Legittimazione dell'amministratore del condominio ed azioni di natura reale
| Autore | Maurizio De Tilla |
| Pagine | 304-307 |
304
giur
3/2015 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
d) la sentenza impugnata aveva affermato che la
Commerciale Delbalzo s.a.s. non aveva provato l’avvenuto
parcheggio delle auto dei condomini sulla propria area,
sebbene spettasse alla parte convenuta provare il titolo
costitutivo di tale diritto ed aveva respinto la domanda
di messa in sicurezza del serbatoio sul presupposto che
il Condominio (omissis) aveva il diritto alla collocazione
dello stesso nell’area dell’attrice, tralasciando la doglianza
relativa alla irregolare installazione del serbatoio. Va pre-
liminarmente esaminata l’eccezione del Condominio resi-
stente in ordine all’inammissibilità del ricorso in quanto
notificato il 31 marzo 2009, tardivamente rispetto alla data
di pubblicazione della sentenza impugnata (13 febbraio
2008).
Tale eccezione è infondata, tenuto conto che il 30 mar-
zo 2009 era domenica ed il 2008 era bisestile, sicchè il ter-
mine per la notifica del ricorso scadeva il 1 aprile 2009.
Il ricorso è infondato.
Quanto al difetto di legittimazione del condominio
all’azione di regolamento di confini, la sentenza ha affer-
mato che la principale destinazione dei muri a limitazione
del giardino privato, ne rivelava l’appartenenza ai singoli
proprietari dei giardini, anche se gli stessi erano uniformi
per ragioni progettuali a tutte le altre recinzioni comuni
dell’edificio e posti a recinzione della via interna, di ca-
rattere senz’altro comune. La censura sul punto involge,
quindi, quanto alla prima parte, un accertamento di fatto;
quanto alla seconda parte, occorre ribadire il principio
affermato da questa Corte, secondo cui, ai sensi dell’art.
1131 c.c., comma 2, la legittimazione passiva dell’ammini-
stratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva
o concorrente con quella dei condomini, non incontra
limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale
relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il
condominio da terzi o anche dal singolo condominio; in tal
caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza
interna, non incidente sui suoi poteri rappresentativi pro-
cessuali, di riferire all’assemblea; ne consegue che la sua
presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio
nei confronti di tutti i condomini (Cass. n. 22886/2010).
Con riferimento alla regolamentazione dei confini nell’at-
to di acquisto del 1985, da parte della Delbalzo, diversa
da quella catastale, la censura è infondata; la circostanza
che l’atto costitutivo della servitù prediale, secondo la
planimetria allegata all’atto Lavagna del 1972, evidenzias-
se uno sconfinamento del giardino a monte, non scalfisce,
infatti, il rilievo che, nell’atto del 1985, il confine era stato
individuato nel complesso residenziale, così come esi-
stente nel 1972.
In ordine al profilo sub e) del motivo di ricorso, è
sufficiente osservare che in appello i resistenti avevano
riproposto l’eccezione di usucapione dell’area contestata.
Si osserva, infine, che il profilo sub d) del motivo, riguar-
dante l’avvenuto parcheggio delle auto dei condomini e la
irregolare collocazione del serbatoio di gasolio, involge un
inammissibile apprezzamento di merito sulla prova di fatti
posti a fondamento della pretesa. Al rigetto del ricorso
consegue la condanna della società ricorrente al paga-
mento, nei confronti dei controricorrenti (Condominio
(omissis)), Mi.
LU., M.L., M.I., C.G.) delle spese processuali del giudizio
di legittimità, liquidate come da dispositivo. (Omissis)
legittimAzione
dell’AmministrAtore
del Condominio ed Azioni
di nAturA reAle
di Maurizio De Tilla
Con la decisione in rassegna la Corte Suprema ha
ribadito il principio secondo il quale, ai sensi dell’art.
1131 c.c., comma 2, la legittimazione passiva dell’ammini-
stratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva
o concorrente con quella dei condomini, non incontra
limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale
relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il
condominio da terzi o anche dal singolo condominio; in tal
caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza
interna, non incidente sui suoi poteri rappresentativi pro-
cessuali, di riferire all’assemblea; ne consegue che la sua
presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio
nei confronti di tutti i condomini.
La decisione è in linea con l’orientamento prevalen-
te della giurisprudenza (v. Cass. 10 novembre 2010 n.
22886).
Sotto il profilo più generale va distinta la legittimazione
attiva da quella passiva. Sotto il primo aspetto si è affer-
mato che in tema di azioni reali nel condominio l’ammini-
stratore ha, ai sensi dell’art. 1131 c.c., la rappresentanza
dei partecipanti al condominio e può, quindi, agire a tutela
di un interesse comune sia contro i condomini sia contro
i terzi, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130
c.c. (Cass. 22 maggio 2003 n. 7958). Pertanto, quando la
rappresentanza attiva esula dalla sfera di dette attribuzio-
ni essa deve essere necessariamente sorretta da apposita
investitura deliberata dall’assemblea condominiale o pre-
vista nel regolamento di condominio (Cass. 14 marzo 1984
n. 1705; Cass. 27 aprile 1981 n. 2523; Cass. 22 novembre
1974 n. 3908).
Alla stregua di detti principi è da ritenere che l’ammi-
nistratore sia legittimato ad operare e quindi ad agire in
giudizio senza alcuna autorizzazione al fine:
a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di cura-
re l’osservanza dei regolamenti di condominio;
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