Locazione di unità immobiliare sub vincolo storico artistico. Classamento superiore e domanda di disapplicazione dell'atto

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 94-98

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giur

1/2019 Arch. loc. cond. e imm.

MERITO

dell’art. 79 L. 392/78, in relazione all’art. 13. La stipulazio-

ne di un contratto di locazione verbale, avente a oggetto i

due posti auto, non infrange norme imperative della legge

in questione. Anche volendo conf‌igurare l’accordo come

un patto occulto, aggiunto al contratto di locazione, f‌ina-

lizzato a ottenere un’integrazione di fatto del canone, vie-

ne meno anche la violazione di norme imperative. Occor-

re, comunque, considerare che le impiegate di Alfa (Bon.

e Bor.), che dovrebbero aver ricevuto i versamenti in nero,

hanno negato l’esistenza di pagamenti non fatturati. Re-

stano sul punto quindi solo le deposizioni della moglie e

della f‌iglia di X. L’insanabile contrasto tra le dichiarazioni

delle testimoni, tutte fortemente legate – in maniera di-

versa – alle parti, non consente di pervenire a una sicura

ricostruzione dei fatti e si traduce in una carenza di prova

delle circostanze allegate. (Omissis)

IV. Considerata la complessità della questione di mag-

gior rilievo ovvero il classamento dell’immobile, è equo

compensare interamente tra le parti le spese di giudizio.

(Omissis)

LOCAZIONE DI UNITÀ

IMMOBILIARE SUB VINCOLO

STORICO ARTISTICO.

CLASSAMENTO SUPERIORE

E DOMANDA

DI DISAPPLICAZIONE

DELL’ATTO

di Vittorio Santarsiere

SOMMARIO

1. Nozione. 2. Norme di legge. 3. Oggetto. 4. Fondamento giu-

ridico. 5. Locazione verbale. 6. Tutela giurisdizionale.

1. Nozione

Con la sentenza in epigrafe, il Tribunale di Bologna

tratta della locazione di una unità immobiliare ad uso

abitativo, ubicata in palazzo al centro della città felsinea,

sub vincolo quale bene storico, posto dal competente Mini-

stero sin dal 1982. Si deduce afferente a locazione libera,

poiché già l’abrogato art. 26 della legge 27 luglio 1978 n.

392, ugualmente la successiva legge sulle locazioni abi-

tative 9 dicembre 1998 n. 431, escludono cotali immobili

dalla normativa settoriale, rinviandone la disciplina agli

artt. 1571 e ss. c.c.

L’immobile fu riportato alla classe catastale A/9 negli

anni ‘90 del XX sec., a seguito di consistente intervento

di recupero ristrutturazione. La parte attrice, locataria

dell’unità, richiede la disapplicazione della classazione

stessa e l’attribuzione della più deteriore A/2, di conse-

guenza la nullità parziale del contratto di locazione quan-

to alla durata ed alla misura del canone, nonché la con-

danna della locatrice, Alfa – S.p.a., a restituire le somme

percepite in eccedenza.

Ruolo determinante della sopravvenuta nuova clas-

se ha esplicato l’intervento di recupero ristrutturazione

dell’immobile, competendo essa a fabbricati di eminenti

pregi artistici o storici. E codeste qualità riveste il palazzo

materia di causa, sebbene l’appartamento al suo interno

difetti di particolari pregi, di elementi decorativi, qualità

che, invece, vi sono al piano terra, per le scale, al piano

nobile (terzo) e, comunque, nelle parti comuni. L’unità

stessa è inserita nella facciata monumentale, vi si accede

con unico ingresso comune, anch’esso di pregio artistico.

Sono particolarità che rendono l’immobile incomparabile

con le unità tipo di altre categorie. Si tratta di parti comuni

dell’edif‌icio, di cui si avvantaggiano sul mercato anche le

proprietà individuali, acquisendo maggiore pregio e valore.

2. Norme di legge

Il patrimonio storico ed artistico è costituzionalmente

protetto dall’art. 9, comma 2, Cost., per il quale la Repub-

blica “tutela il paesaggio e il patrimonio storico e artistico

della Nazione”. Spiega la Corte costituzionale che questa

norma tende ad assicurare la promozione e lo sviluppo

della cultura, nonché la tutela del patrimonio storico ed

artistico quale testimonianza materiale della civiltà e della

cultura. Lo Stato provvede alla formazione dei consociati,

alla quale concorre ogni valore idoneo a sollecitare ed ar-

ricchire la loro sensibilità come persone, nonché provvede

al perfezionamento della loro personalità, al progresso spi-

rituale e materiale. Per tali obiettivi lo Stato deve tutelare

i beni testimonianza materiale della cultura ed essi, a tal

f‌ine, assumono rilievo strumentale sia per il riferimento

alla storia della civiltà e del costume, sia per il loro valore

culturale intrinseco. Inoltre, deve assicurarsi alla colletti-

vità il godimento dei valori culturali espressi (1).

La tutela…“e patrimonio storico e artistico della Nazio-

ne” si caratterizza dall’individuazione di precisi valori cul-

turali e dall’accentuazione del compito aff‌idato ai pubblici

poteri. Spiega una voce dottrinale che la tutela costituzio-

nalmente richiesta non comporta la mera conservazione

dei beni di interesse storico artistico, ma si estende alla più

ampia tutela della forma del territorio creata dalla comuni-

tà umana come interazione della natura e dell’uomo. Da co-

deste disposizioni costituzionali ed altre norme legislative

sui beni di interesse storico artistico si enuclea la nozione

stessa del peculiare patrimonio della Nazione, che prescin-

de dal soggetto, cui appartiene il bene. Alle direttrici di tu-

tela del patrimonio storico artistico si abbina la L. 1 giugno