La locazione parziale d'immobile

Autore:Michele Cella
Pagine:18-19
 
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dott dott
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
DOTTRINA
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
LA LOCAZIONE PARZIALE
D’IMMOBILE (*)
di Michele Cella
La locazione parziale d’immobile è fattispecie che non
viene specificamente definita dal nostro ordinamento, né
dal codice civile né dalle leggi di settore.
L’art. 1571 c.c. definisce la locazione come quel con-
tratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra
una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un
determinato corrispettivo. Nulla nella disposizione impe-
disce di ritenere possibile locare, in uso esclusivo, solo una
porzione dell’unità immobiliare, con uso condiviso di parte
della restante porzione dell’abitazione.
La giurisprudenza della Cassazione è stata chiamata
ad interessarsi dell’argomento riconoscendo la legittimità
della locazione parziale dell’immobile ancorché con riferi-
mento ad alcune situazioni particolari quali la locazione
al comproprietario (Cass. 16678/2008) o la concessione
del diritto di appoggiare al muro una insegna pubblicita-
ria (Cass. 17156/2002). In tale ultima pronuncia la Corte
ha espresso il principio che “pur se è vero che nel diritto
personale di godimento assicurato con la locazione si ha
una cessione dell’esercizio delle facoltà d’uso la quale nor-
malmente ha natura assorbente e non lascia margini di
godimento residuo al locatore, per la configurabilità della
suddetta fattispecie tipica non è tuttavia necessaria la tra-
smissione, al conduttore, di tutte le utilità che la cosa può
produrre. Ne consegue che ben può la concessione ad altri
del godimento essere convenzionalmente limitata ad una
sua particolare utilità senza il trasferimento, al condutto-
re, della detenzione in via esclusiva del bene, rimanendo
in tal caso il diritto del conduttore ed il corrispondente
obbligo del locatore circoscritti, conseguentemente, all’u-
so limitato contrattualmente previsto” (1).
La locazione parziale viene dunque ritenuta legittima e
viene ricondotta, di volta in volta, nella specie contrattua-
le del contratto ‘totalitario’ con la necessaria precisazione
dell’oggetto esclusivo della locazione, limitato rispetto
all’intero – il che avviene normalmente attraverso l’evi-
denziazione degli spazi nella planimetria che si allega al
contratto – ed eventualmente delle aree comuni.
La locazione parziale può riguardare tanto la destina-
zione abitativa quanto usi differenti (ad esempio locazio-
ne di una stanza ad uso studio). In questa sede, tratteremo
del solo uso abitativo in quanto a questo solo si riferisce il
D.M. 16 gennaio 2017 il quale, entrato in vigore il 30 marzo
2017, contiene i criteri generali per la realizzazione degli
accordi da definire in sede locale per la stipula dei con-
tratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato,
ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre
1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e
dei contratti di locazione per studenti universitari.
Prima di analizzare gli effetti del D.M. citato sulla lo-
cazione parziale occorre, a mio avviso, preliminarmente
distinguere questa dai contratti superficialmente non
dissimili aventi tuttavia altri presupposti e finalità quali il
contratto d’alloggio, l’affittacamere” e il “bed & breakfast”.
Senza voler approfondire il tema in questa sede in quan-
to già più volte trattato da Confedilizia nelle sessioni del
coordinamento legale, il contratto di alloggio si configura
quando al godimento di parte dell’immobile si accompa-
gnano servizi alla persona accessori e complementari qua-
li il riassetto del locale, la fornitura di biancheria da letto
e da bagno, ecc. L’affittacamere, originariamente discipli-
nato dalla L. 15 giugno 1939 n. 1111 ora integrato dalla
legislazione regionale (com’è noto, il Codice del Turismo
– D.L.vo n. 79/2011 ha subìto dichiarazioni di incostituzio-
nalità che hanno travolto anche la disposizione contenen-
te la definizione di affittacamere ivi contenuta) richiama
i medesimi criteri distintivi dell’alloggio seppur caratte-
rizzandosi per i requisiti di organizzazione, professionalità
e abitualità dell’attività. Si consideri, inoltre, che l’affitta-
camere concede in godimento esclusivamente locali arre-
dati e per periodi normalmente brevi, aspetti indifferenti
rispetto alla locazione parziale. Per i “bed & breakfast”
non esiste una disposizione ufficiale ma solo normative
comuni e leggi locali che ne definiscono le caratteristiche:
i bed & breakfast sono strutture destinate all’alloggio e
al servizio di fornitura di colazione all’interno di edifici a
destinazione d’uso residenziale, iscritta con lettera “A” al
Catasto locale. L’attività di B&B non può essere aperta da
società, ma solo da privati, con o senza partita IVA, i quali
devono risiedere nella struttura. Ci sono limitazioni sul
numero massimo di camere da letto, che variano a secon-
da delle disposizioni locali. Tali tipologie contrattuali sono
comunque caratterizzate dall’inserimento del conduttore
nell’ambito familiare del locatore, aspetto che non rileva
nella locazione parziale d’immobile.
Da ultimo occorre analizzare la fattispecie contrat-
tuale individuata con la dizione “locazione di posto letto”.
Sono sorte interpretazioni diverse sulla riconducibilità o
meno della fattispecie al contratto di locazione parziale:
in senso positivo si era espressa Pret. Milano 30 ottobre
1984 (in questa Rivista 1985, 122) ritenendo il concetto
di posto letto comprendente non solo il giaciglio ma anche
l’area a ciò riservata mentre Pret. Napoli 26 aprile 1986 n.
1303 (in questa Rivista 1986, 729) si era espressa per l’af-
fermazione di un contratto di natura mista, assimilandola
al contratto di alloggio in cui sussistono servizi ulteriori ed
estranei alla locazione. Secondo la miglior dottrina (Maz-
zeo Rinaldi) la qualificazione del contratto varia a secon-
da delle obbligazioni specifiche assunte dal concedente.
Si è indi giunti alla considerazione che, se il contratto di
posto letto - con uso esclusivo del letto e, in comune con
altri, dei servizi di cucina e bagno -, non prevede alcuna
prestazione aggiuntiva di carattere personale, sia da clas-
sificarsi come locazione. Mentre, la fornitura di servizi
che non riguardano il godimento dell’immobile, quali ad
esempio la fornitura, il cambio e il lavaggio della bianche-
ria, le pulizie ed il consumo delle utenze, fanno rientrare
tale contratto nell’ambito di un’attività ricettiva o quanto
meno di ospitalità.
Nell’ambito delle differenziazioni sopra ricordate oc-
corre evidenziare la portata innovativa del D.L. 24 aprile
2017 n. 50 il quale, chiamato a disciplinare l’aspetto fiscale
delle locazioni brevi - costituendo come sostituto d’impo-
sta i soggetti che esercitano l’intermediazione immobi-
liare anche on-line – ha definito queste come “i contratti
di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non
superiore a 30 giorni ivi inclusi quelli che prevedono la
prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di puli-
zia dei locali, stipulati da persone fisiche …” indi espres-
samente ricomprendendo nelle locazioni ciò che appariva
ad esse ulteriore.
Fatte queste distinzioni, vediamo le caratteristiche del
contratto di locazione parziale.
Durata
Il contratto di locazione parziale può avere la medesi-
ma durata del corrispettivo contratto di locazione “com-
pleto”. Ciò significa che, nell’ambito degli immobili ad uso
abitativo, potremmo trovare contratti di locazione parziale
del tipo 4+4, del tipo 3+2, del tipo transitorio, del tipo per
studenti universitari, di durata inferiore a trenta giorni.
Allo stesso modo accade in relazione alla locazione parzia-
le per uso differente da quello abitativo (si pensi alla già
citata concessione di una stanza in uno studio professio-
nale); in tale ultimo caso, tuttavia, la durata del contratto
dovrà conformarsi a quanto prescritto dalla legge (art. 27
e ss. L. n. 392/78), ossia prevedere una durata di almeno
sei anni rinnovabili per uguale periodo.
Il D.M. 16 gennaio 2017 disciplina espressamente, agli
articoli 2 e 3, i criteri per la definizione dei contratti di
locazione di natura transitoria e per studenti universitari.
Tali tipologia contrattuali sono oggetto di altri interventi
sicché ad essi si fa solo un breve accenno.
Le locazioni di natura transitoria, ovvero deputate a
soddisfare specifiche esigenze sia dei proprietari che dei
conduttori (il D.M. fa “particolare – non esclusivo - riferi-
mento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse
allo studio, all’apprendistato e formazione professionale,
all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazio-
nali”) non possono avere durata superiore ai diciotto mesi
e non soggiacciono agli obblighi di rinnovo automatico.
Tale durata, ovviamente, viene ricondotta a quella prevista
dall’art. 2, comma 1 della L. 431/98 (4+4) nel caso di ina-
dempimento alle modalità di stipula del contratto previste
dall’art. 2 del D.M. medesimo sicché le specifiche esigenze
di natura transitoria devono essere effettive e dichiarate e,
ove non contemplate negli accordi territoriali, devono es-
sere provate con documentazione da allegare al contratto.
Le locazioni per studenti universitari e coloro ammessi
a corsi di formazione post laurea possono avere durata da
sei mesi a tre anni e sono rinnovabili alla prima scadenza
salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un
mese e non oltre tre mesi prima.
Come già detto, anche le citate tipologie contrattuali
possono riguardare solo parte dell’immobile. Accade so-
vente, infatti, principalmente per la finalità di ridurre i
costi ma non solo, che sia coloro che hanno esigenze di
natura transitoria, specie se connesse con il lavoro, che,
soprattutto, gli studenti universitari o post universitari
limitino la locazione esclusiva agli spazi strettamente ne-
cessari, la stanza da letto, e condividano parte o tutti i lo-
cali. In tali casi, nel medesimo immobile vi saranno tante
locazioni parziali, della durata singolarmente individuata.
Canone
Sempre al pari del contratto di locazione dell’intero
immobile, anche il canone di locazione di una porzione di
immobile può essere libero o concordato secondo i para-
metri e coefficienti di legge. Ciò, naturalmente, ha effetti
sulla durata del contratto posto che questo soggiace alle
norme imperative sicché nell’ipotesi di canone libero la
durata del contratto di locazione parziale ad uso abitativo
dovrà essere quella ordinaria del 4+4.
Diversamente, per tutti i contratti concordati, anche
per studenti o soggetti aventi esigenze di natura transito-
ria quali i lavoratori, il canone deve essere determinato in
base a parametri ben precisi richiamati dagli accordi delle
organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori de-
finiti in sede locale. Come già nelle intese territoriali pre-
cedenti, il D.M. prevede che, nei nuovi accordi, il canone
debba essere fissato entro una fascia di oscillazione. Gli
accordi prevedono l’individuazione di più aree omogenee
del territorio cui attribuire un valore minimo e massimo
(fasce) all’interno del quale, appunto, si deve collocare
il canone. Queste fasce, a loro volta, sono suddivise in
subfasce di oscillazione che consentono ai contraenti la
determinazione del canone effettivo da applicare. I valori
così determinati si devono poi relazionare alla tipologia
dell’alloggio, allo stato di manutenzione suo e dell’intero
stabile, alla presenza di pertinenze o di aree comuni, alle
dotazioni e finiture, alla presenza dell’arredo, dando luogo
ad aumenti percentuali del valore. In caso di previsione di
una durata contrattuale superiore a quella minima fissata
dalla legge gli accordi territoriali possono prevedere misu-
re di aumento dei valori minimi e massimi delle fasce di
oscillazione.
Le parti, per stabilire il canone effettivo, possono far-
si assistere dalle rispettive organizzazioni. I contratti in
cui le parti non si fanno assistere, invece, dovranno es-
sere sottoposti all’attestazione di conformità da parte di
almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo
territoriale, secondo modalità che lo stesso accordo deve
individuare (art. 1, comma 8).

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