Legislazione E Documentazione

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Arch. loc. cond. e imm. 1/2018

Legislazione

e documentazione

I

Circ. (Ag. entr.) 12 ottobre 2017, Prot. n. 24. Regime f‌iscale

delle locazioni brevi – Art. 4 D.L. 24 aprile 2017 n. 50, con-

vertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96.

Premessa

L’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 concernen-

te “Disposizioni urgenti in materia f‌inanziaria, iniziative a favore

degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da

eventi sismici e misure per lo sviluppo” (di seguito decreto), con-

vertito, con modif‌icazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96 ha

introdotto una specif‌ica disciplina f‌iscale per le locazioni brevi,

fornendo la def‌inizione di tali contratti, stabilendo il regime f‌i-

scale da applicare ai relativi canoni e prevedendo l’attribuzione

di compiti di comunicazione dei dati e di sostituzione nel prelie-

vo dell’imposta in capo a determinati intermediari.

In particolare, ai sensi del comma 1 del citato art. 4 del decre-

to, ai f‌ini delle disposizioni in commento, si intendono per loca-

zioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di

durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono

la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia

dei locali, stipulati da persone f‌isiche al di fuori dell’esercizio

di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che eser-

citano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti

che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone

in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità

immobiliari da locare.

Ai sensi del successivo comma 3, le medesime disposizioni si

applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di

sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal como-

datario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di

terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.

Il comma 2 stabilisce che, a decorrere dal 1° giugno 2017, ai

redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a par-

tire da tale data si applicano le disposizioni di cui all’articolo 3

del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21

per cento, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma

della cedolare secca.

La presente circolare illustra il contenuto delle disposizioni

sinteticamente richiamate tenendo conto delle questioni emerse

nel corso del tavolo tecnico di confronto con le associazioni di

categoria e i principali operatori interessati.

I chiarimenti forniti dalla presente circolare riguardano l’ap-

plicazione dei tributi rientrati nella competenza dell’Agenzia

delle entrate e pertanto non l’imposta di soggiorno.

In seguito per articolo 4 si intende l’articolo 4 del decreto

legge 24 aprile 2017 n. 50, per TUIR si intende il Testo Unico

delle Imposte sui Redditi approvato con il Decreto del Presidente

della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, per Provvedimento si

intende il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate

12 luglio 2017, protocollo n. 132395/2017 che ha dettato le moda-

lità applicative dell’art. 4.

I documenti di prassi richiamati sono pubblicati nella banca

dati documentazione tributaria, sul sito www.agenziaentrate.

gov.it.

1. Contratto di locazione breve-def‌inizione

Ai f‌ini delle disposizioni in esame, per contratti di locazione

breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abi-

tativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone f‌i-

siche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, ai quali sono

equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione

in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi me-

desima durata.

La nuova disciplina si applica sia nel caso in cui i contratti

siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare

di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia

nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che eserci-

tano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso

la gestione di portali online, che mettono in contatto persone

in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità

immobiliari da locare.

I contratti indicati dalla norma, tesi a soddisfare esigenze

abitative transitorie anche per f‌inalità turistiche, sono indivi-

duati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e

della durata. Non è richiesta l’adozione di un particolare schema

contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i

contraenti, l’oggetto (l’immobile e eventuali prestazioni accesso-

rie), la durata e il corrispettivo.

In particolare, per quanto riguarda i soggetti, la norma ri-

chiede che il contratto sia stipulato da persone f‌isiche che pon-

gono in essere la locazione al di fuori della attività d’impresa.

Devono ritenersi escluse dall’ambito applicativo della norma

le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impre-

sa come def‌inita, ai f‌ini reddituali e ai f‌ini IVA, rispettivamente

dall’art. 55, comma 2 del TUIR e dall’art. 4 del D.P.R. n. 633 del

1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano

nell’articolo 2195 del codice civile, quali, per quanto qui inte-

ressa, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti

dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa.

La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio

di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti del con-

tratto e, analogamente a quanto previsto in materia di cedolare

secca sono, quindi, esclusi dall’ambito applicativo della norma

anche i contratti di locazione breve che il conduttore stipuli

nell’esercizio di tale attività quali, ad esempio, quelli ad uso fo-

resteria dei dipendenti.

L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre,

anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitual-

mente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui

all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.

La norma delinea la f‌igura del locatore comprendendovi an-

che il sub locatore e il comodatario che concede a terzi la di-

sponibilità dell’immobile a titolo oneroso. L’ambito applicativo

è determinato, pertanto, in base alla causa del contratto e non

in base al diritto che ha sull’immobile colui che lo mette a di-