L'impugnazione delle delibere assembleari

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Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2007 de Il codice del condominio negli edifici (a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l'indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali del C.E.D.

Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente: Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Finestre e vedute (2005, 469); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Gli ingressi in condominio (2004, 747); Il deposito cauzionale (2005, 575); Il diritto di prelazione sull'immobile locato (2004, 371); Il diritto di riscatto (2006, 455); Il perimetro dell'edificio condominiale (2005, 213); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il regolamento condominiale (2004, 223); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori, fumi, esalazioni) (2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione (2006, 697); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La convalida della licenza o dello sfratto (2005, 361); La convocazione dell'assemblea condominiale (2006, 563); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La rinnovazione del contratto di locazione (2006, 87); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'impianto idrico in condominio (2006, 199); L'opposizione dell'intimato (2003, 699); Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/ 78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073); Uso della proprietà esclusiva (2004, 501);Uso diverso da quello pattuito (2006, 337); Vizi della cosa locata (2004, 619).

@a) Impugnazioni

@@a-1) Accertamenti pregiudiziali

--La pendenza di un giudizio avente ad oggetto l'accertamento dell'efficacia di un contratto di divisione non riveste carattere pregiudiziale rispetto alla causa promossa da un comunista per impugnare la legittimità di delibere concernenti atti di amministrazione della cosa comune.

* Trib. civ. Monza, 9 ottobre 1986, De Bortoli c. Viganò, in Arch. loc. e cond. 1986, 666.

--La norma dell'art. 2377, ultimo comma cod. civ., secondo cui l'annullamento della deliberazione (invalida) non può avere luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra, presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è, perciò, applicabile anche alle assemblee dei condomini edilizi. Pertanto, nel giudizio di impugnazione di una delibera di assemblea condominiale affetta da nullità per inosservanza dell'obbligo di avviso ex art. 1136 cod. civ., il giudice deve dichiarare cessata la materia del contendere ove risulti che l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata, ponendo in essere - pur senza l'adozione di formule ad hoc - un atto sostitutivo di quello invalido.

* Cass. civ., sez. II, 19 aprile 1988, n. 3069, Con. V. Caval. Na c. Tancredi.

@@a-2) Applicabilità dell'art. 2377 c.c.

--La disposizione dell'art. 2377 comma ultimo c.c., secondo la quale l'annullamento della deliberazione dell'assemblea della società per azioni non può avere luogo se la deliberazione sia stata sostituita con altra presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo, ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini degli edifici. Pertanto si verifica la cessazione della materia del contendere, quando l'assemblea condominiale regolarmente riconvocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell'impugnazione, ponendo in essere pur in assenza di forme particolari un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido.

* Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1997, n. 12439, Cond. Via dei Corazzieri 46 Roma c. Palasciano ed altro. [RV510794]

--La disposizione dell'art. 2377, ultimo comma, secondo cui l'annullamento della deliberazione non può essere pronunciato se la deliberazione impugnata sia stata sostituita da altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è pertanto applicabile alle assemblee dei condomini di edifici. Pertanto, l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, può deliberare sugli stessi argomenti di una precedente deliberazione invalida, ponendo in essere, pur senza l'adozione di formule ad hoc, un atto sostitutivo di quello invalido, stabilendone liberamente gli effetti nel tempo fino alla completa retroattività.

* Cass. civ., sez. II, 17 marzo 1993, n. 3159, Cordaro c. Cond. Tubero.

--Per il disposto dell'art. 2377 c.c., applicabile anche in materia di delibere di assemblee condominiali, il giudicato avente ad oggetto l'annullamento della delibera assembleare, si estende a tutti i condomini.

* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 2000, n. 852, Lambusta c. Giacomelli.

--La disposizione dell'art. 2377, ultimo comma, c.c. secondo cui l'annullamento della deliberazione assembleare non può aver luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale, ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condominii di edifici. Pertanto, nel giudizio di impugnazione di una deliberazione assembleare del condominio si verifica la cessazione della materia del con- Page 90tendere, quando risulti che l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, abbia validamente deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata.

* Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1992, n. 13740, Ossorio c. Cond. di via XX Settembre n. 4 di Roma. Conforme, Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1995, n. 6304.

--L'ultimo comma dell'art. 2377 cod. civ., secondo cui l'annullamento della deliberazione assembleare non può aver luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo, benché dettato con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini edilizi. Rettamente, pertanto, il giudice del merito, nel giudizio d'impugnazione di una deliberazione assembleare, per invalida convocazione dell'assemblea dichiara cessata la materia del contendere, quando risulti che l'assemblea dei condomini regolarmente riconvocata, abbia deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata.

* Cass. civ., sez. III, 16 dicembre 1980, n. 6511, Campanile c. Cond. V. Papa Gio.

--La disposizione dell'art. 2377 c.c. secondo cui l'annullamento di una deliberazione dell'assemblea di una società per azioni, non può avere luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge, è applicabile per identità di ratio anche in materia di condominio.

* Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1998, n. 8622, De Palma c. Cond. via Monfalcone.

--Qualora la delibera assembleare di un condominio di edificio venga annullata (nella specie: per mancata formazione delle tabelle millesimali), alla manifestazione di voto, a suo tempo espressa dai singoli condomini che concorsero alla sua approvazione, non può attribuirsi l'efficacia di un'assunzione di obblighi a titolo personale nei confronti dei terzi. Infatti, le manifestazioni di voto espresso dai singoli condomini, essendo diretta a formare la volontà dell'assemblea con effetto vincolante per tutti i condomini, anche dissenzienti o assenti, vincolano i soggetti che lo hanno espresso soltanto a condizione che si formi una valida deliberazione assembleare. Peraltro, in base al principio dell'apparenza accolto dall'art. 2377, comma secondo, c.c. per le società ed applicabile, per identità di ratio, anche in tema di condominio, restano salvi, e sono, pertanto, azionabili nei confronti del condominio e dei singoli condomini i diritti acquistati da terzi in buona fede, in esecuzione della deliberazione impugnata, anteriormente al suo annullamento.

* Cass. civ., sez. II, 3 maggio 1976, n. 1561.

--Gli eventuali vizi afferenti ad una delibera societaria avente ad...