Luci ed ombre del rent to buy italiano

Autore:Andrea Bulgarelli
Pagine:4-9
 
ESTRATTO GRATUITO
4
dott
1/2015 Arch. loc. e cond.
DOTTRINA
luci ed ombre
del rent to buy itAliAno
di Andrea Bulgarelli
SOMMARIO
1. I confini del rent to buy: nuovo tipo contrattuale o schema
generale di contratto?. 2. La trascrizione del contratto e la
disciplina per il caso di fallimento. 3. L’inadempimento del
contratto e il recesso anticipato; 3-1) Il rimedio dell’art.
2932 c.c. 3-2) La risoluzione del contratto. 3-3) Il recesso
unilaterale anticipato. 3-4) Profili processuali.
1. I confini del rent to buy: nuovo tipo contrattuale o
schema generale di contratto?
Il decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, recante
“misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazio-
ne delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese,
la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto
idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”
(il c.d. decreto sblocca Italia), convertito nella legge 11
novembre 2014, n. 164 (pubblicata sulla G.U. n. 262 del 11
novembre 2014 - suppl. ordinario n. 85), è in vigore, con le
modifiche approvate, dal 12 novembre 2014 (1) .
In un unico articolo (il 23) è stato disciplinato in senso
generale (2) il “contratto di godimento in funzione della
successiva alienazione di immobili” (meglio noto con l’an-
glicismo rent to buy) col quale le parti possono prevedere
l’immediata concessione del godimento di un immobile,
con diritto per il conduttore di acquistarlo, entro un
termine determinato, imputando al corrispettivo del tra-
sferimento la parte di canone indicata.
Vi sono, dunque, due fasi caratterizzanti: quella del
conseguimento del godimento dell’immobile a fronte del
pagamento di un canone e quella consistente nel tra-
sferimento dell’immobile con imputazione al prezzo della
parte di canone indicata nel contratto.
Pur precisando il legislatore che il contratto di rent to
buy è altro rispetto alla locazione finanziaria, non ne indi-
ca tuttavia gli elementi differenzianti, nemmeno peraltro
specificando a quale locazione finanziaria abbia inteso
riferirsi.
Come noto, infatti, nell’ambito del leasing finanziario,
possono essere fatte rientrare due distinte figure con-
trattuali, il leasing c.d. “tradizionale” o “di godimento” e il
leasing “traslativo”.
“Nella prima, corrispondente a quella tradizionale,
l’utilizzazione della res da parte del concessionario, die-
tro versamento dei canoni all’uopo previsti, si inquadra,
secondo la volontà delle parti, in una funzione di finan-
ziamento a scopo di godimento del bene per la durata
del contratto, conforme alla potenzialità economica del
bene stesso, onde i canoni costituiscono esclusivamente
il corrispettivo di tale godimento; nella seconda, invece,
le parti al momento della formazione del consenso preve-
dono che il bene, avuto riguardo alla sua natura, all’uso
programmato ed alla durata del rapporto, è destinato a
conservare, alla scadenza contrattuale, un valore residuo
particolarmente apprezzabile per l’utilizzatore, in quanto
notevolmente superiore al prezzo di opzione, sicché il tra-
sferimento del bene all’utilizzatore non costituisce, come
nel leasing tradizionale, un’eventualità del tutto margina-
le ed accessoria, ma rientra nella funzione assegnata dalle
parti al contratto” (Cassazione civile, sez. un., 7 gennaio
1993 n. 65).
Considerata l’omogeneità dello schema contrattuale
tra il contratto di godimento in funzione della successiva
alienazione di immobili e il leasing finanziario, è difficile
dare un senso alla precisazione del legislatore, che non
sia solo quello di voler implicitamente qualificare il con-
tratto come ad esecuzione continuata o periodica e come
tale non assoggettarlo, in sede di risoluzione per inadem-
pimento del conduttore (3), alla retroattività dell’effetto
risolutivo disposta in via generale dall’art. 1458, comma
1, c.c. (4).
Pare invece impercorribile in alternativa, anche alla
luce di quanto disposto dal successivo quarto comma (5)
che non pone limitazioni sulla natura dell’immobile, una
chiave di lettura volta ad includere nel neo-introdotto
contratto solo quelle fattispecie nelle quali l’utilizzatore
sia un “consumatore” che intenda destinare l’immobile a
sua abitazione. Le parti contraenti potranno quindi essere
privati, imprese, professionisti, ecc…
Anche ipotizzando di tenere distinto dall’ambito della
nuova figura contrattuale il leasing finanziario, le sue fina-
lità potevano già prima essere raggiunte:
- con un contratto di locazione con clausola contenente
un’opzione (art. 1331 c.c.) di vendita della proprietà (o
con relativo contratto collegato) col quale al conduttore
sia concessa la possibilità di concludere, in seguito, una
compravendita imputando parte dei canoni già versati al
prezzo
- con un contratto preliminare unilaterale (non anche
bilaterale alla luce del comma uno bis che attribuisce
sempre la facoltà, e non l’obbligo, di acquistare la proprie-
tà dell’immobile entro il termine stabilito) di vendita della
proprietà, con collegata locazione, col quale al conduttore
venga concessa la possibilità di imputare parte dei canoni
già versati al prezzo del concludendo contratto definitivo
di vendita.
Se però il risultato che le parti intendono perseguire col
contratto può essere raggiunto con diversi negozi giuridici
pare evidente che più che un nuovo tipo contrattuale il le-
gislatore abbia in realtà tipizzato un nuovo schema gene-
rale di contratto (quali sono ad es. il contratto preliminare
e il contratto per persona da nominare) (6).
Stando alla lettera della legge e alle sue finalità la
nuova disciplina parrebbe comunque applicabile solo al-
l’acquisto del diritto di piena proprietà e non a diritti reali

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA