Problemi locatizi, condominiali e di fiscalità locale

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 445-447

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@1. Locazioni abitative, patti contrari alla legge

- Nell'ambito delle locazioni ad uso abitativo, la disciplina dei patti contrari alla legge di cui all'art. 13, L. n. 431/98 è argomento, ormai da quasi un decennio, di grande interesse.

Tale disposizione, che sostituisce - limitatamente alle locazioni abitative - il preesistente art. 79, L. n. 392/78, prevede, in particolare, la nullità di «ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato» (comma 1), nonché diretta a derogare i limiti (minimi) di durata previsti dalla legge 431 (comma 3).

Delle descritte ipotesi di nullità, quella che ha fatto senz'altro più discutere è la previsione di cui al comma 1.

A portare chiarezza in proposito è stata la Cassazione, che con un'argomentata sentenza, la n. 16089 del 27 ottobre 2003, ha precisato come la previsione in parola - riferibile tanto ai contratti liberi quanto a quelli regolamentati (cioè: agevolati, transitori e per studenti universitari) - sia diretta a colpire esclusivamente quelle pattuizioni con le quali, nel corso dello svolgimento del rapporto di locazione, le parti si accordino per aumentare l'importo del canone rispetto a quello risultante dal contratto originario (cosicché eventuali pattuizioni coeve alla stipula del contratto sarebbero pienamente valide). Ciò, sul presupposto - hanno chiarito i giudici - che il comma 1 dell'art. 13 citato non conterrebbe alcuna deroga al principio generale per il quale, nei rapporti tra le parti, ha effetto il negozio dissimulato e non quello simulato (come fino a quel momento sostenuto dalla dottrina maggioritaria), ma esprimerebbe il principio della «invariabilità del canone fissato nel contratto originariamente stipulato per tutto il tempo della durata del rapporto stabilita dalla legge» (durata anch'essa presidiata dalla nullità per entrambi i menzionati tipi contrattuali - libero e regolamentato -, poiché neppure il comma 3 pone distinzioni al riguardo).

In pratica - secondo la Corte - in presenza di due scritture contrattuali, l'una diretta a regolare i reali rapporti tra le parti (e dunque a stabilire il vero canone di locazione) e l'altra alla registrazione, varrebbe a tutti gli effetti la prima scrittura e il conduttore sarebbe tenuto al pagamento del canone (più elevato) previsto da questa (fatta salva ovviamente - per i contratti regolamentati - l'azione di nullità concessa al conduttore dal comma 4, prima parte, dello stesso art. 13, nel caso in cui la controdichiarazione preveda un canone superiore a quello massimo definito in sede locale).

@2. Proprietà esclusive e disturbo, poteri dell'amministratore

- Accade spesso che determinate attività svolte in locali di proprietà esclusiva, per il loro concreto atteggiarsi, rechino disturbo agli altri condomini dello stabile e che, di conseguenza, l'amministratore di condominio sia chiamato ad attivarsi per far cessare gli abusi. Viene, però, da domandarsi: può l'amministratore intervenire sull'uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale?

La giurisprudenza ha risposto positivamente al quesito, precisando...