L'Importanza Della Trascrizione Del Contratto Di Rent To Buy
| Autore | Riccardo Mazza |
| Pagine | 156-157 |
156
dott
2/2017 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
L’IMPORTANZA
DELLA TRASCRIZIONE
DEL CONTRATTO DI RENT TO BUY
di Riccardo Mazza
Col D.L. 133/2014 (c.d.“sblocca Italia”) il legislatore ha
introdotto nel nostro ordinamento una nuova figura ne-
goziale, ovvero i “contratti di godimento in funzione della
successiva alienazione di immobili” (c.d. rent to buy); ciò
al fine di contrastare la crisi che negli ultimi anni ha colpi-
to il mercato immobiliare nel nostro Paese.
Lo schema del rent to buy è caratterizzato da una du-
plice “fase”: una prima, che è sostanzialmente accostabile
ad un rapporto di locazione, e una seconda, solo eventua-
le, rispetto alla quale la prima si pone in funzione pro-
pedeutica, che prevede l’acquisto del bene immobile da
parte del conduttore.
Durante la prima fase, quella del godimento, il con-
duttore dovrà versare al concedente un canone di cui
una parte fungerà da acconto in previsione del successivo
acquisto del bene, mentre la rimanente parte fungerà da
ordinario corrispettivo per il godimento dell’immobile. Al
termine della fase di godimento il conduttore potrà deci-
dere se acquistare o meno il bene: nel primo caso, egli ne
diverrà proprietario versando la parte del corrispettivo
eccedente rispetto a quanto già corrisposto attraverso i
canoni a quel titolo; nel secondo caso, al contrario, il con-
duttore dovrà restituire l’immobile al concedente, il quale
a sua volta sarà tenuto a restituire al conduttore la quota
dei canoni imputata al successivo acquisto del bene, che
le parti avranno stabilito in sede contrattuale per il caso di
mancato esercizio del diritto di acquisto della proprietà da
parte del conduttore (ex art. 23 L. 164/2014, comma 1 bis).
Di fondamentale importanza, nell’ambito della discipli-
na del rent to buy, è la norma che prevede la trascrizione
del contratto (c. 1° art. 23 D.L. 133/14).
Non è certo un caso che si tratti della prima disposizione
contenuta in quel testo di legge, essendo piuttosto eviden-
te che, in mancanza delle tutele offerte dalla trascrizione
(per quanto si tratti di trascrizione “ad effetti obbligatori”),
ben difficilmente ci si sarebbe potuti attendere una reale
diffusione in concreto di tale strumento negoziale. (1)
Da essa si fanno comunemente discendere, come corol-
lario, due diversi effetti a seconda della fase del contratto
in cui ci si trova: in un primo momento, quello cioè della
concessione del bene in godimento, un effetto di opponibi-
lità ai terzi, mentre in un secondo tempo si viene a creare
un risultato sostanzialmente analogo a quello prodotto
dalla trascrizione del contratto preliminare, ovvero quello
per cui, se il conduttore decide al termine del periodo di
godimento di acquistare l’immobile, il concedente sarà ob-
bligato a procedere alla vendita dello stesso (e ciò con ef-
fetto “retroattivo”, nel senso che il trasferimento del bene
avverrà nello “stato di diritto” in cui lo stesso si trovava al
momento della stipula del rent to buy).
Questo secondo effetto, che da taluni autori è stato de-
finito “prenotativo”, è ricavabile dal primo comma dell’art.
23 decreto citato, nel quale è stabilito che i contratti di
rent to buy debbono essere “trascritti ai sensi dell’art. 2645
bis codice civile” (articolo quest’ultimo, introdotto nel
1996, che a sua volta prevede la trascrizione per i contratti
preliminari ivi specificati), ma di particolare rilevanza si
appalesa, al riguardo, anche la norma contenuta nel terzo
comma dello stesso art. 23 (2). Da tale disposizione deriva
che la trascrizione ex art. 2645 bis esplicherà la propria
efficacia per tutta la durata del contratto di rent to buy,
ma non oltre i dieci anni, dal che si trae generalmente la
conseguenza per la quale detto contratto dovrebbe avere
una durata non superiore a tale termine.
Qualora le parti convenissero una durata del rent to buy
superiore ai dieci anni, infatti, potrebbero derivare al con-
duttore seri problemi nel caso in cui il concedente dovesse
cedere ad altri l’immobile, dal momento che, come si è visto,
alla scadenza del decennio gli effetti della trascrizione del
contratto vengono meno e, quindi, un’eventuale trascrizione
della vendita al terzo gli potrebbe essere opposta. In tal modo
il conduttore verrebbe a perdere sia la proprietà dell’immo-
bile, sia quella parte dei canoni riservata all’acquisizione
finale del bene, elargita al concedente fino a quel momento.
Un tale pernicioso effetto sarebbe ovviamente neutra-
lizzato qualora si ritenesse che le parti possano derogare
alla disposizione, sopra ricordata, che limita a dieci anni
l’efficacia della trascrizione, in modo tale da farla coinci-
dere con la maggiore durata (dagli stessi concordata) del
contratto di rent to buy. Al riguardo, però, non mancano in
dottrina serie perplessità, fondate sull’assunto per il quale
“l’efficacia ‘prenotativa’ della trascrizione si risolve, di fat-
to, in un divieto di alienazione per il proprietario/locatore e
non bisogna dimenticare che il nostro ordinamento assume
nei confronti del’assunzione (convenzionale) di obblighi di
non alienazione un atteggiamento tendente a limitare tem-
poralmente siffatti accordi (v. art. 1279 c.c).” (3)
Tornando invece al primo effetto di cui si è detto in
apertura, anch’esso esplicitamente sancito dal 1° comma
dell’art. 23, si tratta della c.d. pubblicità dichiarativa della
trascrizione che, prevista dall’art. 2643 c. 1° n. 8 per i con-
tratti di locazione ultranovennali, viene in tal modo este-
sa al contratto di rent to buy. Esso si sostanzia nel fatto
che quest’ultimo sarà opponibile ai terzi anche durante la
“fase” del godimento, ovvero a prescindere dalla circostan-
za che si pervenga poi realmente alla compravendita. Ciò
mette al riparo l’aspirante acquirente da eventuali atti di
disposizione eventualmente posti in essere dall’altro con-
traente, offrendogli una importante garanzia. (4)
Quanto alle conseguenze della eventuale mancata tra-
scrizione, si è osservato in dottrina che, essendo il contrat-
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