Le locazioni 'diverse' estranee alle leggi n. 392/1978 e n. 431/1998

• Autore: Nino Scripelliti
• Pagine: 588-591

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dott

6/2015 Arch. loc. e cond.

DOTTRINA

LE LOCAZIONI “DIVERSE”

ESTRANEE ALLE LEGGI

N. 392/1978 E N. 431/1998 (*)

di Nino Scripelliti

(*) Relazione introduttiva svolta al XXV Convegno Coordinamento

legali Confedilizia, tenutosi a Piacenza il 19 settembre 2015.

1. La scelta di questo argomento è dovuta alla esigenza

di ricognizione della realtà dei rapporti di locazione dif-

fusi nel diritto vivente, al di fuori delle tipizzazioni rigide

risalenti ormai a quasi quarant’anni fa previste, per gli usi

abitativi e non abitativi dei beni immobili, prima dalla leg-

ge sull’equo canone e successivamente sia pure in diversa

e in minore misura dalla legge n. 431/1998. Alla prima del

due leggi fa riferimento, pressoché per intero, la disciplina

delle locazioni degli usi non abitativi.

Pertanto una linea interpretativa delle discipline vi-

genti indica che sul piano storico-politico, la legislazione

sulle locazioni, abitative e non abitative, è stata caratteriz-

zata dalla scelta del conduttore quale contraente ritenuto,

pregiudizialmente ed erroneamente, parte più debole, con

il risultato che nel settore delle locazioni non abitative,

le norme vincolistiche, tuttora pressoché inalterate, han-

no generato, artif‌iciosamente, un elemento dell’azienda

come l’avviamento al quale corrisponde una specif‌ica in-

dennità in danno della proprietà, e ciò a causa dell’ecces-

so di stabilità dei contratti, ben oltre quello che sarebbe

stato altrimenti riconosciuto dal mercato sulla base di un

equilibrato assetto degli interessi e delle prestazioni delle

parti. Quindi, lo scopo di questa rassegna, certamente

approssimativa ed incompleta, è quello di verif‌icare l’e-

sistenza, al di fuori degli schemi vincolistici, di un vasto

settore tuttora riservato all’autonomia delle parti, allo sco-

po di accertare se e quanto questa libertà contrattuale sia

in grado di inf‌luenzare, gradatamente, il complesso delle

norme imperative della disciplina delle locazioni.

Pertanto un tentativo di censire i contratti di loca-

zione che potremmo def‌inire più che atipici, detipizzati

perché la tipizzazione originaria codicistica non è mai

venuta meno e rappresenta tuttora il porto sicuro per i

contratti estranei ai vincoli, rivela una vasta tipologia di

modelli contrattuali f‌lessibili e liberi, f‌inalizzati al soddi-

sfacimento dei più svariati interessi, e che è utile censire

ed analizzare allo scopo di verif‌icare, per quanto possibile,

l’esistenza di interferenze con gli schemi vincolistici cor-

renti, e prima ancora se sia possibile parlare di locazioni

in senso proprio, o non piuttosto di contratti caratterizzati

da cause diverse dalla locazione e totalmente estranei allo

schema codicistico ed ai modelli legali.

2. In un tentativo di sistemazione, le locazioni “diverse”

di immobili abitativi possono essere distinte, con qualche

approssimazione, in due categorie: una prima categoria

determinata in ragione della durata, comprendente i con-

tratti di locazione aventi la funzione di soddisfare esigenze

abitative diverse da quelle residenziali ordinarie; ed una

seconda categoria comprendente i contratti di locazione

la cui causa è data dal soddisfacimento di specif‌iche esi-

genze, anche del locatore o sublocatore, e che in taluni

casi possono collocarsi allo stesso livello di rilevanza di

quelle del conduttore. C’è anche un tertium genus rappre-

sentato da rapporti locativi estranei ai sensi dell’articolo

1 della legge n. 431/1998 ed alla disciplina ordinaria in

ragione delle caratteristiche dell’immobile locato, che il

legislatore desume dalla classif‌icazione catastale, ritenute

indicative di una condizione abitativa al top della gamma.

Non ho la pretesa di esaurire l’intera realtà delle f‌igure

contrattuali spontanee, perché esigenze sempre diverse

possono conf‌igurarne delle nuove. Altre classif‌icazioni

possono essere fatte per gli immobili non abitativi.

3. Ciò premesso, appartengono alla prima categoria

delle locazioni abitative, quelle turistiche, le locazioni

che per semplicità potremmo def‌inire di “seconda casa”

e quindi anche in località non turistiche, le locazioni per

aff‌ittacamere e bed and breakfast non professionali.

Le locazioni turistiche sono così denominate dall’arti-

colo 1 della legge n. 431/1998 che tuttavia non ne forni-

sce una migliore def‌inizione (1), facendo riferimento al

signif‌icato comune della parola. Si sottolinea che si può

parlare di locazioni turistiche se l’esercizio di questa atti-

vità da parte del locatore (o anche sublocatore) non abbia

caratteristiche imprenditoriali, e pertanto il problema è

dato dalla labilità delle linee di demarcazione di questo

tipo di utilizzazione dell’immobile con altre utilizzazioni

caratterizzate, sostanzialmente, dagli stessi contenuti

corrispondenti all’esercizio di impresa paralberghiera.

In tale ultimo caso è esclusa la natura del rapporto di

locazione abitativa, che viene così trasferito nell’ambito

della disciplina dell’attività imprenditoriale recettizia.

In linea di principio la distinzione esiste ed è netta, poi-

ché il cliente di una struttura recettizia gestita in forma

di impresa non è conduttore di una stanza, ma utente di

una serie di prestazioni e servizi integrati da parte dell’im-

prenditore, tra i quali vi è l’alloggio, come in ogni forma

di attività recettizia professionale, dall’albergo a cinque

stelle, alla modesta pensione o all’aff‌ittacamere, in ogni

caso caratterizzate dall’uso di una porzione di immobile,

unitamente a prestazioni di facere a carico del gestore. I

problemi e le diff‌icoltà di individuare la linea d’ombra tra

impresa e locazione sono dati dal fatto che a questi effetti

le correnti disposizioni legislative, soprattutto regionali

e poi quelle ulteriormente applicative comunali, hanno

straripato dalle rispettive competenze e preteso di pre-

cisare gli elementi dell’attività di impresa e dell’azienda,

invadendo in tal modo il terreno di principi tipicamente

civilistici e la cui enunciazione è totalmente fuori dalle

competenze regionali ed ancor più comunali, con evidenti