Legge 431/98 per le locazioni abitative, blocchi sfratti ed altro

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 499-501

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@1) Protratto il blocco sfratti disagiati

Il nuovo Governo ha approvato un decreto legge che dispone, testualmente, il «differimento» - fino al 31 dicembre di quest'anno - della sospensione delle procedure esecutive di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo «già disposta» ai sensi della Finanziaria. Si tratta, quindi, di una protrazione del blocco in vigore, come hanno omesso di rilevare commentatori affrettati di piccole organizzazioni ed anche certa stampa «specializzata». L'osservazione non è di poco conto, perché questo significa che la protrazione del blocco è limitata alla particolare (e nella sua integralità) casistica di cui alla Finanziaria ed alle speciali condizioni nella stessa legge stabilite, compresi i chiarimenti interpretativi (inapplicabilità alle morosità e limitazione territoriale ai Comuni ad alta tensione abitativa) nel frattempo intervenuti ad opera dei giudici.

Si tratta, comunque, pur sempre del quarto «blocco sfratti» che interviene nel giro di meno di un anno e mezzo (dopo quello del decreto legge del febbraio dell'anno scorso, quello - pressoché nazionale - delle alluvioni e quello - ora protratto - della Finanziaria). E, a questo punto, c'è da chiedersi come potrebbe la Corte costituzionale salvarlo (se si facesse in tempo, in sei mesi, a provocarne il giudizio) e rimanere, nello stesso tempo, coerente con la propria giurisprudenza, anche recentissima. Invero, la Consulta ha salvato precedenti provvedimenti legislativi di sospensione delle esecuzioni di rilascio sul presupposto - solamente - del loro carattere «temporaneo e straordinario» (sent. n. 108/1986) e «d'emergenza» (sent. n. 148/1999).

Ancora l'anno scorso, la Corte (sent. n. 482/2000) ha salvato la sospensione disposta dall'art. 6 della nuova legge sulle locazioni abitative osservando che essa si giustificava come norma «temporanea» destinata «ad agevolare la transizione al nuovo regime delle locazioni» (stabilito, appunto, dalla legge n. 431/1998). Viene in mente quando la Corte (sent. n. 89/1984: 17 anni fa!) salvò una proroga coattiva dei contratti dicendo che essa costituiva «l'ultimo e definitivo anello di congiunzione della graduale attuazione della nuova disciplina (stabilita dalla legge n. 392/1978), senza che possa consentirsi un ulteriore analogo intervento legislativo»! A furia di temporaneità, straordinarietà, emergenza, anelli di congiunzione e transizioni, siamo arrivati alla «protrazione» di fine giugno 2001. E poi si fa finta di meravigliarsi (per avere la scusa - movimenti Verdi in testa - di gettare soldi e sprecare territorio nella costruzione di nuovi alloggi pubblici) che gli investitori non abbiano fiducia nel mercato locativo.

@2) Contratto foresteria, una riprova indiretta che si può

Uno dei maggiori problemi creati dalla normativa del 1998 sulle locazioni abitative, riguarda la perdurante possibilità - o meno - di stipulare contratti ad uso foresteria. La questione si è posta perché, come noto, la nuova disciplina regola compiutamente (per la verità, in modo tale che le ha fatte - perlomeno ufficialmente - scomparire) le locazioni transitorie. Si è, quindi, ragionato così: la normativa detta regole precise per queste locazioni; dunque, di altre non è possibile prevederne. Ma l'errore sta proprio qua: nel considerare quello di foresteria un contratto caratterizzato dalla transitorietà. Mentre invece esso è anche un contratto transitorio, ma non ha la sua peculiare caratteristica in questa qualità, sibbene nella dissociazione (parliamo, naturalmente, di foresterie vere; non, di quelle fittizie) tra il soggetto che toglie l'immobile in locazione, e il soggetto che lo utilizza.

Il problema è irrisolto in dottrina (anche se la considerazione or ora svolta sembra oramai prevalere, perlomeno in chi arriva a considerarla) e, in giurisprudenza, non risultano neppure decisioni che l'abbiano affrontata (le cause - e le sentenze, quindi - sono sempre meno...