Legislazione E Documentazione
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Arch. loc. cond. e imm. 1/2017
Legislazione
e documentazione
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D.L.vo 14 marzo 2011, n. 23. Disposizioni in materia di Fede-
ralismo fiscale municipale (Gazzetta Ufficiale Serie gen. - n. 67
del 23 marzo 2011).
(Estratto)
3. (Cedolare secca sugli affitti). 1.In alternativa facoltativa rispet-
to al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondia-
rio ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprie-
tario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari
abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime.
2.A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo
ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le rela-
tive pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, può essere
assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta,
operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta
sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, non-
chè delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione;
la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bol-
lo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.
Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare
secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento. La ce-
dolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione
per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. Per i contratti
stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e
8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubica-
te nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del
decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modifica-
zioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad
alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale
per la programmazione economica, l’aliquota della cedolare sec-
ca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 15 per
cento. Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso
abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al pre-
sente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si
applicano le maggiori imposte di registro e di bollo.
3.Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto
di locazione si applica l’articolo 69 del testo unico delle dispo-
sizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del
presentazione della comunicazione relativa alla proroga del con-
tratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di
registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente
abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di
optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi
versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo
quadro della dichiarazione dei redditi. In caso di mancata pre-
sentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche taci-
ta, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata
esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro
trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nel-
la misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunica-
zione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni (1).
4.La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il
versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa
luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmen-
te già pagate. Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i
rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi
si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con
provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emana-
re entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente
provvedimento, sono stabilite le modalità di esercizio dell’opzione
di cui al comma 1, nonchè di versamento in acconto della cedolare
secca dovuta, nella misura dell’85 per cento per l’anno 2011 e del
95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo della medesima
cedolare, nonchè ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa,
ai fini dell’attuazione del presente articolo.
6.Le disposizioni ai commi da 1, 2, 4 e 5 del presente articolo non
si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effet-
tuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni.
Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non può
essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’ar-
ticolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al
6 bis.L’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata anche
per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di coope-
rative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro di cui
al libro I, titolo II del codice civile, purchè sublocate a studenti
universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’ag-
giornamento del canone di locazione o assegnazione.
7.Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il ricono-
scimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, de-
trazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria,
al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche
del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito ri-
leva anche ai fini dell’indicatore della situazione economica equi-
valente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109.
8.Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo,
comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono
registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la se-
guente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a de-
correre dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2,
comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazio-
ne è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre
l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’au-
mento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie
degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone infe-
riore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
9.Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge
30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si
applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un
importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
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10.La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la
registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di
entrata in vigore del presente decreto.
10 bis.Per assicurare il contrasto dell’evasione fiscale nel set-
tore delle locazioni abitative e l’attuazione di quanto disposto dai
commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti
di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di
quanto previsto dall’articolo 1130, primo comma, numero 6), del
codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e
conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di
edifici condominiali.
11.Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della
cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla
durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del
canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa
la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prez-
zi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi
nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il lo-
catore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con
lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la fa-
coltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.
(1) Questo comma è stato così sostituito dall’art. 7 quater, comma
24, del D.L. 22 ottobre 2016, n. 193, convertito, con modificazioni, nella
L. 1 dicembre 2016, n. 225.
II
Circ. (Ag. entr.) 12 luglio 2016, Prot. n. 110213. Sanzioni cata-
stali – Art. 12 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n.
472 – Cumulo giuridico – Applicabilità.
Sono pervenuti alla scrivente numerosi quesiti in merito
all’applicabilità o meno dell’istituto del cumulo giuridico, disci-
plinato dall’articolo 12 del decreto legislativo 18 dicembre 1997,
n. 472, in relazione a sanzioni amministrative irrogate a seguito
della omessa o tardiva dichiarazione di nuova costruzione, ov-
vero di variazione, prescritta dal regio decreto legge 13 aprile
1939, n. 652.
Sul tema, questa Direzione ha recentemente reso un apposito
parere in sede di riscontro ad una specifica richiesta di consulen-
za giuridica; considerato l’interesse generale della questione, si
forniscono di seguito, in coerenza con il suddetto parere, alcune
indicazioni.
Al fine di un corretto inquadramento della tematica, è op-
portuno premettere un sintetico cenno al quadro normativo di
riferimento, prendendo le mosse dalle disposizioni di diretto
interesse.
Come noto, l’articolo 28 del citato R.D.L. dispone che “I fab-
bricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono
considerarsi immobili urbani, a norma dell’art. 4, devono essere
dichiarati all’Ufficio tecnico erariale entro trenta giorni dal mo-
mento in cui sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono de-
stinati, ancorché esenti, temporaneamente o permanentemente,
dai tributi immobiliari, ovvero soggetti ad imposta mobiliare.
Debbono del pari essere dichiarati entro lo stesso termine, i
fabbricati che passano dalla categoria degli esenti a quella dei
soggetti all’imposta.
La dichiarazione deve essere compilata per ciascuna unità
immobiliare su apposita scheda fornita dall’Amministrazione
dello Stato e deve essere corredata da una planimetria...”.
Come si evince dal disposto normativo sopra indicato, l’ob-
bligo dichiarativo ha ad oggetto le specifiche unità immobiliari
di cui il fabbricato è composto, ovverosia ogni “…porzione di
fabbricato, o…fabbricato, o…insieme di fabbricati…che, nello
stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità
di autonomia funzionale e reddittuale” (cfr. art. 2 del D.M. 2 gen-
naio 1998, n. 28).
Alla nozione di unità immobiliare fa riferimento anche l’arti-
colo 20 dello stesso R.D.L. n. 652 del 1932, il quale prevede l’ob-
bligo di denunciare, fra l’altro, le variazioni nello stato dei beni.
Ad ogni unità immobiliare, autonomamente identificata nel
catasto urbano, è attribuita una distinta rendita catastale, che
costituisce il parametro di riferimento per l’individuazione della
base imponibile di una serie di tributi, secondo la disciplina ap-
prestata dal legislatore per ciascuno di essi.
Il mancato adempimento dei prescritti obblighi dichiarativi
nei termini di legge comporta – per ciò solo – l’applicazione della
sanzione di cui al successivo articolo 31, secondo comma del me-
desimo R.D.L. n. 652 del 1939 (“Chiunque fa opposizione è punito
con la sanzione amministrativa da lire 20.000 a lire 200.000 a meno
che il fatto costituisca reato più grave. Con la stessa pena è punito
colui che non adempie gli obblighi di cui agli artt. 3, 7, 20 e 28”).
Sanzioni – quelle relative alla violazione degli articoli 20 e
28 – i cui importi edittali sono stati peraltro recentemente ri-
determinati, sulla base di quanto disposto, prima, dall’articolo
1, comma 338, della legge 30 dicembre 2001, n. 311 e, succes-
sivamente, dall’articolo 2, comma 12, del decreto legislativo 14
Ciò posto, si osserva che, in tema di sanzioni amministrative
per le violazioni di norme tributarie, l’articolo 12 decreto legi-
slativo 18 dicembre 1997, n. 472 – rubricato “Concorso di viola-
zioni e continuazione” – prevede, al comma 1, che “È punito con
la sanzione che dovrebbe infliggersi per la violazione più grave,
aumentata da un quarto al doppio, chi, con una sola azione od
omissione, viola diverse disposizioni anche relative a tributi di-
versi ovvero commette, anche con più azioni od omissioni, diver-
se violazioni formali della medesima disposizione”.
La suddetta norma disciplina, dunque, espressamente sia le
ipotesi di concorso formale che quelle di concorso materiale.
Con riguardo alla prima fattispecie, il legislatore ha stabili-
to l’applicabilità della sanzione che dovrebbe infliggersi per la
violazione più grave, debitamente aumentata secondo i dettami
previsti dal medesimo articolo 12, sia nei riguardi di chi, con una
sola azione od omissione, viola diverse disposizioni, anche rela-
tive a tributi diversi (c.d. “concorso formale eterogeneo”), che
nei confronti di chi, con una sola azione od omissione, commette
violazioni plurime della medesima disposizione (c.d. “concorso
formale omogeneo”).
Alla medesima sanzione, poi, soggiace chi con più azioni od
omissioni commette - in via attiva od omissiva – diverse viola-
zioni formali della stessa fattispecie (c.d. “concorso materiale
omogeneo”).
Tanto premesso in linea generale, con riferimento all’appli-
cabilità dell’istituto del cumulo giuridico nell’ipotesi in cui la
condotta sanzionata sia relativa alla tardiva presentazione di un
Docfa nel quale sono dichiarate più unità immobiliari, si osserva
quanto segue.
In primo luogo, si rileva che, nel caso di specie, vengono
constatate – e contestate – più violazioni del medesimo obbli-
go dichiarativo (di cui all’articolo 28 o all’articolo 20 del R.D.L.
n. 652 del 1939), si configura un’ipotesi di concorso materiale
omogeneo.
Quanto sopra, in considerazione del fatto che l’obbligo di-
chiarativo è riferito, come sopra detto, alla “unità immobiliare”,
per cui l’omessa o tardiva presentazione della relativa dichiara-
zione si sostanzia non già in un’unica condotta, ma in plurime at-
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