La locazione parziale d'immobile

• Autore: Michele Cella
• Pagine: 18-19

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Arch. loc. cond. e imm. 3/2018

DOTTRINA

3/2018 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

LA LOCAZIONE PARZIALE

D’IMMOBILE (*)

di Michele Cella

La locazione parziale d’immobile è fattispecie che non

viene specif‌icamente def‌inita dal nostro ordinamento, né

dal codice civile né dalle leggi di settore.

L’art. 1571 c.c. def‌inisce la locazione come quel con-

tratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra

una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un

determinato corrispettivo. Nulla nella disposizione impe-

disce di ritenere possibile locare, in uso esclusivo, solo una

porzione dell’unità immobiliare, con uso condiviso di parte

della restante porzione dell’abitazione.

La giurisprudenza della Cassazione è stata chiamata

ad interessarsi dell’argomento riconoscendo la legittimità

della locazione parziale dell’immobile ancorché con riferi-

mento ad alcune situazioni particolari quali la locazione

al comproprietario (Cass. 16678/2008) o la concessione

del diritto di appoggiare al muro una insegna pubblicita-

ria (Cass. 17156/2002). In tale ultima pronuncia la Corte

ha espresso il principio che “pur se è vero che nel diritto

personale di godimento assicurato con la locazione si ha

una cessione dell’esercizio delle facoltà d’uso la quale nor-

malmente ha natura assorbente e non lascia margini di

godimento residuo al locatore, per la conf‌igurabilità della

suddetta fattispecie tipica non è tuttavia necessaria la tra-

smissione, al conduttore, di tutte le utilità che la cosa può

produrre. Ne consegue che ben può la concessione ad altri

del godimento essere convenzionalmente limitata ad una

sua particolare utilità senza il trasferimento, al condutto-

re, della detenzione in via esclusiva del bene, rimanendo

in tal caso il diritto del conduttore ed il corrispondente

obbligo del locatore circoscritti, conseguentemente, all’u-

so limitato contrattualmente previsto” (1).

La locazione parziale viene dunque ritenuta legittima e

viene ricondotta, di volta in volta, nella specie contrattua-

le del contratto ‘totalitario’ con la necessaria precisazione

dell’oggetto esclusivo della locazione, limitato rispetto

all’intero – il che avviene normalmente attraverso l’evi-

denziazione degli spazi nella planimetria che si allega al

contratto – ed eventualmente delle aree comuni.

La locazione parziale può riguardare tanto la destina-

zione abitativa quanto usi differenti (ad esempio locazio-

ne di una stanza ad uso studio). In questa sede, tratteremo

del solo uso abitativo in quanto a questo solo si riferisce il

D.M. 16 gennaio 2017 il quale, entrato in vigore il 30 marzo

2017, contiene i criteri generali per la realizzazione degli

accordi da def‌inire in sede locale per la stipula dei con-

tratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato,

ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre

1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e

dei contratti di locazione per studenti universitari.

Prima di analizzare gli effetti del D.M. citato sulla lo-

cazione parziale occorre, a mio avviso, preliminarmente

distinguere questa dai contratti superf‌icialmente non

dissimili aventi tuttavia altri presupposti e f‌inalità quali il

contratto d’alloggio, l’aff‌ittacamere” e il “bed & breakfast”.

Senza voler approfondire il tema in questa sede in quan-

to già più volte trattato da Confedilizia nelle sessioni del

coordinamento legale, il contratto di alloggio si conf‌igura

quando al godimento di parte dell’immobile si accompa-

gnano servizi alla persona accessori e complementari qua-

li il riassetto del locale, la fornitura di biancheria da letto

e da bagno, ecc. L’aff‌ittacamere, originariamente discipli-

nato dalla L. 15 giugno 1939 n. 1111 ora integrato dalla

legislazione regionale (com’è noto, il Codice del Turismo

– D.L.vo n. 79/2011 ha subìto dichiarazioni di incostituzio-

nalità che hanno travolto anche la disposizione contenen-

te la def‌inizione di aff‌ittacamere ivi contenuta) richiama

i medesimi criteri distintivi dell’alloggio seppur caratte-

rizzandosi per i requisiti di organizzazione, professionalità

e abitualità dell’attività. Si consideri, inoltre, che l’aff‌itta-

camere concede in godimento esclusivamente locali arre-

dati e per periodi normalmente brevi, aspetti indifferenti

rispetto alla locazione parziale. Per i “bed & breakfast”

non esiste una disposizione uff‌iciale ma solo normative

comuni e leggi locali che ne def‌iniscono le caratteristiche:

i bed & breakfast sono strutture destinate all’alloggio e

al servizio di fornitura di colazione all’interno di edif‌ici a

destinazione d’uso residenziale, iscritta con lettera “A” al

Catasto locale. L’attività di B&B non può essere aperta da

società, ma solo da privati, con o senza partita IVA, i quali

devono risiedere nella struttura. Ci sono limitazioni sul

numero massimo di camere da letto, che variano a secon-

da delle disposizioni locali. Tali tipologie contrattuali sono

comunque caratterizzate dall’inserimento del conduttore

nell’ambito familiare del locatore, aspetto che non rileva

nella locazione parziale d’immobile.

Da ultimo occorre analizzare la fattispecie contrat-

tuale individuata con la dizione “locazione di posto letto”.

Sono sorte interpretazioni diverse sulla riconducibilità o

meno della fattispecie al contratto di locazione parziale:

in senso positivo si era espressa Pret. Milano 30 ottobre

1984 (in questa Rivista 1985, 122) ritenendo il concetto

di posto letto comprendente non solo il giaciglio ma anche

l’area a ciò riservata mentre Pret. Napoli 26 aprile 1986 n.

1303 (in questa Rivista 1986, 729) si era espressa per l’af-

fermazione di un contratto di natura mista, assimilandola

al contratto di alloggio in cui sussistono servizi ulteriori ed

estranei alla locazione. Secondo la miglior dottrina (Maz-

zeo Rinaldi) la qualif‌icazione del contratto varia a secon-

da delle obbligazioni specif‌iche assunte dal concedente.

Si è indi giunti alla considerazione che, se il contratto di

posto letto - con uso esclusivo del letto e, in comune con

altri, dei servizi di cucina e bagno -, non prevede alcuna

prestazione aggiuntiva di carattere personale, sia da clas-

sif‌icarsi come locazione. Mentre, la fornitura di servizi

che non riguardano il godimento dell’immobile, quali ad

esempio la fornitura, il cambio e il lavaggio della bianche-

ria, le pulizie ed il consumo delle utenze, fanno rientrare

tale contratto nell’ambito di un’attività ricettiva o quanto

meno di ospitalità.

Nell’ambito delle differenziazioni sopra ricordate oc-

corre evidenziare la portata innovativa del D.L. 24 aprile

2017 n. 50 il quale, chiamato a disciplinare l’aspetto f‌iscale

delle locazioni brevi - costituendo come sostituto d’impo-

sta i soggetti che esercitano l’intermediazione immobi-

liare anche on-line – ha def‌inito queste come “i contratti

di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non

superiore a 30 giorni ivi inclusi quelli che prevedono la

prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di puli-

zia dei locali, stipulati da persone f‌isiche …” indi espres-

samente ricomprendendo nelle locazioni ciò che appariva

ad esse ulteriore.

Fatte queste distinzioni, vediamo le caratteristiche del

contratto di locazione parziale.

Durata

Il contratto di locazione parziale può avere la medesi-

ma durata del corrispettivo contratto di locazione “com-

pleto”. Ciò signif‌ica che, nell’ambito degli immobili ad uso

abitativo, potremmo trovare contratti di locazione parziale

del tipo 4+4, del tipo 3+2, del tipo transitorio, del tipo per

studenti universitari, di durata inferiore a trenta giorni.

Allo stesso modo accade in relazione alla locazione parzia-

le per uso differente da quello abitativo (si pensi alla già

citata concessione di una stanza in uno studio professio-

nale); in tale ultimo caso, tuttavia, la durata del contratto

dovrà conformarsi a quanto prescritto dalla legge (art. 27

e ss. L. n. 392/78), ossia prevedere una durata di almeno

sei anni rinnovabili per uguale periodo.

Il D.M. 16 gennaio 2017 disciplina espressamente, agli

articoli 2 e 3, i criteri per la def‌inizione dei contratti di

locazione di natura transitoria e per studenti universitari.

Tali tipologia contrattuali sono oggetto di altri interventi

sicché ad essi si fa solo un breve accenno.

Le locazioni di natura transitoria, ovvero deputate a

soddisfare specif‌iche esigenze sia dei proprietari che dei

conduttori (il D.M. fa “particolare – non esclusivo - riferi-

mento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse

allo studio, all’apprendistato e formazione professionale,

all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazio-

nali”) non possono avere durata superiore ai diciotto mesi

e non soggiacciono agli obblighi di rinnovo automatico.

Tale durata, ovviamente, viene ricondotta a quella prevista

dall’art. 2, comma 1 della L. 431/98 (4+4) nel caso di ina-

dempimento alle modalità di stipula del contratto previste

dall’art. 2 del D.M. medesimo sicché le specif‌iche esigenze

di natura transitoria devono essere effettive e dichiarate e,

ove non contemplate negli accordi territoriali, devono es-

sere provate con documentazione da allegare al contratto.

Le locazioni per studenti universitari e coloro ammessi

a corsi di formazione post laurea possono avere durata da

sei mesi a tre anni e sono rinnovabili alla prima scadenza

salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un

mese e non oltre tre mesi prima.

Come già detto, anche le citate tipologie contrattuali

possono riguardare solo parte dell’immobile. Accade so-

vente, infatti, principalmente per la f‌inalità di ridurre i

costi ma non solo, che sia coloro che hanno esigenze di

natura transitoria, specie se connesse con il lavoro, che,

soprattutto, gli studenti universitari o post universitari

limitino la locazione esclusiva agli spazi strettamente ne-

cessari, la stanza da letto, e condividano parte o tutti i lo-

cali. In tali casi, nel medesimo immobile vi saranno tante

locazioni parziali, della durata singolarmente individuata.

Canone

Sempre al pari del contratto di locazione dell’intero

immobile, anche il canone di locazione di una porzione di

immobile può essere libero o concordato secondo i para-

metri e coeff‌icienti di legge. Ciò, naturalmente, ha effetti

sulla durata del contratto posto che questo soggiace alle

norme imperative sicché nell’ipotesi di canone libero la

durata del contratto di locazione parziale ad uso abitativo

dovrà essere quella ordinaria del 4+4.

Diversamente, per tutti i contratti concordati, anche

per studenti o soggetti aventi esigenze di natura transito-

ria quali i lavoratori, il canone deve essere determinato in

base a parametri ben precisi richiamati dagli accordi delle

organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori de-

f‌initi in sede locale. Come già nelle intese territoriali pre-

cedenti, il D.M. prevede che, nei nuovi accordi, il canone

debba essere f‌issato entro una fascia di oscillazione. Gli

accordi prevedono l’individuazione di più aree omogenee

del territorio cui attribuire un valore minimo e massimo

(fasce) all’interno del quale, appunto, si deve collocare

il canone. Queste fasce, a loro volta, sono suddivise in

subfasce di oscillazione che consentono ai contraenti la

determinazione del canone effettivo da applicare. I valori

così determinati si devono poi relazionare alla tipologia

dell’alloggio, allo stato di manutenzione suo e dell’intero

stabile, alla presenza di pertinenze o di aree comuni, alle

dotazioni e f‌initure, alla presenza dell’arredo, dando luogo

ad aumenti percentuali del valore. In caso di previsione di

una durata contrattuale superiore a quella minima f‌issata

dalla legge gli accordi territoriali possono prevedere misu-

re di aumento dei valori minimi e massimi delle fasce di

oscillazione.

Le parti, per stabilire il canone effettivo, possono far-

si assistere dalle rispettive organizzazioni. I contratti in

cui le parti non si fanno assistere, invece, dovranno es-

sere sottoposti all’attestazione di conformità da parte di

almeno una delle organizzazioni f‌irmatarie dell’accordo

territoriale, secondo modalità che lo stesso accordo deve

individuare (art. 1, comma 8).