Sulla legittimazione passiva dell'amministratore di condominio

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 266-267

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha anzitutto affermato che il secondo comma dell'art. 1131 c.c., nel prevedere la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo così all'esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini.

Nella fattispecie in esame alcuni condomini avevano chiesto che venisse accertata la loro proprietà esclusiva della parte di sottotetto costituente la proiezione verso l'alto del proprio appartamento ed il diritto di allaccio alla suoneria condominiale.

La Corte Suprema ha ritenuto che non si è in presenza di un terzo che agisce nei confronti del condominio per fatti concernenti le parti comuni dell'edificio, ma di un condomino che rivendica come propria una parte dell'edificio normalmente oggetto di proprietà comune.

Di qui la necessità che la relativa domanda debba essere proposta nei confronti di tutti i condomini e non del solo amministratore del condominio. Invero, si è, in tal caso, al di fuori della sfera di rappresentanza attribuita dall'art. 1131 c.c. all'amministratore dato che l'azione concerne l'estensione del diritto dei singoli condomini in dipendenza dei rispettivi acquisti.

La decisione va condivisa, anche se è doveroso precisare che la questione va risolta nell'ambito del principio generale in base al quale la legittimazione processuale dell'amministratore del condominio è più estesa quando egli è convenuto in giudizio rispetto alla situazione opposta ed attiva che si ha quando promuove un'azione giudiziaria.

La rappresentanza processuale dell'amministratore del condominio coincide, infatti, dal lato attivo coi limiti delle sue attribuzioni, salvo i magigori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea; dal lato passivo non incontra invece limiti, tanto che egli non necessita di alcuna autorizzazione dall'assemblea per resistere in giudizio e per proporre impugnazioni che si rendessero successivamente necessarie, compreso il ricorso per cassazione. La stessa inosservanza dell'obbligo di informare i condomini dell'esistenza di un procedimento contro il condominio ha rilevanza puramente interna...