordinata alla stipula di una convenzione con l'amministrazione comunale).

Si tratta - come vedremo - di prescrizioni che, nel complesso, ampiamente riecheggiano le disposizioni di favore quasi contemporaneamente introdotte dalla legge 9 gennaio 1989, n. 13, diretta ad eliminare le barriere architettoniche negli edifici privati, anche attraverso una migliore dotazione di opere accessorie a servizio di costruzioni già esistenti, legge che può considerarsi per tanti aspetti un intervento normativo parallelo a quello in esame, ed espressione di una medesima impostazione legislativa.

Sia pure in estrema sintesi, mette conto rammentare che, a norma del primo comma dell'art. 9 in oggetto, i proprietari di immobili possono realizzare i parcheggi de quibus da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, pur quando richiedano interventi di trasformazione o costruzione edilizia, «anche in deroga» agli strumenti urbanistici (comprendenti anche quelli che contengono norme sulle volumetrie edificabili e sulle destinazioni di zona) ed ai regolamenti edilizi vigenti (specie quelli comunali), salvi sempre i vincoli di cui alla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale (v., soprattutto, le leggi 1 giugno 1939, n. 1089, sulla tutela del patrimonio storico ed artistico, 29 giugno 1939, n. 1497, recante norme sulla protezione delle bellezze naturali - richiamate anche dagli artt. 4 e 5 legge 13/89 sull'eliminazione delle barriere architettoniche - e 8 agosto 1985, n. 431, c.d. legge Galasso, recante disposizioni urgenti per la tutela delle zone di particolare interesse ambientale) e fermi i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle Regioni ed ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali.

Posto che un principio fondamentale della disciplina urbanistica è quello della generale efficacia e necessità di osservanza...

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