La Locazione Di Immobile Locato Esclusivamente Per Finalità Turistiche 'A Lungo Termine

Autore:Franco Baldessarelli
Pagine:480-485
 
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dott DOTTRINA
5/2016 Arch. loc. cond. e imm.
LA LOCAZIONE DI IMMOBILE
LOCATO ESCLUSIVAMENTE
PER FINALITÀ TURISTICHE
“A LUNGO TERMINE”
di Franco Baldessarelli
Come a tutti noto la materia delle locazioni trova le sue
fonti normative primarie nella L. n. 392/1978 e nella L. n.
431/1998, oltre che, ovviamente, nel codice civile. Come
altrettanto a tutti noto la ratio della legge c.d. dell’“Equo
Canone”, fu quella di tutelare il conduttore sia in punto
di tempus (garantendogli un periodo di permanenza nell’
unità immobiliare di 4 anni più altri quattro), sia in punto
di quantum (calmierandogli il canone). Questo perché la
richiesta di affitti negli anni ottanta era alta e la regola-
mentazione - forse - era opportuna. Gli abusi, effettiva-
mente, c’erano: canoni di locazione “ordinari” travestiti
da contatti di locazione ad uso foresteria, o comunque per
esigenze transitorie. Ora i tempi sono cambiati: l’italiano
medio è proprietario di casa e pur esistendo un problema
c.d. di “emergenza casa” che riguarda soprattutto il man-
cato puntuale pagamento dei canoni, e quindi legato più
alla morosità conseguente alla crisi economica che alla
indisponibilità di appartamenti, le unità immobiliari sfitte
in cerca di un inquilino oggi non sono poche e il pensiero
del proprietario che una volta era quello di come mandare
via l’inquilino una volta scaduto il contratto è oggi quello
di come tenerselo il più possibilità (ovviamente laddove
solvibile). Ciò nonostante, alcuni problemi possono sorge-
re ancora oggi laddove si intenda concedere in locazione
un immobile ad “uso turistico”, posto che qualche preoc-
cupazione in capo al proprietario circa la possibile di ve-
dersi trasformato il contratto da “ex contratto immobiliare
di natura transitoria ora turistico” a “contratto ordinario
4+4” è fondata. Soprattutto, poi, se trattasi di contratto
di locazione per finalità turistiche ma “a lungo termine”,
cioè per un periodo che esula dai consueti 15 giorni estivi
e/o invernali, o dal consueto mese di agosto, o, ancora dal
“contratto stagionale” (per esempio “per tutta l’estate”).
Sempre più spesso, infatti, capita che certe persone, ma-
gari pensionati, prendano in locazione un appartamento
“turistico” per periodi lunghi: per esempio 6 mesi, ma an-
che un anno, concordando un canone con il proprietario
che non è ovviamente la risultante matematica della mol-
tiplicazione del canone giornaliero per 180 giorni o, addi-
rittura per 365 (tolta virgola) (o mensile per 6 o per 12
mesi), laddove la locazione turistica si protragga per tutto
l’ anno, ma riuscendo a scontare un canone ridotto e pur
sempre conveniente per entrambe le parti contrattuali.
Ed allora la domanda è: quid iuris?
La “finalità turistica”, per vero, già fu oggetto di atten-
zioni da parte del legislatore in passato, prevedendo in
siffatta fattispecie delle deroghe alla normativa ordinaria.
La legge 392/1978, infatti, all’ art. 26 già escludeva da quel
complesso di norme imperative quelle “locazioni stipulate
per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria”, e
tra queste trovavano collocazione, affianco alle altre, pure
quelle aventi finalità turistiche. Poi, con la legge 431 del
1998, ed in specifico con l’art. 1 comma 2 (modificato dall’
articolo 2, della Legge 8 gennaio 2002, n. 2), la previsio-
ne si fece esplicita: “Le previsioni di cui agli articoli 2, 3,
4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano…
…c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turisti-
che”. A questo punto poteva sembrare che orami la que-
stio fosse individuata, regolamentata e, quindi, risolta, ma
la Cassazione con la sua nota sentenza di 5 anni fa, la n.
13483 del 20 giugno 2011, sezione III, con la quale prorogò
– previa conversione del contratto annuale di locazione
di una seconda casa in contratto ordinario 4+4 - di altri
ulteriori 7 anni la locazione [divenuta quindi ex turistica]
di quella seconda casa - sull’ assunto - certo perché men-
zionato - della necessaria identica tutela rispetto all’ordi-
naria situazione locatoria delle “esigenze primarie della
estrinsecazione della persona umana” dell’ inquilino e sull’
assunto probabile e verosimile - perché non apertamente
menzionato - della eccessiva durata di quel contratto (un
anno) (1). Inoltre, come se ciò non bastasse, intervenne
circa un anno dopo la Corte Costituzionale che con la sen-
tenza del 5 aprile 2012 (2) dichiarò l’illegittimità costitu-
zionale dell’art. 12, del Decreto Legislativo, 23/05/2011, n.
79 (c.d. Codice del Turismo), che per un anno circa aveva
– tra le altre ipotesi considerate - preso in esame pure le
“unità abitative ammobiliate ad uso turistico” (3). Venne
così caducato pure il comma 5 del medesimo articolo che
quanto meno aveva posto un punto fermo circa la durata
e finanche l’oggetto del negozio. Leggevasi difatti: “...dati
in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con
contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non
superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di al-
cun servizio di tipo alberghiero” (4). Infine, la legislazione
regionale sul punto - legittimamente beninteso - sancita
anche dalla riforma del titolo V della Costituzione operata
dalla Legge Costituzionale del 18 ottobre 2001, n. 3, fece il
resto, creando regolamentazioni differenti e non univoche
tra fattispecie simili a seconda della Regione e delle Pro-
vince a Statuto Speciale legiferanti.
A questo punto, dicevamo, la parola torna necessaria-
mente all’ interpretazione ed all’ elaborazione del contrat-
to secondo quanto disposto dal Codice Civile (5), e, rite-
niamo, dal buon senso, che vorrà tener in debita
considerazione pure le mutate abitudini sociali circa il
concetto attuale di “trascorrere le vacanze”. Il punto di
partenza può essere considerato l’art. 53 del Decreto Legi-
slativo 23 maggio 2011, n. 79, non investito dalla dichiara-
zione di illegittimità costituzionale su menzionata. Tale

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