T.A.R. Lazio sez. II, 27 gennaio 2014, n. 1008

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Arch. loc. e cond. 3/2014
Merito
T.A.R. LAZIO
SEZ. II, 27 GENNAIO 2014, N. 1008
PRES. TOSTI – EST. POLIDORI – P.M. X – RIC. ROZZI (AVV. CONTI) C. ROMA
CAPITALE ED ALTRO (AVV. CIAVARELLA)
Contratto di locazione y Obblighi di manutenzio-
ne dell’immobile ex art. 1576 c.c. y Condizioni igie-
nico-sanitarie previste da regolamento comunale y
Rispetto y Omissione y Conseguente responsabilità
per lo stato di degrado dell’immobile y Individuazio-
ne y Nel caso in cui l’indisponibilità del conduttore
impedisca al locatore di eseguire gli interventi di
sua spettanza y Fattispecie.
. In caso di locazione, gli obblighi di manutenzione
f‌inalizzati a mantenere le condizioni igienico-sanitarie
dell’immobile (nella fattispecie previste dal Regola-
mento comunale di “Igiene del suolo e dell’abitato”
della città di Roma) gravano sul locatore e sul condut-
tore nella misura prevista dall’art. 1576 c. c. (secondo
il quale “il locatore deve eseguire, durante la locazione,
tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di pic-
cola manutenzione che sono a carico del conduttore”).
Tuttavia, anche con riferimento agli obblighi di manu-
tenzione che l’art. 1576 cit. fa gravare sul locatore, que-
st’ultimo non può essere ritenuto responsabile dello
stato di degrado dello stabile, laddove l’indisponibilità
del conduttore gli impedisca di provvedere agli inter-
venti di manutenzione di sua competenza. (Fattispecie
nella quale il TAR ha così annullato la determinazione
dirigenziale con cui, a seguito dell’intervenuto accer-
tamento della violazione del regolamento sopra citato,
era stato ordinato al proprietario di provvedere alla
pulizia ed alla bonif‌ica dell’appartamento, benché que-
sti non fosse riuscito ad essere reimmesso nel possesso
dei locali, neppure a seguito di procedimento di sfratto
nei confronti del conduttore). (Mass. Redaz.) (c.c., art.
1576) (1)
(1) Non constano precedenti in termini.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. In punto di fatto il ricorrente riferisce quanto segue:
a) l’appartamento di cui trattasi è stato concesso in locazio-
ne al signor Riccardo Romano, per uso di civile abitazione,
con contratto registrato in data 28 settembre 2005; b) alla
scadenza di tale contratto egli ha non ha acconsentito al
rinnovo dello stesso, ma ha piuttosto inutilmente cercato
di rientrare in possesso dell’immobile; c) attualmente egli
è ancora in attesa di rientrare in possesso dell’immobile,
non percepisce alcun canone di locazione e non ha alcuna
possibilità di garantire la manutenzione dell’immobile dal
punto di vista igienico-sanitario; d) nonostante quanto
precede, in data 13 dicembre 2012 la Polizia municipale
di Roma Capitale gli ha notif‌icato un verbale di accerta-
mento della violazione dell’art. 33 del Regolamento co-
munale “Igiene del suolo e dell’abitato”, contestando il
pessimo stato di manutenzione dell’immobile e irrogando
la sanzione di 160.00 euro; e) sulla scorta di tale verbale,
con la impugnata Determinazione Dirigenziale gli è stato
ordinato, ai sensi dell’art. 33 del predetto Regolamento
comunale, di provvedere, entro dieci giorni dalla notif‌ica
del provvedimento, alla pulizia ed alla bonif‌ica dell’appar-
tamento, con l’avvertenza che, in caso di inadempimento,
l’Amministrazione avrebbe provveduto d’uff‌icio.
2. Avverso il provvedimento impugnato il ricorrente de-
duce che lo stesso risulta viziato per carenza di legittima-
zione passiva, in quanto l’ordine di provvedere alla pulizia
ed alla bonif‌ica dell’appartamento avrebbe dovuto essere
adottato esclusivamente nei confronti del conduttore, si-
gnor Riccardo Romano. In particolare il ricorrente - dopo
aver richiamato la disciplina posta dagli articoli 1571,
1575, 1576, 1587 e 2051 c. c. in materia di ripartizione,
tra locatore e conduttore, degli obblighi di manutenzione
dell’immobile locato -, afferma che egli si trova nell’impos-
sibilità di ottemperare al predetto ordine, in quanto l’indi-
sponibilità del conduttore gli ha impedito e gli impedisce
di provvedere agli interventi di manutenzione di sua com-
petenza e, quindi, egli non ha potuto far altro che attivare
la procedura di sfratto per morosità per rientrare in pos-
sesso dell’immobile.
3. In data 31 luglio 2013 il ricorrente ha prodotto docu-
mentazione atta a dimostrare che egli ha attivato la proce-
dura di sfratto per morosità, ma non è ancora rientrato in
possesso dell’immobile.
4. Questa Sezione con l’ordinanza n. 3169 in data 1°
agosto 2013 ha accolto la domanda cautelare proposta uni-
tamente al ricorso in esame evidenziando in motivazione
che «le affermazioni del ricorrente - secondo il quale egli
non avrebbe rinnovato il contratto di locazione relativo
all’appartamento di cui trattasi e, anzi, avrebbe “inutil-
mente tentato di agire esecutivamente per ottenerne il
rilascio” - risultano supportate dai necessari elementi
di prova (verbale dell’Uff‌icio Esecuzioni presso la Corte
d’Appello di Roma), sicché risulta condivisibile la prospet-
tazione del ricorrente medesimo secondo il quale l’attuale
stato di degrado dell’immobile sarebbe imputabile solo al
conduttore dell’immobile».

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