Lastrici Solari Di Uso Esclusivo

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Arch. loc. cond. e imm. 1/2017
Rassegna
di giurisprudenza
Lastrici solari di uso esclusivo
SOMMARIO
a. Esclusività dell’uso. b. Spese soggette a ripartizione. c.
Criteri di ripartizione.
a. Esclusività dell’uso
La norma dell’art. 1126 c.c., prevedendo testualmente che
la contribuzione per un terzo delle spese di rifacimento del la-
strico solare deve far carico ai condomini «che ne hanno l’uso
esclusivo» anziché a quelli che ne «fanno» uso esclusivo, at-
tribuisce all’espressione «uso esclusivo» il significato di mera
potenzialità o facoltà dell’uso, quale che sia il concreto modo,
anche di semplice inerzia, del suo estrinsecarsi, confermandosi
dal tenore della stessa norma, come dalla sua ratio, la volontà
del legislatore di prescindere da una effettiva utilizzazione del
bene ed il riferimento alla utilitas ricavabile all’infuori od in più
di quella insita nella generale funzione di copertura sui cui soli
fruitori non far gravare le relative spese. * Cass. civ., sez. II, 12
marzo 1993, n. 2988, Cerciello c. Condominio alla XI Rampa S.
Antonio a Posillipo 104, Napoli.
Mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmen-
te la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte inte-
grante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo
giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie
scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stes-
so piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente
e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, ri-
sulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti,
quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’ap-
partamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione
verso l’esterno. * Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924.
L’art. 1126 c.c., nel prevedere la possibilità di uso esclusivo del
lastrico solare, non specifica la natura giuridica di tale diritto,
il quale può avere carattere reale o personale ed è comunque
quello che risulta dal titolo, ma, in mancanza di titolo, ha vigore
la regola generale del regime di comunione, dato che la superfi-
cie (della terrazza-lastrico solare) serve pur sempre a coprire i
vani sottostanti dell’edificio condominiale, e che tale regime non
è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più comproprietari
traggano utilità maggiori rispetto agli altri. Perché una terrazza
a livello, che esplichi anche funzione di copertura dei piani sot-
tostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario
dell’appartamento da cui alla terrazza medesima si accede, è
necessario che essa faccia parte integrante, da un punto di vista
strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di tal che la
funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come mera-
mente sussidiaria. * Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1974, n. 1501.
b. Spese soggette a ripartizione
In tema di condominio, le gronde, i doccioni ed i canali di
scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di
un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che,
svolgendo una funzione necessaria all’uso comune, ricadono tra
i beni di cui all’art. 1117 cod. civ., senza che rilevi la circostanza
che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque,
sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà
esclusiva, né trovi applicazione il regime sulle spese stabilito
dall’art. 1126 cod. civ., il quale disciplina soltanto le riparazioni o
ricostruzioni del lastrico propriamente inteso. * Cass. civ., sez. II,
22 dicembre 2014, n. 27154 , Caracciolo ed altro c. Condominio
Via Mattia 66 Napoli ed altro, in questa Rivista 3/15. [RV633739]
In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizio-
ne fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione
delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sotto-
stanti, fissato dall’art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condomi-
nio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due
terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti),
è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di
manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle
terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese di-
rette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di
proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.
* Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2012, n. 16583 , Malinverni ed
altro c. Condominio via Peyron 52 Torino. [RV624790]
In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzio-
ne, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello,
equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c.,
che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del
condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi
della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni
di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da
copertura. Diversamente, l’art. 1125 c.c. - che prevede la riparti-
zione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno
all’altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla
ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello,
pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo
caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene
meno. * Cass. civ., sez. II, 15 luglio 2003, n. 11029. [RV565060]
In tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclu-
sivo di una terrazza di copertura di un garage sia responsabile
dei danni da infiltrazione d’acqua provenienti da detta terrazza
al garage sottostante, e tale responsabilità abbia natura extra-
contrattuale ex art. 2043 c.c., le conseguenze del fatto illecito,
anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino)
danneggiato, proprietario del sottostante garage, devono es-
sere regolate esclusivamente dalla disposizione dell’art. 2056
c.c., che disciplina la responsabilità aquiliana, con riferimento
all’art. 1227 c.c., e non già secondo le norme relative alla ripar-
tizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione
di parti comuni. In tale ipotesi, ai fini della liquidazione del dan-
no, deve pertanto tenersi conto del grado del contributo delle
rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato
alla causazione dell’evento. * Cass. civ., 22 luglio 2002, n. 10686.
Con riferimento al lastrico solare il termine «riparazione» di
cui all’art. 1126 c.c. va inteso come sinonimo di manutenzione,
attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico determi-
nati dall’uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di
copertura dei piani sottostanti cui il medesimo strutturalmente

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