Legislazione e documentazione

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Arch. loc. e cond. 4/2015

Legislazione

e documentazione

I

Circ. (Ag. entr.) 19 febbraio 2015, n. 4/E. Regime f‌iscale

applicabile, ai f‌ini delle imposte dirette e delle imposte

indirette, ai contratti di godimento in funzione della

successiva alienazione di immobili (c.d. rent to buy) -

Articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, n.133.

Premessa

L’articolo 23 del decreto-legge 12 settembre 2014, n.

133 (di seguito decreto), convertito con la legge 11 no-

vembre 2014, n. 164, ha introdotto nel nostro ordinamento

la disciplina del contratto di godimento in funzione della

successiva alienazione di immobili. Si tratta di una fatti-

specie contrattuale, diversa dalla locazione f‌inanziaria,

volta a conferire al conduttore l’immediato godimento del-

l’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della pro-

prietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni

al corrispettivo del trasferimento. La nuova tipologia con-

trattuale introdotta con l’articolo 23, chiarisce la relazione

illustrativa alla norma in commento, “è a ‘maglie larghe’

per consentire all’autonomia privata di meglio modulare

il contenuto del contratto in funzione delle specif‌iche

esigenze e nell’ottica del miglior soddisfacimento degli

interessi di entrambe le parti”. Con la norma in esame si è

inteso, pertanto, disciplinare il rapporto contrattuale nel

periodo antecedente l’alienazione dell’immobile, pur la-

sciando ampi spazi all’autonomia delle parti. Tale misura,

che come chiarito dalla relazione illustrativa, è “volta a

favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari, so-

prattutto con riferimento a quelle categorie (di soggetti)

che hanno maggiori diff‌icoltà ad acquistare in contanti”,

trova applicazione con riferimento a tutte le tipologie di

immobili e, pertanto, sia per gli immobili strumentali che

abitativi.

1. Inquadramento civilistico dei contratti di godimen-

to in funzione della successiva alienazione di immobili

L’articolo 23 individua, al comma 1, la nozione del con-

tratto stabilendo che “I contratti, diversi dalla locazione

f‌inanziaria, che prevedono l’immediata concessione del

godimento di un immobile, con diritto per il conduttore

di acquistarlo entro un termine determinato imputando al

corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata

nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645 -bis

codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi

effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo,

numero 8) del codice civile.”

Tale disposizione stabilisce, dunque, la trascrizione dei

contratti in questione secondo le regole previste dall’arti-

colo 2645-bis del codice civile (di seguito c.c.), per i con-

tratti preliminari di compravendita. Si rammenta, infatti,

che l’articolo 2645-bis c.c., prevede l’obbligo di trascrizione

per i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione

di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3), e 4)

dell’articolo 2643 c.c., se risultano da atto pubblico o da

scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata

giudizialmente. Gli effetti della trascrizione del contratto

preliminare cessano se entro un anno dalla data convenu-

ta dalle parti per la conclusione del contratto def‌initivo

e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione predetta,

non sia eseguita la trascrizione del contratto def‌initivo. Gli

effetti della trascrizione del contratto di godimento, con

diritto di acquisto hanno, invece, una durata più ampia in

quanto l’articolo 23 stabilisce, al comma 3, che il termine

triennale di eff‌icacia della trascrizione previsto per il con-

tratto preliminare “è elevato a tutta la durata del contratto

e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni”.

Sono, inoltre, estesi ai contratti di godimento in esame

gli effetti (di cui all’articolo 2644 del c.c.) della trascri-

zione prevista per il contratto di locazione ultranovennale

(articolo 2643, comma 1, n.8 del c.c.), con l’intento di ren-

dere anche il contratto in questione opponibile a terzi. Per

quanto attiene ai canoni, le parti contraenti def‌iniscono la

quota parte del canone da imputare al corrispettivo della

vendita dell’immobile. In applicazione della previsione

recata dal comma 1-bis dell’articolo 23, le parti, inoltre,

sono tenute ad indicare nel contratto la quota dei canoni

imputata a corrispettivo che deve essere restituita in caso

di mancato esercizio del diritto di acquisto nei termini

convenuti. Particolare attenzione è posta, inoltre, dal legi-

slatore alla disciplina della risoluzione per inadempimen-

to contrattuale. La norma prevede, infatti, la risoluzione

del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non

consecutivo, di un numero minimo di canoni, determi-

nato dalle parti in misura non inferiore ad un ventesimo

del loro numero complessivo. In caso di risoluzione per

inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto

alla restituzione dell’immobile e fa propri, in via def‌ini-

tiva, e per l’intero i canoni a titolo di indennità, se non

è stato diversamente convenuto dal contratto. Qualora la

risoluzione sia ascrivibile, invece all’inadempimento del

concedente, è fatto obbligo allo stesso di restituire quella

parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata de-

gli interessi legali (articolo 23, comma 5, del decreto). In

sintesi, i contratti di godimento di immobili in funzione

della successiva alienazione, disciplinati dall’articolo 23

in commento, sono caratterizzati dai seguenti elementi:

- immediata concessione in godimento di un immobile

verso il pagamento di canoni;