L'Incubo Fiscale Si Staglia Di Nuovo Sulle Locazioni In Seguito Alla Novella Dell'Art. 13, 6° Comma, Della L. 431 Del 1998

• Autore: Roberto Masoni
• Pagine: 526-531

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giur MERITO

5/2016 Arch. loc. cond. e imm.

difformità del canone effettivamente corrisposto da quel-

lo oggetto del contratto registrato), l’azione di conforma-

zione del contratto al canone legalmente stabilito, e solo

all’esito della stessa la domanda di restituzione dei canoni

eccedenti. Del resto, trattandosi di termine di decadenza,

esso è di stretta interpretazione e non suscettibile di ap-

plicazione analogica;

c) anche qualora, seguendo la tesi della difesa di parte

convenuta, si ritenesse applicabile alla presente azione il

termine di decadenza semestrale con decorrenza dalla data

di risoluzione del rapporto contrattuale (1 giugno 2015) va

osservato che con riferimento al termine di decadenza se-

mestrale previsto dall’art. 79 L. 392/1978 la giurisprudenza

di legittimità ha costantemente affermato che esso com-

porta che l’azione esperita oltre il suddetto termine espone

il conduttore al rischio dell’eccezione di prescrizione dei

crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto

del termine dei sei mesi gli consente il recupero di tutto

quanto indebitamente è stato corrisposto sino al momento

del rilascio dell’immobile locato, disattendendo la diversa

interpretazione secondo la quale una volta trascorso il ter-

mine di decadenza non sarebbe possibile per il conduttore

neppure recuperare le somme corrisposte in eccesso per

le quali non sia maturato il termine di prescrizione (Cass.

10128/2004; Cass.16009/2010). Tale orientamento, in con-

siderazione delle ragioni esposte a sostegno dello stesso,

in particolare, dalla sentenza della Corte di Cassazione n.

10128/2004, da intendersi qui richiamata a norma dell’art.

118 disp. att. c.p.c., deve ritenersi pienamente condivisibi-

le, nonchè applicabile anche alle ipotesi in cui l’art. 13 L.

431/1998 prevede il termine di decadenza semestrale.

8. Ne deriva che a norma dell’art. 13, comma 6, seconda

parte, L. 431/1998 (come novellato dalla L. 208/2015) deve

dichiararsi esistente tra le parti un contratto di locazione al

canone minimo previsto dall’art. 2, comma 3, L. 431/1998, la

cui concreta misura deve essere calcolata a mezzo di CTU,

come da separata ordinanza di rimessione in istruttoria.

9. Il contratto di cui si discute dovrà ritenersi costituito

per la durata effettiva del rapporto intercorso tra le parti

nel caso di specie, ossia dal 1 novembre 2008 al 1 giugno

2015, pacif‌ico essendo che con decorrenza dal 1 giugno

2015 la G. ha spontaneamente rilasciato l’immobile locato

con l’accordo del locatore, dovendosi di conseguenza ri-

tenere che il contratto si sia risolto per mutuo consenso.

Tanto, unitamente alla intervenuta declaratoria di nullità

dell’intero contratto per mancanza di tempestiva registrazio-

ne, esonera il giudicante dall’esaminare la domanda attorea

volta alla declaratoria di nullità della clausola relativa alla

durata annuale del contratto e alla sostituzione della stessa

con la previsione della durata quadriennale legalmente pre-

vista, essendo l’invocata pronuncia di nullità della clausola

relativa alla durata annuale assorbita dalla declaratoria di

nullità dell’intero contratto per mancanza di tempestiva re-

gistrazione, e non ravvisandosi alcun interesse residuo della

parte attrice all’ottenimento di una statuizione che sancisca

la durata quadriennale del contratto, essendo d’altra parte la

questione relativa alla durata del contratto del tutto svinco-

lata dalla declaratoria di nullità per mancanza di tempestiva

registrazione e dall’applicazione della sanatoria di cui all’art.

13, comma 6, seconda parte, L. 431/1998.

10. La pronuncia sulle spese va rimessa alla sentenza

def‌initiva. (Omissis)

L’INCUBO FISCALE SI STAGLIA

DI NUOVO SULLE LOCAZIONI

IN SEGUITO ALLA NOVELLA

DELL’ART. 13, 6° COMMA,

DELLA L. 431 DEL 1998

di Roberto Masoni

SOMMARIO

1. Le innovazioni apportate alle locazioni dalla legge di stabi-

lità per il 2016. 2. Le pronunzie di illegittimità costituzionale

e la f‌inanziaria 2004. 3. Il testo novellato dell’art. 13, comma

6, della L. 431 del 1998. 4. Qualche considerazione sul testo

innovato. 5. Conclusione provvisoria.

1. Le innovazioni apportate alle locazioni dalla legge di

stabilità per il 2016

La recente legge di stabilità per il 2016 (legge 28 di-

cembre 2015, n. 208), composta di un solo, unico articolo,

seppur dotato di ben 999 commi (!), ha suscitato taluni

interrogativi nell’ambito del diritto delle locazioni, dato

che la stessa è venuta ad incidere su taluni prof‌ili della

materia, processuali e sostanziali.

Dal primo punto di vista, dopo tantissimi anni, è stato

previsto un ampliamento dell’ambito applicativo del pro-

cedimento per convalida di sfratto per morosità. In parti-

colare, stabilendo che, in caso di inadempimento (senza

peraltro precisare a quanto ammonti l’inadempimento

rilevante!) da parte dell’utilizzatore di immobile adibito

ad abitazione principale goduto in forza di contratto di lo-

cazione f‌inanziaria (1) concluso con una banca o con un

intermediario f‌inanziario (iscritto nell’albo di cui all’art.

106 t.u. 1 settembre 1993, n. 385), “per il rilascio dell’im-

mobile il concedente può agire con il procedimento per

convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II, del

codice di procedura civile” (2).

Con riguardo ai prof‌ili sostanziali, la legge di stabilità

ha innovato sotto molteplici prof‌ili la disposizione di cui

all’art. 13 della L. n. 431 del 1998 (3), disposizione norma-

tiva che la pronunzia in esame ha ritenuto applicabile alla

fattispecie sottoposta al suo vaglio (4).

Dispone l’art. 13, comma 6, della L. 431 del 1998 (5),

così come innovato dall’art. 1, comma 59, della legge di sta-

bilità per il 2016, che: “nei casi di nullità di cui al comma