Luci ed ombre del rent to buy italiano

• Autore: Andrea Bulgarelli
• Pagine: 4-9

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dott

1/2015 Arch. loc. e cond.

DOTTRINA

luci ed ombre

del rent to buy itAliAno

di Andrea Bulgarelli

SOMMARIO

1. I conf‌ini del rent to buy: nuovo tipo contrattuale o schema

generale di contratto?. 2. La trascrizione del contratto e la

disciplina per il caso di fallimento. 3. L’inadempimento del

contratto e il recesso anticipato; 3-1) Il rimedio dell’art.

2932 c.c. 3-2) La risoluzione del contratto. 3-3) Il recesso

unilaterale anticipato. 3-4) Prof‌ili processuali.

1. I conf‌ini del rent to buy: nuovo tipo contrattuale o

schema generale di contratto?

Il decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, recante

“misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazio-

ne delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese,

la semplif‌icazione burocratica, l’emergenza del dissesto

idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”

(il c.d. decreto sblocca Italia), convertito nella legge 11

novembre 2014, n. 164 (pubblicata sulla G.U. n. 262 del 11

novembre 2014 - suppl. ordinario n. 85), è in vigore, con le

modif‌iche approvate, dal 12 novembre 2014 (1) .

In un unico articolo (il 23) è stato disciplinato in senso

generale (2) il “contratto di godimento in funzione della

successiva alienazione di immobili” (meglio noto con l’an-

glicismo rent to buy) col quale le parti possono prevedere

l’immediata concessione del godimento di un immobile,

con diritto per il conduttore di acquistarlo, entro un

termine determinato, imputando al corrispettivo del tra-

sferimento la parte di canone indicata.

Vi sono, dunque, due fasi caratterizzanti: quella del

conseguimento del godimento dell’immobile a fronte del

pagamento di un canone e quella consistente nel tra-

sferimento dell’immobile con imputazione al prezzo della

parte di canone indicata nel contratto.

Pur precisando il legislatore che il contratto di rent to

buy è altro rispetto alla locazione f‌inanziaria, non ne indi-

ca tuttavia gli elementi differenzianti, nemmeno peraltro

specif‌icando a quale locazione f‌inanziaria abbia inteso

riferirsi.

Come noto, infatti, nell’ambito del leasing f‌inanziario,

possono essere fatte rientrare due distinte f‌igure con-

trattuali, il leasing c.d. “tradizionale” o “di godimento” e il

leasing “traslativo”.

“Nella prima, corrispondente a quella tradizionale,

l’utilizzazione della res da parte del concessionario, die-

tro versamento dei canoni all’uopo previsti, si inquadra,

secondo la volontà delle parti, in una funzione di f‌inan-

ziamento a scopo di godimento del bene per la durata

del contratto, conforme alla potenzialità economica del

bene stesso, onde i canoni costituiscono esclusivamente

il corrispettivo di tale godimento; nella seconda, invece,

le parti al momento della formazione del consenso preve-

dono che il bene, avuto riguardo alla sua natura, all’uso

programmato ed alla durata del rapporto, è destinato a

conservare, alla scadenza contrattuale, un valore residuo

particolarmente apprezzabile per l’utilizzatore, in quanto

notevolmente superiore al prezzo di opzione, sicché il tra-

sferimento del bene all’utilizzatore non costituisce, come

nel leasing tradizionale, un’eventualità del tutto margina-

le ed accessoria, ma rientra nella funzione assegnata dalle

parti al contratto” (Cassazione civile, sez. un., 7 gennaio

1993 n. 65).

Considerata l’omogeneità dello schema contrattuale

tra il contratto di godimento in funzione della successiva

alienazione di immobili e il leasing f‌inanziario, è diff‌icile

dare un senso alla precisazione del legislatore, che non

sia solo quello di voler implicitamente qualif‌icare il con-

tratto come ad esecuzione continuata o periodica e come

tale non assoggettarlo, in sede di risoluzione per inadem-

pimento del conduttore (3), alla retroattività dell’effetto

risolutivo disposta in via generale dall’art. 1458, comma

1, c.c. (4).

Pare invece impercorribile in alternativa, anche alla

luce di quanto disposto dal successivo quarto comma (5)

che non pone limitazioni sulla natura dell’immobile, una

chiave di lettura volta ad includere nel neo-introdotto

contratto solo quelle fattispecie nelle quali l’utilizzatore

sia un “consumatore” che intenda destinare l’immobile a

sua abitazione. Le parti contraenti potranno quindi essere

privati, imprese, professionisti, ecc…

Anche ipotizzando di tenere distinto dall’ambito della

nuova f‌igura contrattuale il leasing f‌inanziario, le sue f‌ina-

lità potevano già prima essere raggiunte:

- con un contratto di locazione con clausola contenente

un’opzione (art. 1331 c.c.) di vendita della proprietà (o

con relativo contratto collegato) col quale al conduttore

sia concessa la possibilità di concludere, in seguito, una

compravendita imputando parte dei canoni già versati al

prezzo

- con un contratto preliminare unilaterale (non anche

bilaterale alla luce del comma uno bis che attribuisce

sempre la facoltà, e non l’obbligo, di acquistare la proprie-

tà dell’immobile entro il termine stabilito) di vendita della

proprietà, con collegata locazione, col quale al conduttore

venga concessa la possibilità di imputare parte dei canoni

già versati al prezzo del concludendo contratto def‌initivo

di vendita.

Se però il risultato che le parti intendono perseguire col

contratto può essere raggiunto con diversi negozi giuridici

pare evidente che più che un nuovo tipo contrattuale il le-

gislatore abbia in realtà tipizzato un nuovo schema gene-

rale di contratto (quali sono ad es. il contratto preliminare

e il contratto per persona da nominare) (6).

Stando alla lettera della legge e alle sue f‌inalità la

nuova disciplina parrebbe comunque applicabile solo al-

l’acquisto del diritto di piena proprietà e non a diritti reali