Legittimità

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Arch. loc. e cond. 2/2013
Legittimità
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 10 DICEMBRE 2012, N. 22374
PRES. TRIFONE – EST. UCCELLA – P.M. SGROI (CONF.) – RIC. C.A. (AVV.
GIULIANO) C. B.A. (AVV. CASALE)
Contratto di locazione y Rinnovazione y Tacita y
Presupposti y Azione di sfratto per morosità per
canoni non pagati dal conduttore rimasto nell’im-
mobile y Proposta dopo quella di rilascio per finita
locazione y Novazione oggettiva della locazione y
Configurabilità y Presupposti.
. Benché la rinnovazione tacita del contratto ex art.
1597 c.c. postuli la continuazione della detenzione
della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una
manifestazione di volontà contraria da parte del locato-
re, tuttavia la circostanza che il locatore abbia ottenuto
una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione
ed abbia intimato, per la permanenza del conduttore
ed il mancato pagamento dei canoni, azione di rilascio
dell’immobile per sfratto con morosità, non basta a pro-
vare la rinnovazione tacita del rapporto anche quando
l’azione esecutiva di rilascio sia stata promossa dal lo-
catore nelle more dell’appello proposto dal conduttore.
Occorre piuttosto che questi fatti siano qualificati da
altri elementi idonei a far desumere in modo univoco la
sopravvenienza di un accordo tra le parti in tal senso e,
in particolare, che il locatore abbia inteso estrinsecare
positivamente, sia pure in modo solo tacito, la propria
volontà, contraria a quella in precedenza manifestata,
di rinunciare agli effetti prodotti dall’intimazione,
accolta con pronuncia provvisoriamente esecutiva, e
di concludere una novazione oggettiva della locazione.
(Mass. Redaz.) (c.c., art. 1597; c.c., art. 2697) (1)
(1) Utile il rinvio a Cass. civ., sez. III, 13 novembre 1996, n. 9917, in
Arch. civ. 1997, 909.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza 7 ottobre 2005 il Tribunale di Cassino
dichiarava cessato al 30 settembre 2002 il contratto di
locazione tra C. A. e B.G., dante causa di B.A., condan-
nando il C. al rilascio dell’immobile da lui locato entro il 1
dicembre 2005.
In data 20 giugno 2006 al C. fu notificata la sentenza
con pedissequo precetto ed il 13 settembre 2006 gli venne
notificato l’avviso ex art. 608 c.p.c. con cui l’ufficiale giudi-
ziario comunicava che il 10 ottobre 2006 avrebbe messo in
esecuzione il titolo esecutivo.
In data 28 aprile 2006, prima della notifica dell’atto di
precetto, B.A., sul presupposto che il C. si era reso moroso
nel pagamento di alcuni canoni di locazione, conveniva in
giudizio lo stesso, onde convalidare lo sfratto per morosità
e conseguente ordine di rilascio dell’immobile. Con ricor-
so del 9 ottobre 2006 il C. proponeva opposizione all’ese-
cuzione che il Tribunale di Cassino il 26 gennaio 2009 ha
respinto.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cas-
sazione il C., affidandosi a quattro motivi. Resiste con con-
troricorso la B..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.-Osserva il Collegio che il ricorso non merita acco-
glimento, per le considerazioni di seguito riportate.
In primis va posto in rilievo che, sebbene articolato in
quattro motivi, il presente ricorso propone in effetti una
unica censura, perché in esso si assume che deve ritenersi
“rinnovazione del contratto,” a suo tempo disdetto e di-
chiarato risolto, il fatto che la locatrice - la B. - avesse
intimato un precedente sfratto per morosità.
2.- Di vero, come si evince dalla stessa impugnazione,
con il primo motivo (art. 360 c.p.c., n. 5 - motivazione
contraddittoria) il ricorrente assume che il Tribunale
era chiamato a decidere sul fatto controverso, ossia che
successivamente alla pronuncia n.1061/05, con la quale
era stato dichiarato cessato il contratto di locazione de-
corrente dal 1 ottobre 1998 e con la quale era stato con-
dannato al rilascio per il 7 dicembre 2005, la B., perchè il
C. continuava a detenere l’immobile senza corrispondere
i canoni di locazione, aveva intimato un nuovo giudizio di
sfratto per morosità.
Questa iniziativa della locatrice, a suo avviso, era da
ritenersi idonea a configurare il rinnovo del vecchio con-
tratto e non sarebbe stata tenuta in considerazione dal Tri-
bunale se non per affermare in modo apodittico che con la
proposta esecuzione egli avrebbe voluto “dare reviviscenza
ad una vicenda coperta da giudicato” (p.2 ricorso).
3.- Con il secondo motivo (art. 360 c.p.c., n. 3 - violazio-
ne di legge - art. 615 c.p.c.) la precedente censura viene
esplicitata sotto il profilo della violazione di legge (p.3
ricorso).
Alla illustrazione del motivo segue il quesito di diritto
concernente la questione della indagine che il giudice
della esecuzione deve compiere, ossia quella inerente al-
l’efficacia del giudicato, che, se contestata, imporrebbe al
giudice di accertare se i fatti sottoposti al suo vaglio siano
precedenti o successivi alla formazione del giudicato stes-
so (p.3 ricorso).
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4.- Con il terzo motivo (art. 360 c.p.c., n. 5 - omessa
motivazione) il ricorrente lamenta che il Tribunale er-
roneamente avrebbe ritenuto di non potere decidere nel
merito perchè vi era un giudicato, comunque, vi sarebbe
una parvenza di motivazione.
Infatti, allorchè il Tribunale ha affermato che “la op-
posizione all’esecuzione proposta dal C.” “appare palese-
mente peregrina ed infondata”, in quanto il contratto di
locazione non sarebbe “risorto” tra le parti a seguito della
intrapresa azione di sfratto per morosità intentata dalla B.
nei confronti dell’opponente” (p. 4 sentenza impugnata),
il giudicante si sarebbe limitato ad esternare giudizi e
valutazioni senza indicare le ragioni per cui l’opposizione
sarebbe stata - a suo dire - infondata (p.3 ricorso).
5.- Con il quarto motivo (art. 360 c.p.c., n. 4 - violazione
dell’art. 1597 c.c.) ed in via subordinata rispetto al prece-
dente, il ricorrente lamenta che il giudice a quo avrebbe
violato il dettato normativo di cui all’art. 1597 c.c. rispetto
alla concreta vicenda processuale, insistendo particolar-
mente sulla proposta azione di sfratto per morosità, come
prova della rinnovazione tacita del contratto dichiarato
risolto con sentenza passata in giudicato.
6.- Tutti questi motivi che, anche se in sintesi, sono sta-
ti trascritti per una migliore comprensione della vicenda,
non solo configurano una unica censura, ossia la asserita
violazione dell’art. 1597 c.c. sotto vari profili, ma sono an-
che infondati precisamente il primo e il quarto, mentre gli
altri che propongono vizi di motivazione sembrano manca-
re del prescritto momento di sintesi e, soffermandosi sul
ritenuto giudicato da parte del giudice a quo diventano
rilevanti solo in seguito alla correzione della sentenza
impugnata nei sensi di seguito precisati.
In estrema sintesi il ricorrente sostiene che, avendo la
locatrice, dopo la sentenza di rilascio per finita locazio-
ne, proposto questa volta azione di sfratto per morosità,
avrebbe rinunciato alla prima azione e, quindi, avrebbe
tacitamente rinnovato il contratto di locazione, dichiarato
risolto con sentenza di primo grado munita della formula
esecutiva.
7.- Ciò posto, va affermato che, contrariamente a quan-
to si è ritenuto da parte del giudice a quo, la esecuzione è
stata posta in essere dalla B. non già in virtù di un titolo
giudiziale passato in giudicato (v. p. 3 sentenza impugna-
ta), bensì in forza di sentenza di primo grado munita di
provvisoria esecuzione, tanto è che al C. venne notificata
la sentenza e pedissequo precetto (p.2 sentenza impu-
gnata).
In tal senso va corretta la motivazione della sentenza
impugnata ex art. 384 c.p.c., anche se tale correzione non
incide sull’esito dell’odierno giudizio.
7.- Di vero, ed in linea di principio va affermato che la
rinnovazione tacita ex art. 1597 c.c. se postula la continua-
zione della detenzione della cosa da parte del conduttore e
la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da
parte del locatore, una volta che il locatore abbia ottenuta
una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione ed
abbia intimato, per la permanenza del conduttore ed il
mancato pagamento dei canoni, azione di rilascio dell’im-
mobile per sfratto con morosità ciò non basta per provare
la rinnovazione tacita anche quando, come nella specie,
sia stata promossa - nelle more dell’appello, proposto dal
conduttore dell’immobile - da parte del locatore azione
esecutiva di rilascio.
Infatti, occorre a tal fine che tutti questi elementi di
fatto siano qualificati da altri elementi idonei a far desu-
mere in modo univoco la sopravvenienza di un accordo
tra le parti ed, in particolare, che il locatore abbia inteso
esternare positivamente, sia pure in modo solo tacito, la
propria volontà, contraria a quella precedentemente ma-
nifestata, di rinunciare agli effetti prodotti dalla preceden-
te intimazione, accolta con pronuncia provvisoriamente
esecutiva e di concludere, quindi, una novazione oggettiva
della locazione (v. per quanto valga Cass. n. 9917/97).
Nel caso in esame, al di là delle argomentazioni in dirit-
to e dalla esposizione della cadenza temporale dei giudizi
e dei fatti di causa, come si evince anche dal ricorso, la B.
non ha mai posto in essere una qualche manifestazione di
volontà di rinnovare la già cessata locazione.
Semmai, il fatto che la locatrice abbia notificato sen-
tenza e precetto oltre sei mesi dopo la condanna del C.
al rilascio dell’immobile e che il C. abbia continuato a
detenerlo e si fosse reso moroso nel pagamento di alcuni
canoni sono emblematici della insussistenza proprio di
quella condotta invocata, invece, dal ricorrente, perchè
univoca nel dimostrare la volontà della B. di rientrare
nella disponibilità dell’immobile locato.
Ed, inoltre, va ribadito che il conduttore in mora nella
restituzione della cosa locata è comunque tenuto a corri-
spondere regolarmente i relativi canoni (Cass. n. 2672/81),
per cui nessuna novazione oggettiva può rinvenirsi mani-
festata unilateralmente dalla B. nella sua intimazione di
sfratto per morosità da un immobile oggetto di un rappor-
to già dichiarato risolto.
Queste considerazioni rendono assorbiti tutti gli altri
profili, ivi compreso quello sulla reviviscenza, in quanto
il giudice dell’esecuzione non può decidere su questioni
in contrasto con quanto contenuto nel titolo azionato, a
meno che questo titolo - e non risulta - non sia caduto nel
nulla per comportamenti concludenti delle parti o della
parte interessata, che, nella specie, ripetesi, sono insus-
sistenti. Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese,
che seguono la soccombenza, vanno liquidate come da di-
spositivo. (Omissis)
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LEGITTIMITÀ
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 27 NOVEMBRE 2012, N. 21004
PRES. TRIFONE – EST. LANZILLO – P.M. RUSSO (PARZ. DIFF.) – RIC. GERACI ED
ALTRI (AVV. GALATOLO) C. COM. PALERMO (AVV. SANSONE)
Obbligazioni in genere y Adempimento y Mora
del creditore y Forma dell’offerta y Non formale y
Immobile locato y Restituzione da parte del condut-
tore con offerta seria e completa y Accettazione del
locatore non comportante ingiustificato sacrificio
dei propri diritti y Lavori di ripristino y Esecuzione
da parte del locatore dietro rimborso delle spese y
Obbligo del conduttore di corrispondere l’indenni-
tà di occupazione y Cessazione y Sussistenza.
. In tema di locazione, il conduttore non può essere
considerato in mora nell’adempimento dell’obbligo
di restituzione della cosa alla scadenza del contratto,
con conseguente cessazione altresì dell’obbligo di
corrispondere l’indennità di occupazione, se abbia
fatto, ai sensi dell’art. 1220 cod. civ., un’offerta seria
ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione
dovuta, liberando l’immobile locato, e il locatore abbia
opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base
del dovere di buona fede ex art. 1375 cod. civ., non
comportandone l’accettazione alcun sacrificio di suoi
diritti o legittimi interessi (nella specie, avendo le parti
concordato che i necessari lavori di ripristino del bene
sarebbero stati eseguiti dal medesimo locatore, dietro
rimborso delle spese). (c.c., art. 1209; c.c., art. 1216;
c.c., art. 1220; c.c., art. 1375) (1)
(1) Principio richiamato anche da Cass. civ., sez. III, 7 giugno 2006,
n. 13345, in questa Rivista 2007, 395.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Michelangelo Carabillò ha convenuto in giudizio il
Comune di Palermo - conduttore di un immobile di sua
proprietà adibito a sede della scuola elementare - dedu-
cendo che il rapporto di locazione era cessato fin dal 1986,
a seguito di ordinanza di convalida dello sfratto; che egli
aveva acconsentito a lasciare il conduttore nel godimen-
to dell’immobile in vista delle esigenze didattiche; che
l’immobile era stato lasciato libero solo nell’aprile 1994,
mentre le chiavi erano state restituite il 5 maggio 1995.
Ciò premesso, l’attore ha chiesto che il Comune venis-
se condannato a pagare gli interessi sui canoni versati in
ritardo; la differenza fra le somme versate dal conduttore
nel periodo dell’occupazione e quelle corrispondenti
all’effettivo valore locativo di mercato; il rimborso delle
spese effettuate per adeguare l’immobile alla normativa
antincendio e di quelle occorrenti per rimuovere le sud-
dette opere a seguito della cessazione dell’occupazione; il
rimborso delle spese di ripristino dell’immobile stesso in
normali condizioni di manutenzione.
Il Comune di Palermo ha resistito alla domanda, chie-
dendone l’integrale rigetto.
Esperita l’istruttoria anche tramite accertamento
tecnico preventivo e CTU, il Tribunale di Palermo ha con-
dannato il Comune a pagare all’attore la complessiva som-
ma di L. 503.438.400, oltre interessi dal 7 ottobre 1995 al
saldo, in rimborso delle spese di ripristino dell’immobile;
ha rigettato le altre domande ed in particolare quella di
adeguamento dell’indennità di occupazione ai valori di
mercato.
Proposto appello principale dal Carabillò e incidentale
dal Comune, nel corso del giudizio è stata ammessa ed
esperita altra CTU. All’attore in primo grado, deceduto,
sono subentrati gli eredi, cioè la moglie, Antonina Geraci,
e i due figli, Carabillò Vincenzo e Antonio.
Con sentenza 26 settembre - 7 novembre 2008 n. 1445 la
Corte di appello di Palermo ha ridotto ad Euro 133.519,40
oltre interessi la somma dovuta dal Comune.
Gli eredi Carabillò propongono due motivi di ricorso
per cassazione.
Resiste il Comune di Palermo con controricorso, propo-
nendo un motivo di ricorso incidentale.
Replicano i ricorrenti con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Con il primo motivo i ricorrenti denunciano viola-
zione della L. 23 maggio 1950, n. 253, art. 41 “in relazione
all’art. 360 c.p.c., comma 5, lett. a), per omessa motiva-
zione sul punto decisivo della controversia”, addebitando
alla Corte di appello di avere omesso di motivare sulla
riduzione della somma liquidata in rimborso spese, limi-
tandosi a recepire acriticamente il contenuto della CTU.
2.- Il motivo è inammissibile sotto più di un profilo.
2.1.- In primo luogo per difetto di specificità, in quanto
i ricorrenti prospettano la violazione di legge in relazione
ad una norma inesistente: l’art. 360 c. p. c., non contiene
un quinto comma e men che mai una lett. a), sicchè non
è specificato in relazione a quale norma sia stato proposto
il ricorso.
La L. n. 253 del 1950, art. 41, regola i casi in cui il lo-
catore non provveda ad eseguire le improrogabili opere di
conservazione dell’immobile: questione che non ha nulla a
che fare con la ratio decidendi della sentenza impugnata,
che ha determinato l’importo spettante ai locatori in rim-
borso delle spese di ripristino dell’immobile; a seguito del
deterioramento conseguente all’uso.
2.2.- In secondo luogo, come ha eccepito anche il resi-
stente, il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 366 bis c.
p. c., in vigore all’epoca del deposito della sentenza impu-
gnata poichè, quanto alle doglianze di vizio di motivazione,
manca un momento di sintesi delle censure, da cui risulti
la chiara indicazione del fatto controverso in relazione
al quale la motivazione è da ritenere omessa, illogica o
contraddittoria o comunque inidonea a giustificare la
decisione, come richiesto a pena di inammissibilità dalla
citata norma (Cass. civ. Sez. Un. 1 ottobre 2007 n. 20603
e 18 giugno 2008 n. 16258; Cass. Civ. Sez. III, 4 febbraio
2008 n. 2652; Cass. Civ. Sez. III, 7 aprile 2008 n. 8897, n.
4646/2008 e n. 4719/2008, fra le tante); quanto all’asserita
violazione di legge, il quesito è inidoneo e non congruente
con le ragioni della decisione: “Dica la Suprema Corte se,
in materia di locazione in regime vincolistico, le opere di

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