Locazioni non registrate e violazioni del giudicato costituzionale

• Autore: Antonio Scarpa
• Pagine: 523-524

523

dott

Arch. loc. e cond. 5/2014

DOTTRINA

loCazioni non registrate

e violazioni del giudiCato

Costituzionale

di Antonio Scarpa

SOMMARIO

1. Corte Cost. 14 marzo 2014, n. 50. 2. Legge 23 maggio

2014, n. 80. 3. L’art. 136 della Costituzione.

L’art. 5, comma 1 ter della legge 23 maggio 2014, n. 80,

facendo salvi, f‌ino al 31 dicembre 2015, i rapporti giuri-

dici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai

sensi dell’art. 3, commi 8 e 9, del D.L.vo 14 marzo 2011, n.

23, vanif‌ica gli effetti di Corte Cost. n. 50 del 2014.

1. Corte Cost. 14 marzo 2014, n. 50

La Corte Costituzionale, con sentenza del 14 marzo

2014, n. 50, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale

dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14

marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federali-

smo Fiscale Municipale). La Corte ha ritenuto fondata

la questione proposta dai giudici rimettenti con parti-

colare riferimento al parametro di cui all’art. 76 Cost.,

sotto il prof‌ilo del difetto di delega. Il Giudice delle

Leggi ha osservato che la disciplina oggetto di censura,

def‌inita “rivoluzionaria” sul piano del sistema civilistico

vigente, si presentava del tutto priva di “copertura” da

parte della legge di delegazione: in riferimento sia al re-

lativo ambito oggettivo, sia alla sua riconducibilità agli

stessi obiettivi perseguiti dalla delega. Con la legge n. 42

del 2009, infatti, il Parlamento aveva inteso introdurre

«disposizioni volte a stabilire in via esclusiva i princípi

fondamentali del coordinamento della f‌inanza pubblica

e del sistema tributario, a disciplinare l’istituzione ed il

funzionamento del fondo perequativo per i territori con

minore capacità f‌iscale per abitante nonché l’utilizzazio-

ne delle risorse aggiuntive e l’effettuazione degli inter-

venti speciali di cui all’articolo 119, quinto comma, della

Costituzione perseguendo lo sviluppo delle aree sottou-

tilizzate nella prospettiva del superamento del dualismo

economico del Paese». Accanto a ciò, l’obiettivo dichia-

rato era quello di disciplinare «i princípi generali per

l’attribuzione di un proprio patrimonio a comuni, pro-

vince, città metropolitane e regioni», dettando «norme

transitorie sull’ordinamento, anche f‌inanziario, di Roma

capitale». Tale ambito normativo risultava, per la Corte

Costituzionale, del tutto estraneo alla regolamentazione

denunciata, «essendo questa destinata ad introdurre

una determinazione legale di elementi essenziali del

contratto di locazione ad uso abitativo (canone e du-

rata), in ipotesi di ritardata registrazione dei contratti

o di simulazione oggettiva dei contratti medesimi, pur

previste ed espressamente sanzionate nella disciplina

tributaria di settore».

I primi commentatori hanno posto l’attenzione sul fat-

to che la sentenza della Corte costituzionale abbia altresì

richiamato l’art. 10 dello Statuto dei diritti del contribuen-

te, rilevando che «la mera inosservanza del termine per la

registrazione di un contratto di locazione non può legitti-

mare addirittura una novazione — per factum principis—

quanto a canone e a durata», trattandosi di argomento che

può inf‌luenzare anche l’imminente pronuncia delle Sezio-

ni Unite della Corte di Cassazione sull’art. 13, comma 1,

della legge n. 431/1998, sollecitata dall’ordinanza Cass. 3

gennaio 2014, n. 37 (1).

2. Legge 23 maggio 2014, n. 80

È però intervenuta la legge 23 maggio 2014, n. 80, di

conversione, con modif‌icazioni, del decreto-legge 28 mar-

zo 2014, n. 47, recante “Misure urgenti per l’emergenza

abitativa, per il mercato delle costruzionie per Expo 2015”.

L’art. 5, comma 1-ter, di questa legge prevede ora: “Sono

fatti salvi, f‌ino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti

prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti

di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9,

del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”. Il legislatore

si è mostrato così sensibile alle istanze che provenivano

da alcune associazioni di categoria degli inquilini, i quali

avevano conf‌idato nei vantaggi di una registrazione opera-

ta dopo il 5 giugno 2011 per ottenere, in forza proprio dei

commi 8, 9 e 10 dell’art. 3 del decreto legislativo n. 23/2011,

a far data dalla registrazione stessa, una durata di quattro

anni più quattro anni ai sensi dell’art. 2, comma 1, L. n.

431/1998, nonché una riduzione del canone annuo f‌ino alla

misura pari al triplo della rendita catastale. Venuto meno,

per effetto della dichiarazione di incostituzionalità, tale

meccanismo sanzionatorio, e dunque anche il nuovo titolo

di detenzione dell’immobile costituito dal cosiddetto “con-

tratto catastale”, i conduttori si sarebbero trovati esposti

alle pretese restitutorie dei locatori.

La legge n. 80 del 2014 ha stabilito, allora, di far salvi,

ma soltanto f‌ino alla data del 31 dicembre 2015, i rapporti

giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione regi-

strati ai sensi della norma dichiarata incostituzionale da

Corte Cost. n. 50/2014. Ciò dovrebbe signif‌icare che, f‌ino

alla f‌ine del prossimo anno, la locazione tardivamente

registrata dopo il 5 giugno 2011 mantiene in vita, per

effetto della conversione legale, quel nuovo rapporto

locatizio, diverso da quello precedente, la cui durata

legale decorre dalla data della registrazione, senza tener

conto del periodo di tempo già trascorso dalla stipula o

dall’ultima rinnovazione del contratto originario, ed il

cui canone, con pari decorrenza, è f‌issato in misura pari

al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal

secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli

indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli