La legittimazione dell'amministratore nelle azioni giudiziarie

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(*) La cronologia completa degli argomenti oggetto delle rubriche “Rassegna di giurisprudenza” pubblicate su questa Rivista si trova riportata sul n. 4/’17.
Rassegna
di giurisprudenza (*)
La legittimazione
dell’amministratore
nelle azioni giudiziarie
SOMMARIO
a. Legittimazione attiva. b. Legittimazione passiva.
a. Legittimazione attiva
Nell’ipotesi del supercondominio, la legittimazione degli
amministratori di ciascun condominio per gli atti conservati-
vi, riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si rif‌lette, sul piano
processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure
cautelari soltanto per i beni comuni all’edif‌icio rispettivamente
amministrato, non anche per quelli facenti parte del supercon-
dominio, che, quale accorpamento di due o più singoli condomi-
nii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraver-
so le decisioni dei propri organi, e, cioè, l’assemblea composta
dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo
e l’amministratore del supercondominio. * Cass. civ., sez. II, 26
agosto 2013, n. 19558, Abruzzo c. Condominio Via Soldani 34 ed
altri, in questa Rivista n. 1/2014. [RV627536]
Deve essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso per cas-
sazione proposto dall’amministratore del condominio, senza la
preventiva autorizzazione assembleare, eventualmente richie-
sta anche in via di ratif‌ica del suo operato, in ordine ad una
controversia riguardante i crediti contestati del precedente am-
ministratore revocato, in quanto non rientrante tra quelle per le
quali l’organo amministrativo è autonomamente legittimato ad
agire ai sensi degli artt. 1130 e 1131, primo comma, c.c.. Né può
essere concesso il termine per la regolarizzazione ai sensi del-
l’art. 182 c.p.c., ove, come nella specie, l’udienza di discussione,
in precedenza f‌issata, sia stata differita proprio sul rilievo della
pendenza della questione dei poteri dell’amministratore all’esa-
me delle Sezioni Unite della Corte di cassazione e la decisione
di quest’ultima sia intervenuta ben prima della nuova udienza. *
Cass. civ., sez. II, 31 gennaio 2011, n. 2179, Cond. via Cavalleriz-
za Chiaia 46 Napoli c. Pipitone. [RV616487]
L’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art.
1131, secondo e terzo comma, c.c., può anche costituirsi in giu-
dizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza previa auto-
rizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere
la necessaria ratif‌ica del suo operato da parte dell’assemblea
per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzio-
ne ovvero di impugnazione. *Cass. civ., Sezioni Unite, 6 agosto
2010, n. 18331, Cond. sito in Roma c. R.S. ed altra
La legittimazione ad agire dell’amministratore del condo-
minio in caso di pretese concernenti l’esistenza, il contenuto
o l’estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtú
degli atti di acquisto delle singole proprietà (diritti che restano
nell’esclusiva disponibilità dei titolari) può trovare fondamento
soltanto nel mandato da ciascuno di questi ultimi al medesimo
conferito, e non già, ad eccezione dell’ equivalente ipotesi di
unanime positiva deliberazione di tutti i condomini, nel mec-
canismo deliberativo dell’assemblea condominiale, che vale ad
attribuire, nei limiti di legge e di regolamento, la mera legitti-
mazione processuale ex art. 77 c.p.c., presupponente peraltro
quella sostanziale. Ne consegue che, in assenza del potere rap-
presentativo in capo all’amministratore in relazione all’azione
contrattuale esercitata, la mancata costituzione del rapporto
processuale per difetto della legittimazione processuale inscin-
dibilmente connessa al potere rappresentativo sostanziale man-
cante (vizio a tale stregua rilevabile anche d’uff‌icio, pure in sede
di legittimità) comporta la nullità della procura alle liti, di tutti
gli atti compiuti, e della sentenza impugnata. * Cass. civ., sez.
II, 26 aprile 2005, n. 08570, Imm. None Srl c. Cond. Via Somalia
108/23 Torino ed altro. [RV581826]
Il condominio di edif‌ici si costituisce ipso iure nel momento
in cui si realizza il frazionamento dell’edif‌icio da parte dell’unico
originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà
esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di
piano; da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva
del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le
controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comu-
ni. * Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 2004, n. 3257, De Pascalis c.
Cond. Kennedy Trepuzzi. [RV570271]
In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i sin-
goli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni re-
lative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei
condomini su cose o parti dell’edif‌icio condominiale che esulino
dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimen-
to l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n.
4 c.c.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa
autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131 comma primo c.c.,
adottata con la maggioranza qualif‌icata di cui all’art. 1136 stesso
codice. Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusi-
vi dei singoli condomini, la legittimazione dell’amministratore
trova il suo fondamento soltanto nel mandato a lui conferito
da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non anche nel
predetto meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale
– ad eccezione della (in tal caso equivalente) ipotesi di unanime
deliberazione di tutti i condomini –, atteso che il potere di esten-
dere il dominio spettante ai singoli condomini in forza degli atti
di acquisto delle singole proprietà (come nel caso di specie, re-
lativo a domanda di rivendica proposta dall’amministratore per
usucapione di un’area f‌initima al fabbricato) è del tutto estraneo
al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e può
essere conferito, pertanto, solo in virtù di un mandato specia-
le rilasciato da ciascuno dei condomini interessati. * Cass. civ.,
sez. II, 3 aprile 2003, n. 5147. [RV561777]
In tema di condominio di edif‌ici, colui che agisce in giudizio
in nome del condominio deve dare la prova, in caso di contesta-
zione, della veste di amministratore e, quando la causa esorbi-
ta dai limiti di attribuzione stabiliti dall’art. 1130 c.c., di essere
autorizzato a promuovere l’azione contro i singoli condomini o
terzi. Tale onere probatorio è da ritenersi assolto con la pro-
duzione della delibera dell’assemblea condominiale dalla qua-
le risulti che egli è l’amministratore e che gli è stato conferito
mandato a promuovere l’azione giudiziaria, mentre in caso di
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018

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