Legittimità

Pagine:19-69
 
ESTRATTO GRATUITO
19
Arch. loc. e cond. 1/2013
Legittimità
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 13 NOVEMBRE 2012, N. 19747
PRES. TRIFONE – EST. CARLEO – P.M. APICE (DIFF.) – RIC. RUSCONI E MISSAGLIA
(AVV.TI DEMARIA E NESPOR) C. ASILO INFANTILE DI MANDELLO DEL LARIO (AVV.
TI MORO E ZOTTI)
Disdetta y Forma y Art. 2, L. 431/1998 y Inapplica-
bilità.
. In tema di comunicazione di disdetta da parte del
locatore di immobile ad uso abitativo vale la regola per
cui tra i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore
della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sono soggetti alla
nuova disciplina (ed in particolare all’art. 2, comma 6
della predetta legge) solo quelli per i quali il termine
utile per la comunicazione della disdetta da parte del
locatore è scaduto successivamente al 30 dicembre
1998 e tale disdetta non è stata data, cosicchè la rinno-
vazione si è verificata nella vigenza della nuova legge.
(Mass. Redaz.) (l. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2) (1)
(1) Analogamente v. Cass. civ. 29 dicembre 2010, n. 26259, in questa
Rivista 2011, 485. Nello stesso senso si veda anche Cass. civ. 16 luglio
2001, n. 9637, in Arch. civ. 2002, 642.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione
e contestuale citazione, notificato in data 11 luglio 2002,
l’Asilo infantile di Mandello del Lario conveniva in giudizio
Missaglia Ferdinando in ordine ad una unità immobiliare
sita in Mandello del Lario, concessagli in locazione ad uso
abitativo con contratto in deroga del 27 dicembre 1994. In
esito al giudizio, il Tribunale di Lecco dichiarava la ces-
sazione del rapporto maturata alla scadenza del secondo
quadriennio il 31 dicembre 2002. Avverso tale decisione
il soccombente Missaglia proponeva appello ed in esito al
giudizio, in cui si costituiva l’appellato, la Corte di Appel-
lo di Milano con sentenza depositata in data 17 gennaio
2006, in accoglimento dell’impugnazione, respingeva la
domanda del locatore. Avverso la detta sentenza l’Asilo
Infantile di Mandello del Lario ha quindi proposto ricorso
per cassazione articolato in due motivi.
Resistono gli eredi del Missaglia - esattamente Anna
Maria Rusconi, Giulia, Giuseppina e Gabriella Missaglia
- con controricorso proponendo a loro volta ricorso inci-
dentale definendolo “per lo più condizionato”. Entrambe le
parti hanno infine depositato memoria illustrativa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, deve rilevarsi che il ricorso princi-
pale e quello incidentale condizionato sono stati riuniti,
in quanto proposti avverso la stessa sentenza. Sulla base
dell’insegnamento delle Sezioni Unite, deve osservarsi
che l’ordine logico delle questioni da esaminare impone
anzitutto l’esame del ricorso principale. Infatti, il ricorso
della parte vittoriosa è condizionato de jure perchè solo
a seguito dell’accertamento della fondatezza del ricorso
principale si può dire che sia sorto l’interesse alla propo-
sizione del ricorso incidentale (cfr Sez. Un. n. 5456/2009
in motivazione). Ciò premesso, procedendo all’esame del
ricorso principale, va osservato che, con la prima doglian-
za, articolata testualmente sotto il profilo della “violazione
o falsa applicazione di norme di diritto, relativamente alla
pronuncia della Corte fuori dei limiti di cui agli artt. 112 e
345 c.p.c., in merito alla verifica della legittimità della con-
troversa pretesa”, il ricorrente Asilo Infantile ha censurato
la sentenza impugnata deducendone l’erroneità perchè la
Corte di Appello si sarebbe pronunciata, senza espressa
deduzione della parte interessata, su un punto decisivo
della controversia, quale la rinnovazione tacita del con-
tratto ex art. 2, L. n. 431 del 1998, sostituendo l’azione
originaria con altra diversa fondata su fatti nuovi e diversa
causa pretendi.
La censura è infondata. Ed invero, in base al principio
generale iura novit curia, il giudice ha il potere-dovere di
individuare anche d’ufficio le norme giuridiche riguar-
danti la fattispecie concreta, spettando al suo ufficio la
qualificazione della domanda, indipendentemente dalle
indicazioni delle parti o dalla mancanza di tali indicazioni.
Pertanto, il giudice di merito è libero di rilevare, anche in
secondo grado, la mancanza degli elementi che caratteriz-
zano l’efficacia costitutiva della pretesa attorea in quanto
ciò attiene all’obbligo inerente all’esatta applicazione
della legge.
Del resto, sono rilevabili di ufficio anche in grado di
appello i fatti modificativi, impeditivi o estintivi della
pretesa azionata in giudizio risultanti dal materiale alle-
gato agli atti dalle parti ovvero dalla legge applicabile al
caso di specie, salvo che le singole disposizioni di legge
espressamente prevedano come indispensabile l’iniziativa
di parte e la manifestazione di volontà della stessa quale
elemento integrativo della fattispecie difensiva. Ne deriva
che non può ritenersi certamente precluso al giudice di
merito verificare ed affermare, come è accaduto nel caso
di specie, la rinnovazione tacita del contratto di locazione,
relativamente al quale parte locatrice aveva dedotto l’av-
venuta scadenza.
20
giur
1/2013 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
Passando all’esame della seconda doglianza, articolata
sotto il profilo della “violazione o falsa applicazione di
norme di diritto, relativamente alla qualificazione e alla
individuazione della fattispecie normativa regolatrice
del contratto di locazione in essere tra l’Asilo Infantile di
Mandello del Lario ed il sig. Missaglia”, deve premettersi
che la censura si fonda sulla considerazione che la Corte
di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto inidonea
la disdetta inviata il 6 giugno 2002. Ciò, in quanto “alla
data del 31 dicembre 1998, non essendo ancora spirato il
termine per recedere dal contratto alla seconda scadenza,
prevista per il 30 dicembre 2002, la disciplina normativa
era ancora quella della L. n. 392 del 1978” (cfr. pag. 8 del
ricorso). Inoltre, l’omessa comunicazione del motivo di
diniego del rinnovo non costituiva un motivo di nullità
della disdetta alla luce del fatto che il conduttore era al
corrente della messa in vendita dell’immobile e con racco-
mandata del 14 giugno 1995 aveva manifestato la volontà
di esercitare il suo diritto di prelazione.
Il primo profilo di doglianza merita attenzione. Ed in-
vero, secondo l’ormai consolidato orientamento di questa
Corte, “in tema di locazione di immobili ad uso abitativo,
la L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 6, va inter-
pretato nel senso che, tra i contratti stipulati prima della
sua entrata in vigore, sono soggetti alla nuova disciplina,
anche con riferimento alla doppia durata quadriennale,
solo quelli che vedono realizzato il presupposto della
rinnovazione nel vigore della nuova legge e, quindi, solo
quelli per i quali il termine utile per la comunicazione
della disdetta da parte del locatore è venuto a scadenza in
epoca successiva al 30 dicembre 1998 e tale disdetta non
è stata data, sicchè la rinnovazione si è verificata nella
vigenza della nuova legge. (Cass. n. 7985/2010).
Inoltre, con riferimento ai contratti stipulati in base al
modello normativo di cui alla L. n. 359 del 1992, aventi la
previsione convenzionale di un duplice periodo di durata
quadriennale, la giurisprudenza di questa Corte ha chia-
rito che la rinnovazione tacita che determina la ricaduta
del contratto nel regime di cui all’art. 2, comma 1, della
nuova legge si identifica nella scadenza del secondo perio-
do di durata del contratto, in relazione al quale il locatore
poteva inviare disdetta immotivata ai sensi della L. n. 392
del 1978, art. 3 e non nella scadenza del primo periodo di
durata convenzionale (Cass. n. 8943/08).
Sulla base di tali considerazioni, appare pertanto evi-
dente la fondatezza della censura, dovendosi conclusiva-
mente ritenere che il locatore non era tenuto all’attiva-
zione della speciale procedura ex art. 2 L. citata in quanto
nel caso di specie trovava applicazione la previsione di cui
all’art. 14, u.c., della medesima legge. Ed è appena il caso
di osservare che l’adempimento fissato da quest’ultima
disposizione fu puntualmente eseguito dal ricorrente a
mezzo della disdetta inviata con la raccomandata del 16
giugno 2002.
Ne deriva la fondatezza del ricorso principale. Tale con-
clusione comporta la necessità di prendere in esame il ri-
corso incidentale, il cui primo motivo, per omessa pronun-
cia ex art. 360 c.p.c., n. 4, è espressamente condizionato
all’accoglimento del ricorso principale mentre il secondo
motivo, non condizionato, articolato sotto il profilo della
violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., si
fonda sulla pretesa erroneità della sentenza in ordine alla
compensazione delle spese del doppio grado di giudizio ad
onta del totale rigetto della domanda attrice.
Ciò premesso, va osservato che con la prima censura
parte ricorrente lamenta che la Corte di merito avrebbe
omesso di pronunciarsi circa il secondo motivo di appello
concernente il difetto di legittimazione attiva dell’Asilo in-
fantile, che non era più proprietario dell’immobile locato
al momento in cui notificò al conduttore l’atto di intima-
zione di sfratto per finita locazione.
Anzi, così scrive parte ricorrente, l’Asilo non era più
“parte locatrice” in quanto in data 2 settembre 1997, a
seguito dell’esperimento di un’asta pubblica “ad unico e
definitivo incanto” l’immobile locato venne aggiudicato
dal sig. Guido Sodano, circostanza quest’ultima affermata
con la sentenza n. 742/2003 anche dalla Corte di Appello
di Milano che ha dichiarato unico e pieno proprietario
delle unità immobiliari locate il signor Guido Sodano “per
effetto del verbale di asta pubblica per la definitiva aggiu-
dicazione del 2 settembre 1997”.
A riguardo, premesso che, in caso di violazione dell’art.
112 c.p.c., per mancanza della necessaria corrispondenza
tra chiesto e pronunciato, vertendosi in tema di error in
procedendo, la Corte di Cassazione ha il potere-dovere
di procedere all’esame diretto degli atti giudiziari, deve
ritenersi la fondatezza della doglianza in esame. Ciò, alla
luce dell’esame del documento in questione, depositato
nel fascicolo di primo grado del M., quale doc.4, da cui
risulta effettivamente che in data 2 settembre 1997, a
seguito dell’esperimento di un’asta pubblica” ad unico e
definitivo incanto” l’immobile locato venne aggiudicato dal
sig. Guido Sodano.
Ciò posto, mette conto di aggiungere che, secondo il
consolidato orientamento di questa Corte, il principio,
stabilito in materia di locazione dall’art. 1602 c.c., che
fissa nel momento dell’acquisto del bene locato il subin-
gresso dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti
dal contratto di locazione, se esclude per implicito che il
fenomeno successorio, ex art. 1599 c.c., del trasferimento
a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto
retroattivo, comporta, invece, che il rapporto di locazione
viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascu-
no dei quali l’unico contratto spiega i suoi effetti nei con-
fronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore.
Ne consegue che l’acquirente dell’immobile locato, pur
subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla
prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi
terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi
ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino
al giorno del suo acquisto, (cfr. Cass. n. 22669/04, 8328/01,
15021/04). Ne deriva che nel caso di specie, essendo il rap-
porto locativo, al momento dell’aggiudicazione del bene,
ancora in corso “de jure e de facto”, i diritti e gli obblighi
derivanti da tale rapporto, con riferimento alla ulteriore
evoluzione nel tempo, passarono in capo all’aggiudicata-
21
giur
Arch. loc. e cond. 1/2013
LEGITTIMITÀ
rio, il quale, a far data dall’aggiudicazione dell’immobile
locato, avvenuta ripetesi, prima della notifica dell’intima-
zione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione
per la convalida, acquistò inevitabilmente la qualità di
locatore.
Tutto ciò premesso, appare di ovvia evidenza che il mo-
tivo di doglianza sollevato in secondo grado dal Missaglia
meritava di essere preso in considerazione dal giudice di
appello, preliminarmente al merito, costituendo la legiti-
matio ad causam una questione rilevabile in ogni fase e
grado del giudizio ed essendo altresì determinante ai fini
della decisione.
Ed è appena il caso di sottolineare che la fondatezza
della censura mossa dal ricorrente incidentale in questa
sede, a ragione della sua valenza pregiudiziale sia sul
piano logico che su quello giuridico, viene a vanificare,
frustrandone gli effetti, la fondatezza delle ragioni di
censura formulate dal ricorrente principale, il quale si era
dichiarato locatore senza più esserlo ed aveva azionato il
procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione
e contestuale citazione, con atto notificato in data 11 lu-
glio 2002, ad onta del fatto che sin dal 1997 non ne avesse
più titolo.
Ne consegue che il ricorso incidentale condizionato de
quo merita di essere accolto, ritenendosi in esso assorbito
il ricorso incidentale non condizionato, riportato in pre-
cedenza nella sua essenzialità. Ai sensi dell’art. 382, u.c.,
la sentenza impugnata deve essere cassata senza rinvio e,
non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la
causa deve essere decisa nel merito con il rigetto della do-
manda introduttiva della lite proposta dall’Asilo Infantile
di Mandello del Lario. Sussistono giusti motivi per com-
pensare fra le parti le spese dell’intero giudizio sia per l’al-
terna sorte dei giudizi di merito sia perchè l’orientamento
giurisprudenziale in tema di disdetta si è consolidato solo
dopo l’introduzione della lite. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 26 OTTOBRE 2012, N. 18502
PRES. TRIFONE – EST. AMATUCCI – P.M. APICE (PARZ. DIFF.) – RIC. STUDIO
SALERNI S.R.L. (AVV. DE ANGELIS) C. QUATTROCCHI (AVV. DONZELLI)
Contratti in genere y Invalidità y Annullabilità
del contratto y Convalida tacita y Configurabilità y
Fattispecie in tema di locazione.
. La convalida tacita del contratto di cui all’art. 1444,
secondo comma, c.c. non è integrata dalla mera richie-
sta, formulata dalla parte che avrebbe titolo a doman-
dare l’annullamento, di eliminazione della situazione
costituente l’oggetto del vizio del suo consenso (nella
specie errore essenziale e riconoscibile sulla libertà
da vincoli dell’immobile locato, invece assoggettato
ad espropriazione forzata in fattispecie nella quale il
conduttore non avrebbe potuto opporre la locazione
all’eventuale aggiudicatario) (Mass. Redaz.) (c.c. art.
1444) (1)
(1) Cfr. Cass. civ., sez. III, 27 marzo 2001, n. 4441, in Arch. civ. 2001,
94, secondo cui l’esecuzione volontaria, che dà luogo alla convalida
tacita del contratto annullabile, ai sensi dell’art. 1444, comma secon-
do, c.c., consiste in un comportamento negoziale, il quale si risolve in
un’attività che, tendendo a realizzare la situazione che si sarebbe do-
vuta determinare per effetto del negozio annullabile, presuppone per
implicito una volontà incompatibile con quella di chiedere l’annulla-
mento. Elemento rivelatore della volontà di convalidare il contratto
può essere qualsiasi comportamento attinente all’esecuzione del
contratto, cioè non soltanto quello di stretto adempimento proprio
del soggetto passivo di un’obbligazione nascente dal contratto stesso,
ma anche quello posto in essere dalla controparte di accettazione ed
adesione alla prestazione dell’obbligato.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Il 4 luglio 1991 Mario Quattrocchi locò alla s.r.l.
Studio Salerni una villa sita nella via della Giustiniana di
Roma, contornata da due ettari di terreno, da destinare ad
uso foresteria di dirigenti d’azienda, per il canone iniziale
di L. 12.000.000 mensili e per la durata di cinque anni. Il
locatore autorizzò la conduttrice alla realizzazione di un
maneggio e ricevette la cauzione pari a due mensilità del
canone ed il pagamento di quello del primo mese.
Con lettera raccomandata del 5 settembre 1991 la so-
cietà conduttrice, affermando di reiterare quanto già oral-
mente rappresentato a luglio, contestò al locatore il grave
inadempimento costituito dall’avere quegli nascosto alla
conduttrice che l’immobile era da tempo assoggettato ad
espropriazione forzata ordinaria ed esattoriale, con avvisi
d’asta (precedenti nonchè per il successivo 2 ottobre) già
pubblicati e trascritti. Chiese che il locatore si adoperasse
per scongiurare la vendita e comunicò che non avrebbe
versato i canoni fino a quando non fosse stato eliso il peri-
colo di rilascio forzoso.
Un’azione di convalida di sfratto per morosità fu abban-
donata dal locatore.
In data 8 febbraio 1992 la società conduttrice notificò al
locatore diffida ad adempiere con avvertenza che, decorsi
inutilmente 15 giorni, si sarebbe verificata la risoluzione
di diritto e che l’immobile sarebbe stato riconsegnato il 10
marzo 1992. La restituzione avvenne poi consensualmente
il 3 aprile 1992.
1.1. Con atto di citazione del 13 luglio 1992 il locatore
Quattrocchi convenne in giudizio la società conduttrice
chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimen-
to di quest’ultima nel pagamento dei canoni, nonchè la
condanna della stessa al pagamento di quelli dovuti per
complessive L. 108.000.000 ed al risarcimento dei danni
derivatigli per i deterioramenti dell’immobile locato.
La convenuta Studio Salerni s.r.l. chiese in riconven-
zione che il contratto fosse annullato per dolo del locatore
o per errore essenziale del conduttore, o che ne fosse
dichiarata l’inefficacia per avere il locatore (custode)
locato l’immobile senza l’autorizzazione del giudice del-
l’esecuzione ex art. 560 c.p.c.;ovvero che fosse dichiarata
la avvenuta risoluzione ex art. 1454 c.c., o, in subordine,
che fosse pronunciata la risoluzione per grave inadempi-
mento del locatore, da condannarsi inoltre al risarcimento
dei danni provocati alla conduttrice anche per le ingenti

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA