Lastrico solare di proprietà esclusiva e danni a terzi: una precisazione della cassazione sulla ripartizione della responsabilità tra proprietario e condominio

• Autore: Vito Amendolagine
• Pagine: 763-767

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giur

Arch. loc. e cond. 6/2013

LEGITTIMITÀ

LASTRICO SOLARE

DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA E

DANNI A TERZI:

UNA PRECISAZIONE

DELLA CASSAZIONE

SULLA RIPARTIZIONE

DELLA RESPONSABILITÀ

TRA PROPRIETARIO

E CONDOMINIO (*)

di Vito Amendolagine

(*) Sentenze e nota conservano la propria validità anche dopo la

legge di riforma del condominio.

SOMMARIO

1. La fattispecie. 2. Le questioni. 3. L’ambito di operatività

dell’art. 1126 c.c. riferito alle sole riparazioni dovute a vetu-

stà. 4. Il soggetto responsabile ex art. 2051 c.c. per i danni

causati dalla cattiva impermeabilizzazione del lastrico solare

di proprietà esclusiva od inadeguatezza delle canalizzazioni

condominiali per lo smaltimento delle acque piovane. 5. I

precedenti. 6. La dottrina.

1. La fattispecie

Il caso esaminato nella seconda pronuncia in epigrafe

riguarda una domanda di risarcimento danni intrapresa

nei confronti del proprietario esclusivo del lastrico solare

a causa di inf‌iltrazioni di acqua provenienti dai propri

balconi soprastanti tenuti in cattivo stato, il quale, a sua

volta, otteneva l’autorizzazione alla chiamata in causa del

condominio quale litisconsorte necessario.

Il condominio terzo chiamato nel giudizio, negava che

le inf‌iltrazioni fossero addebitabili alla cattiva manuten-

zione del lastrico solare, facendo peraltro presente di

avere già risarcito gli attori.

Avverso la pronuncia della Corte d’appello, di parziale

riforma della decisione di primo grado – con la quale il

Tribunale aveva riconosciuto la responsabilità del solo

condominio – volta a statuire la condanna in solido delle

parti convenute al risarcimento dei danni subiti dagli at-

tori, veniva proposto ricorso per cassazione.

2. Le questioni

Con il primo motivo di ricorso viene dedotto il vizio di

insuff‌iciente e contraddittoria motivazione quanto all’in-

dividuazione della causa delle inf‌iltrazioni di acqua, la cui

causa avrebbe dovuto essere ravvisata, in via esclusiva,

nell’insuff‌icienza del sistema condominiale di scarico

delle acque piovane che vengono convogliate sul lastrico

solare e, da questo, in alcuni pozzetti di raccolta collegati

ad altrettante tubazioni il cui piccolo diametro risultereb-

be insuff‌iciente per lo smaltimento.

Con il terzo motivo la medesima parte ricorrente

deduce invece il vizio di insuff‌iciente e contraddittoria

motivazione con riferimento alla causa dei danni, che sa-

rebbe addebitabile in via esclusiva alle lacune costruttive

dell’impianto di def‌lusso delle acque realizzato dal condo-

minio, invocando l’esclusione della responsabilità da cu-

stodia fondata sull’applicazione dell’art. 2051 c.c. per fatto

addebitabile esclusivamente al condominio che non aveva

dato esecuzione ai lavori già deliberati e di sua competen-

za, precisando altresì che l’acqua si inf‌iltra dagli strati non

superf‌iciali che sono di proprietà condominiale.

É opportuno sottolineare come sulla scorta dei motivi di

ricorso, la causa delle inf‌iltrazioni, nella fattispecie esami-

nata, secondo quanto accertato dal consulente tecnico di

uff‌icio, sarebbe da ravvisarsi nell’insuff‌icienza del diametro

delle tubazioni condominiali, ritenuta insuff‌iciente per lo

smaltimento delle acque piovane che ivi vengono convoglia-

te dal tetto condominiale, mentre la esclusiva responsabili-

tà del condominio per non avere spostato la canalizzazione

delle acque che provenivano dal tetto condominiale che

si spargevano sul lastrico solare, integrerebbe il fatto del

terzo idoneo ad escludere la responsabilità del proprietario

esclusivo del lastrico ai sensi dell’art. 2051 c.c.

3. L’ambito di operatività dell’art. 1126 c.c. riferito alle

sole riparazioni dovute a vetustà

L’art. 1126 c.c. prevede che quando l’uso dei lastrici so-

lari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini,

quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribui-

re per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni

del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti

i condomini dell’edif‌icio o della parte di questo a cui il la-

strico solare serve, in proporzione del valore del piano o

della porzione di piano di ciascuno.

Alle obbligazioni di conservazione del lastrico solare,

infatti, fanno riferimento gli artt. 1123 comma 1 e 1126

c.c., i quali menzionano, rispettivamente, il primo le spese

per la conservazione ed il secondo le spese per le ripa-

razioni e per le ricostruzioni. Sia pure con diversa termi-

nologia, ambedue le disposizioni disciplinano non solo la

ripartizione, ma anzitutto la imputazione delle spese per

la tutela della integrità e, quindi, del valore capitale del

lastrico e, come tali, si distinguono dalle spese per l’uso.

Infatti l’art. 1123, comma 1, c.c., che è norma di caratte-

re generale concernente tutte le parti comuni, e l’art. 1126

c.c., che è regola particolare riguardante il lastrico solare

di proprietà superf‌iciaria o di uso esclusivi, disciplinano

delle obbligazioni propter rem poste dalla legge a carico

ed in favore dei condomini dell’edif‌icio, in quanto titolari

altresì della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di

piano, del tutto simili a quelle, che insorgono a carico ed