Lastrici solari

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Le massime qui riprodotte sono tratte da Il codice del condominio negli edifici (a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI, STEFANO MAGLIA), ed. 2000, della CASA EDITRICE LA TRIBUNA.

Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente, Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); L'ascensore condominiale (1996, 275); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073).

@a) Accesso da un solo appartamento

In tema di condominio degli edifici, il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non può configurare una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, qualora trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato, come risultante dalla sua originaria costruzione (nella specie, trattandosi di lastrico solare sopra il quale era possibile accedere, alla stregua di situazione coeva alla nascita del condominio, da uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva).

* Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1986, n. 3822, Franzoni c. Buschini.

@b) Difetto di manutenzione

I singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio condominiale, sono a norma dell'art. 1117 c.c., (salvo che risulti diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di manutenzione del detto lastrico, della responsabilità solidale di tutti i condomini, a norma degli artt. 2051 e 2055 c.c. ove non provino, come unica causa di tali danni, il caso fortuito, e ciò a prescindere dalla conoscenza o meno dei danni stessi (salvo regresso del condomino che abbia risarcito l'intero danno verso gli altri condomini in ragione delle rispettive quote di proprietà).

* Cass. civ., sez. III, 25 giugno 1990, n. 6405, Vasile c. Vasile.

I danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico solare di un edificio in condominio, al pari delle spese della sua riparazione o costruzione, non possono porsi interamente a carico del proprietario o usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti con il concorso degli altri condomini nella proporzione stabilita dall'art. 1126 c.c. Ciò non esclude l'eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o dell'amministratore del condominio in proprio per vizi di costruzione o per negligente omissione delle necessarie riparazioni.

* Cass. civ., sez. II, 17 maggio 1994, n. 4816, Giordani c. Tarquini. Conforme, Cass. civ., sez. III, 7 dicembre 1995, n. 12606.

@c) Differenze

Mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.

* Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924, AA. c. AA.

Le terrazze a livello si differenziano dai lastrici solari non solo perché la loro funzione essenziale non è quella di copertura dell'edificio, ma anche perché sono delimitate da parapetti i quali servono soltanto a rendere praticabile la terrazza, consentendone ai proprietari l'affaccio ed il più sicuro passaggio. Ne deriva che le spese di manutenzione e di riparazione dei parapetti vanno poste a carico dei proprietari esclusivi delle terrazze, unici beneficiari della loro presenza.

* Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989, in L'Ammin. 1991, n. 8.

A differenza dei lastrici solari, che disimpegnano essenzialmente e principalmente il compito di copertura di un edificio, a servizio presumibilmente comune dei proprietari dello stesso, le terrazze a livello devono, invece, considerarsi come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, ed al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un titolo.

* Cass. civ., 26 febbraio 1959, n. 563.

@d) Diritto di costruire sul lastrico

Il lastrico solare di un edificio condominiale, che sia stato venduto dal costruttore ed originario proprietario dell'intero edificio come area interamente edificabile, in forza di valido titolo opponibile agli acquirenti delle altre unità immobiliari, non rientra fra le parti comuni, secondo la previsione dell'art. 1117 c.c. In tale ipotesi, pertanto, l'assemblea del condominio, ancorché in sede di approvazione del regolamento, non può disciplinare e limitare il diritto di costruire sul lastrico, senza il consenso del relativo proprietario.

* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1978, n. 4782.

@e) Funzioni del lastrico solare

Il lastrico solare quale superficie terminale dell'edificio esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così in mancanza di un titolo contrario lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c.

* Cass. civ., sez. II, 1 giugno 1990, n. 5162, Salina c. Pigli.

Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini.

* Cass. civ., sez. II, 7 aprile 1995, n. 4060, Soc. Edilbas c. Della Pittima e altri e Isidori e altri.

Il lastrico solare riveste, nel quadro della sua normale destinazione, una duplice attitudine: quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella di superficie praticabile (arg. ex art. 1126 cod. civ.). Il condomino che, non impedendo un pari uso agli Page 486 altri partecipanti e lasciando inalterate le possibilità delle concorrenti utilizzazioni, realizzi ex novo una fruizione del secondo tipo per mezzo di opere che consentono un uso più intenso ed agevole di quello precedente (nella specie si tratta di una scala a chiocciola costruita nella proprietà esclusiva del condomino, attraverso la quale il medesimo accede al lastrico solare di proprietà comune, lasciando inalterato il vecchio passaggio, con scala a pioli, in precedenza utilizzato, in comune, dai vari condomini) non altera per ciò stesso la destinazione del bene, trasformandolo in terrazzo, né viene ad integrare una ipotesi di uso esclusivo ovvero di interferenza sull'equilibrio dei contrapposti interessi condominiali. La sua azione, al contrario, si mantiene nei limiti di normalità di cui all'art. 1102 cod. civ.

* Pret. civ. Torre Annunziata, 19 marzo 1982, n. 42, Vastola e altri c. Raiola, in questa Rivista 1982, 526.

La copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra sulle parti necessariamente comuni.

* Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940, Del Canale c. Condominio di via Volturno n. 18 in Parma e Condominio di via Ravà n. 1 in Parma, in questa Rivista 1996, 75.

@f) Giardino pensile

Le norme sul condominio degli edifici, consentendo la divisione della proprietà per piani orizzontali, escludono l'applicazione dell'accessione anche nell'ipotesi di costruzioni, quale un giardino pensile in continuazione di una terrazza a livello annessa ad un appartamento, facenti corpo con l'edificio condominiale, ma sporgenti dalla sua linea verticale e gravanti su area appartenente al condominio: in tal caso occorre accertare in base al titolo o, in mancanza, in base alla presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ. se la riconosciuta comunione dell'area di base su cui la sporgenza sorge comporti o meno la comunione anche del piano (o dei piani) e delle porzioni di piano (o di piani) sporgenti o comunque sorgenti sopra tale area.

* Cass. civ., sez. II, 15 marzo 1980, n. 1738, Magistri c. Condominio Via S.R. Bellarmino, 13, Roma.

Colui che esercita un diritto - nella specie, di proprietà - terrazzando il proprio giardino a livello dell'appartamento e modificando il flusso delle acque piovane, ha...