Lastrico solare di proprietà esclusiva e danni a terzi: una precisazione della cassazione sulla ripartizione della responsabilità tra proprietario e condominio

Autore:Vito Amendolagine
Pagine:763-767
 
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763
giur
Arch. loc. e cond. 6/2013
LEGITTIMITÀ
LASTRICO SOLARE
DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA E
DANNI A TERZI:
UNA PRECISAZIONE
DELLA CASSAZIONE
SULLA RIPARTIZIONE
DELLA RESPONSABILITÀ
TRA PROPRIETARIO
E CONDOMINIO (*)
di Vito Amendolagine
(*) Sentenze e nota conservano la propria validità anche dopo la
legge di riforma del condominio.
SOMMARIO
1. La fattispecie. 2. Le questioni. 3. L’ambito di operatività
dell’art. 1126 c.c. riferito alle sole riparazioni dovute a vetu-
stà. 4. Il soggetto responsabile ex art. 2051 c.c. per i danni
causati dalla cattiva impermeabilizzazione del lastrico solare
di proprietà esclusiva od inadeguatezza delle canalizzazioni
condominiali per lo smaltimento delle acque piovane. 5. I
precedenti. 6. La dottrina.
1. La fattispecie
Il caso esaminato nella seconda pronuncia in epigrafe
riguarda una domanda di risarcimento danni intrapresa
nei confronti del proprietario esclusivo del lastrico solare
a causa di infiltrazioni di acqua provenienti dai propri
balconi soprastanti tenuti in cattivo stato, il quale, a sua
volta, otteneva l’autorizzazione alla chiamata in causa del
condominio quale litisconsorte necessario.
Il condominio terzo chiamato nel giudizio, negava che
le infiltrazioni fossero addebitabili alla cattiva manuten-
zione del lastrico solare, facendo peraltro presente di
avere già risarcito gli attori.
Avverso la pronuncia della Corte d’appello, di parziale
riforma della decisione di primo grado – con la quale il
Tribunale aveva riconosciuto la responsabilità del solo
condominio – volta a statuire la condanna in solido delle
parti convenute al risarcimento dei danni subiti dagli at-
tori, veniva proposto ricorso per cassazione.
2. Le questioni
Con il primo motivo di ricorso viene dedotto il vizio di
insufficiente e contraddittoria motivazione quanto all’in-
dividuazione della causa delle infiltrazioni di acqua, la cui
causa avrebbe dovuto essere ravvisata, in via esclusiva,
nell’insufficienza del sistema condominiale di scarico
delle acque piovane che vengono convogliate sul lastrico
solare e, da questo, in alcuni pozzetti di raccolta collegati
ad altrettante tubazioni il cui piccolo diametro risultereb-
be insufficiente per lo smaltimento.
Con il terzo motivo la medesima parte ricorrente
deduce invece il vizio di insufficiente e contraddittoria
motivazione con riferimento alla causa dei danni, che sa-
rebbe addebitabile in via esclusiva alle lacune costruttive
dell’impianto di deflusso delle acque realizzato dal condo-
minio, invocando l’esclusione della responsabilità da cu-
stodia fondata sull’applicazione dell’art. 2051 c.c. per fatto
addebitabile esclusivamente al condominio che non aveva
dato esecuzione ai lavori già deliberati e di sua competen-
za, precisando altresì che l’acqua si infiltra dagli strati non
superficiali che sono di proprietà condominiale.
É opportuno sottolineare come sulla scorta dei motivi di
ricorso, la causa delle infiltrazioni, nella fattispecie esami-
nata, secondo quanto accertato dal consulente tecnico di
ufficio, sarebbe da ravvisarsi nell’insufficienza del diametro
delle tubazioni condominiali, ritenuta insufficiente per lo
smaltimento delle acque piovane che ivi vengono convoglia-
te dal tetto condominiale, mentre la esclusiva responsabili-
tà del condominio per non avere spostato la canalizzazione
delle acque che provenivano dal tetto condominiale che
si spargevano sul lastrico solare, integrerebbe il fatto del
terzo idoneo ad escludere la responsabilità del proprietario
esclusivo del lastrico ai sensi dell’art. 2051 c.c.
3. L’ambito di operatività dell’art. 1126 c.c. riferito alle
sole riparazioni dovute a vetustà
L’art. 1126 c.c. prevede che quando l’uso dei lastrici so-
lari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini,
quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribui-
re per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni
del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti
i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il la-
strico solare serve, in proporzione del valore del piano o
della porzione di piano di ciascuno.
Alle obbligazioni di conservazione del lastrico solare,
infatti, fanno riferimento gli artt. 1123 comma 1 e 1126
c.c., i quali menzionano, rispettivamente, il primo le spese
per la conservazione ed il secondo le spese per le ripa-
razioni e per le ricostruzioni. Sia pure con diversa termi-
nologia, ambedue le disposizioni disciplinano non solo la
ripartizione, ma anzitutto la imputazione delle spese per
la tutela della integrità e, quindi, del valore capitale del
lastrico e, come tali, si distinguono dalle spese per l’uso.
Infatti l’art. 1123, comma 1, c.c., che è norma di caratte-
re generale concernente tutte le parti comuni, e l’art. 1126
c.c., che è regola particolare riguardante il lastrico solare
di proprietà superficiaria o di uso esclusivi, disciplinano
delle obbligazioni propter rem poste dalla legge a carico
ed in favore dei condomini dell’edificio, in quanto titolari
altresì della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di
piano, del tutto simili a quelle, che insorgono a carico ed

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