La legittimazione dell’amministratore nelle azioni giudiziarie

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a. Atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni.

Ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., l’amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio, nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari (nella specie, la S.C. ha respinto il ricorso contro la sentenza di merito che aveva ritenuto valida la procura alle liti conferita dall’amministratore di condominio ad un avvocato, senza previa autorizzazione dell’assemblea, affinché proponesse un ricorso ai sensi dell’art. 700 cod. proc. civ. per impedire ai condomini l’uso della rampa garage e dell’autorimessa, dopo che i vigili del fuoco ne avevano accertato l’inidoneità all’uso per motivi di sicurezza). * Cass. civ., sez. II, 1 ottobre 2008, n. 24391 , Cond. Via Nino Bixio 4/6 Viterbo c. Massafra [RV604648]

La legittimazione dell’amministratore, quale è prevista dall’art. 1130 c.c. per gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, non si estende oltre i limiti delle domande dirette al ripristino delle parti comuni nel loro normale stato e non comprende, quindi, la domanda di risarcimento dei danni conseguenti al deprezzamento delle parti comuni dell’immobile che, non essendo diretta alla conservazione dell’immobile, resta nella esclusiva disponibilità dei singoli condomini. * Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1992, n. 4679

Il potere-dovere di «compiere atti conservativi», riconosciuto all’amministratore di condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di chiedere non soltanto le necessarie misure cautelari (avuto riguardo a tutti gli atti diretti a conservare l’esistenza delle parti comuni), ma anche il risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni, e risulti consequenziale all’impedimento frapposto alla tempestiva esecuzione di quanto legittimamente richiesto (nella specie, domanda, ex art. 700 c.p.c., di passaggio su fondo finitimo per l’esecuzione di indifferibili lavori di manutenzione dei muri perimetrali del fabbricato), senza che assuma rilievo, in contrario, né la circostanza che la vertenza sia stata introdotta con ricorso ex art. 700 c.p.c., né che il ricorso stesso sia stato presentato da un precedente amministratore privo dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini. * Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474, San Pancrazio srl c. Cond. Porto Salvo Alassio

L’amministratore di un condominio è legittimato ad agire (art. 1130, n. 4 c.c.), senza necessità di autorizzazione dell’assemblea, per conservare l’uso di un bene comune conforme alla sua funzione e originaria destinazione, come nel caso di azione avverso l’escavazione del sottosuolo (bene comune, anche per la funzione di sostegno dell’edificio, in mancanza di titolo attributivo della proprietà esclusiva) effettuata da alcuni condomini, proprietari di locali sotterranei, per l’ampliamento e unificazione degli stessi. * Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13102, Costa c. Cond. via C. Cabella 6/6 Genova. [RV511253]

b. Autorizzazione assembleare.

L’amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’Assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131, secondo e terzo comma, c.c., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione. * Cass. civ., sez. un., 6 agosto 2010, n. 18331 , Cond. via Gomenizza 50 Roma c. Parsifal Srl ed altro [RV614419]

La delibera condominiale con la quale si autorizza l’amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso e conferisce quindi, implicitamente, la facoltà di proporre ogni genere di impugnazione, compreso il ricorso per cassazione. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto regolarmente conferito il mandato al difensore, ai fini del ricorso per cassazione, da parte di un amministratore di condominio, la cui legittimazione processuale non era stata mai contestata nei gradi di merito). * Cass. civ., sez. V, 4 febbraio 2010, n. 2584 , Cond. Destra Tagliamento Largo San Giovanni c. Com. Pordenone [RV611372]

L’amministratore del condominio non è legittimato, senza autorizzazione dell’assemblea, ad intraprendere azioni non conservative, quale quella volta ad ottenere l’equa riparazione del danno per violazione del termine ragionevole di durata del processo, ai sensi della L. n. 89 del 2001. * Cass. civ., sez. I, 11 dicembre 2009, n. 25981 , Persico c. Min. Giustizia [RV610502]

Il verbale con cui l’assemblea condominiale attribuisce all’amministratore l’incarico di promuovere un giudizio per far valere una pretesa assegnata ai singoli condomini dai rispettivi atti di acquisto, integra gli estremi dell’atto scritto richiesto dall’art. 77 cod. proc. civ. per il valido conferimento della rappresentanza processuale, senza che sia necessario che la sottoscrizione del verbale stesso sia autenticata da notaio. I poteri conferiti all’amministratore del condominio con detta delibera concernono la le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della Casa editriCe la tribuna e - straordinariamente - dalla edizione 2010 da il nuovissimo Codice delle locazioni (a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali del C.e.d.

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posizione di tutti i condomini, non essendo consentito discriminare, quanto agli effetti conseguiti, la posizione di coloro che non abbiano partecipato all’assemblea o non abbiano espresso voto conforme alla volontà della maggioranza. * Cass. civ., sez. II, 11 marzo 1988, n. 2401, Napoli c. Con. Via Negri

Le azioni reali nei confronti dei terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio (nella specie, azione di revindica), tendono a statuizioni relative alla titolarità ed al contenuto dei diritti medesimi ed esulando, pertanto, dall’ambito degli atti meramente conservativi (art. 1130, n. 4, c.c.), possono essere proposte dall’amministratore del condominio solo se regolarmente autorizzato dall’assemblea, ai sensi dell’art. 1131 c.c., con la maggioranza indicata dal secondo comma, dell’art. 1136 c.c. * Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1993, n. 4856, Cond. di via Molfetta n. 24 di Roma c. Cond. di via Molfetta n. 22 di Roma. Conformi: Cass. civ., 28 settembre 1977, n. 4136, Cass. civ., 19 ottobre 1994, n. 8531

L’amministratore di condominio non è legittimato ad agire per il riconoscimento dei diritti dei condomini su un locale, proponendo, sostanzialmente, un’azione di revindica dell’immobile nei confronti del terzo che assume di averlo validamente acquistato, contestandone la natura di bene condominiale come rimedio conservativo, rientrante nei normali poteri dell’amministratore, avendo invece natura reale a contenuto equivalente all’azione di revindica, la cui proposizione deve essere autorizzata dall’assemblea condominiale. * Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1998, n. 840, Onori c. Condominio di via Serra n. 122 in Roma. [RV512000]

La deliberazione condominiale, con la quale si autorizza la amministrazione a promuovere un giudizio, vale per tutti i gradi dello stesso, con implicito conferimento, quindi, della facoltà di proporre impugnazione, né il mutamento della persona dell’amministratore, in corso di causa, ha incidenza sul rapporto processuale che, in ogni caso, sia dal lato attivo che da quello passivo, resta riferito al condominio che opera, nell’interesse comune dei partecipanti, attraverso il proprio organo rappresentativo unitario, senza bisogno del conferimento dei poteri rappresentativi per ogni grado e fase del giudizio. * Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1987, n. 1416, Pisasale c. Caia

In base al disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per l’esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all’impugnazione di una delibera da parte del condomino senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni. * Cass. civ., sez. II, 15 maggio 1998, n. 4900, De Matteis c. Cond. «Fra Tumasi» Cavallino

L’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edi- ficio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando l’estetica della facciata dell’edificio, perché tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c. è attribuito all’amministratore. * Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611, Buonasorte c. Cond. Is. P. e della comunione di Viali Sacesi. [RV540962]

La rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi del secondo comma dell’art. 1131 c.c., non incontra limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardino le parti comuni dell’edificio, con la conseguenza che l’amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero neessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale è legittimato a conferire...