Legislazione e documentazione

AutoreCasa Editrice La Tribuna
Pagine537-544

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@I Circ. (Confedilizia) 23 luglio 2010, prot. n. 14233.10/GST/gp. Conformità catastale in caso di compravendita

Si sta diffondendo l’errata opinione secondo la quale - per effetto delle disposizioni contenute nella manovra finanziaria, come modificata dal Parlamento, che la sta ancora esaminando (cfr. Circolari del 22 giugno 2010 e del 2 luglio 2010) - sia necessario, in occasione di ogni compravendita o altro atto di trasferimento di immobili, acquisire una perizia tecnica attestante la regolarità catastale dell’immobile interessato (e, in alcune zone, addirittura la regolarità urbanistica), e pure che sia necessario presentare una nuova planimetria dello stesso (tramite denuncia di variazione in Catasto).

Al proposito, si ribadisce che la norma che sarà definitivamente approvata fra pochi giorni dispone che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti debbano contenere fra l’altro, per le unità immobiliari urbane e a pena di nullità, “la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale” e che tale dichiarazione “può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”. Il riferimento alle disposizioni vigenti in materia catastale nonché la previsione dell’attestazione opzionale, essendo stati introdotti in sede di conversione del decreto, entreranno in vigore - deve precisarsi - il giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della legge di conversione.

Alla luce di quanto sopra (e, in particolare, della innovazione - rispetto al testo del decreto legge ed alle interpretazioni relative - data dal riferimento alle disposizioni catastali), deve pertanto sottolinearsi:

  1. che l’utilizzo dell’opera di un tecnico ai fini della attestazione della conformità dell’immobile alle risultanze catastali è una mera facoltà, ben potendo il singolo proprietario dichiarare autonomamente la conformità in questione;

  2. che la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto dell’immobile deve ora essere valutata - come evidenziato - alla luce delle disposizioni vigenti in materia catastale.

    Con riferimento al punto b), si sottolinea (anche sulla base della Circolare dell’Agenzia del territorio n. 2/2010, scaricabile dal sito Internet confederale, e in attesa di possibili, nuove indicazioni da parte della stessa Agenzia) che - sulla base della normativa catastale (in particolare, in forza dell’art. 17 del r.d.l. n. 652/1939) - l’obbligo della dichiarazione di variazione al Catasto si configura, per le unità immobiliari a destinazione ordinaria, esclusivamente nell’ipotesi di mutazioni “che avvengono: a) omissis; b) nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe” (testo precitato art. 17). Ciò, anche se, nella citata Circolare, l’Agenzia del territorio ha dato istruzione ai propri uffici territoriali - in ciò innovando rispetto a proprie precedenti direttive - di accettare anche eventuali dichiarazioni di variazione “non rilevanti ai fini dell’attribuzione della rendita”.

    A maggiore chiarimento di quanto anzidetto, si evidenzia che l’Agenzia del territorio, nella precitata Circolare, con riferimento all’applicazione dell’art. 17 pure precitato, fa rilevare che andavano (e vanno) effettuate le dichiarazioni di variazione al Catasto nei seguenti casi, esplicitati dall’Agenzia a titolo esemplificativo (e non, all’evidenza, esaustivo):

    - “interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze;

    - “casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie dell’unità, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, etc.).

    Al contrario, l’Agenzia - sempre nella precitata Circolare - ha esplicitato gli esempi di cui infra a significare casi in cui la dichiarazione di variazione in parola non andava (e non va) fatta:

    - “lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità”.

    In questi ultimi casi (e in tutti quelli similari, e cioè di opere non influenti sugli elementi indicati dalla citata normativa catastale) deve ritenersi che le planimetrie debbano considerarsi conformi allo stato di fatto siccome rappresentative dell’unità immobiliare ai fini fiscali.

    Ringraziando per la collaborazione, si resta a disposizione e si porgono cordiali saluti.

    @II Provv. (Ag. entrate) 23 luglio 2010, Prot. n. 2010/111404. Modifiche alle specifiche tecniche di trasmissione per la registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili e per il versamento delle relative imposte per via telematica, nonché per la comunicazione dei dati catastali degli immobili e per il pagamento delle imposte nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe di cui agli allegati 3 e 4 del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 25 giugno 2010

    Il direttore dell’agenzia, in base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel seguito del presente provvedimento, dispone:

    1. Approvazione delle specifiche tecniche di trasmissione telematica

      1.1 Sono approvate le specifiche tecniche relative alla registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili e al versamento delle relative imposte per via telematica, riportate nell’allegato 1, che sostituisce integralmente l’allegato 3 al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 25 giugno 2010.

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      1.2. Sono approvate le specifiche tecniche per il pagamento delle imposte e per la comunicazione dei dati catastali di beni immobili nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione e di affitto per via telematica, riportate nell’allegato 2, che sostituisce integralmente l’allegato 4 al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 25 giugno 2010.

    2. Decorrenza

      La decorrenza dell’utilizzo delle specifiche tecniche allegate al presente provvedimento è fissata al 10 agosto 2010, fermo restando quanto previsto al punto 3) del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 25 giugno 2010.

      Motivazioni

      Il presente Provvedimento fa seguito a quello del 25 giugno u.s., col quale, in attuazione delle disposizioni previste dall’articolo 19, commi 15 e 16, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, sono stati approvati i nuovi modelli “69” e “CDC”, che consentono di indicare, per quanto riguarda i contratti di locazione, affitto o comodato, in sede di richiesta di registrazione o in caso di cessioni, risoluzioni o proroghe, i dati catastali relativi agli immobili oggetto degli stessi.

      L’approvazione delle nuove specifiche tecniche consente la gestione dei negozi contenenti più immobili con diversi dati catastali.

      Riferimenti normativi

  3. Attribuzioni del Direttore dell’Agenzia delle entrate

    Decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300 (art. 57; art. 62; art. 66; art. 67, comma 1; art. 68, comma 1; art. 71, comma 3, lettera a); art. 73, comma 4);

    Statuto dell’Agenzia delle entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 42 del 20 febbraio 2001 (art. 5, comma 1; art. 6, comma 1); Regolamento di amministrazione dell’Agenzia delle entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 36 del 13 febbraio 2001 (art. 2, comma 1);

    Decreto del Ministro delle Finanze 28 dicembre 2000, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 9 del 12 febbraio 2001.

    b) Disciplina normativa di riferimento

    Decreto Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n.131. Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro;

    Decreto Legge n. 78 del 31 maggio 2010, art. 19 commi 15 e 16;

    Provvedimento Direttore Agenzia entrate del 25 giugno 2010.

    (Allegati omessi)

    @III Circ. (Ag. Terr.) 9 luglio 2010, n. 2. Attuazione del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 - Articolo 19, comma 14 - Prime indicazioni

    L’articolo 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, aggiunge il comma 1 bis all’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, legge recante, come noto, modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari.

    La nuova formulazione dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985, è, pertanto, la seguente:

    “1. Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l’indicazione di almeno tre dei suoi confini.

    1 bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

    Il comma 1 bis, di nuova introduzione, è strutturato in due parti distinte, sebbene collegate tra loro: nella prima, si prevede che gli atti immobiliari ivi menzionati devono contenere, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale delle unità immobiliari urbane, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, nonché la...

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