L'espropriazione immobiliare

AutoreMassimiliano di Pirro
Pagine373-386

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@1 Generalità

L’espropriazione immobiliare ha ad oggetto beni immobili o diritti reali di godimento su beni immobili (servitù, superficie, enfiteusi etc.).

A differenza dell’espropriazione mobiliare, la scelta dei beni da pignorare non è effettuata dall’ufficiale giudiziario al momento del pignoramento ma dal creditore, il quale, quando richiede il pignoramento, dovrà indicare esattamente il bene immobile da espropriare e il suo valore approssimativo, a seguito di opportune ricerche presso i pubblici registri immobiliari.

L’unico limite nella scelta è previsto dall’art. 2911 c.c. per il creditore ipotecario, il quale non potrà pignorare altri immobili se non sottopone a pignoramento anche gli immobili gravati da ipoteca, con la conseguenza che se il creditore ipotecario estende il pignoramento ad immobili non ipotecati, il giudice dell’esecuzione può ridurre il pignoramento (art. 496 c.p.c.) o può sospenderne la vendita fino al compimento di quella relativa agli immobili precedentemente ipotecati (Mandrioli).

L’immobile deve essere pignorato nella sua interezza. Pertanto, non si possono pignorare singole parti di un immobile (pena l’inammissibilità del pignoramento), poiché occorre rispettare l’individualità fisica del bene (Tarzia).

Il creditore può aggredire, insieme con l’immobile, anche i beni mobili che lo arredano, quando appare opportuno che l’espropriazione avvenga congiuntamente (art. 556 c.p.c.). In tal caso, si formeranno atti di pignoramento separati per l’immobile e per i beni mobili, che dovranno essere depositati nella cancelleria del tribunale del luogo nel quale si trova l’immobile, nella cui competenza sarà attratto anche il pignoramento mobiliare (Ricci).

L’espropriazione immobiliare, infatti, è sempre di competenza del tribunale del luogo nel quale si trova l’immobile.

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@2 Il pignoramento

Atto di pignoramento Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore

(e successiva trascrizione nei registri immobiliari) di un atto sottoscritto dal creditore procedente nel quale devono essere indicati esattamente i beni e/o i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione (art. 555 c.p.c.).

L’atto viene poi consegnato all’ufficiale giudiziario, il quale lo integra con l’ingiunzione al debitore di non sottrarre i beni pignorati alla garanzia del credito e lo notifica al debitore.

Immediatamente dopo la notificazione, l’ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell’atto, con le note di trascrizione, al competente conservatore dei registri immobiliari, il quale provvede a trascriverlo e a restituire all’ufficiale giudiziario una delle note di trascrizione. Tali attività possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l’ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra.

Il pignoramento si perfeziona, secondo la dottrina prevalente, con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, e da quel momento decorre il termine di efficacia del pignoramento (novanta giorni) previsto dall’art. 497 c.p.c. (Proto Pisani). Tuttavia, una diversa opinione (Satta) ritiene che nei confronti del debitore il pignoramento si perfeziona con la notifica dell’atto - e da tale momento decorre il termine di efficacia del pignoramento -, mentre nei confronti dei terzi si perfeziona con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

L’originale dell’atto di pignoramento notificato viene, quindi, depositato dall’ufficiale giudiziario nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione, per la formazione del fascicolo dell’esecuzione (art. 557, 1° e 3° comma, c.p.c.), nel quale il creditore pignorante dovrà inserire - entro dieci giorni dal pignoramento, termine non perentorio - il titolo esecutivo e il precetto, oltre alla nota di trascrizione se alla trascrizione ha provveduto personalmente (art. 557, 2° comma, c.p.c.).

Se il conservatore dei registri immobiliari, nel trascrivere il pignoramento, trova che sugli stessi beni è stato eseguito un altro pignoramento, ne fa menzione nella nota di trascrizione che restituisce. Il pignoramento successivo è depositato in cancelleria e inserito nel fascicolo del primo pignoramento, se quello successivo è compiuto prima dell’udienza fissata per l’autorizzazione della vendita (art. 564 c.p.c.), e l’esecuzione si svolge in un unico processo. Invece, se il pignoramento successivo è compiuto dopo

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la suddetta udienza, vale come intervento tardivo rispetto ai beni colpiti dal primo pignoramento (art. 561, 2° e 3° comma, c.p.c.).

@3 La custodia dei beni pignorati

Col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati, senza diritto a compenso.

Inoltre, il giudice dell’esecuzione (artt. 559 e 560 c.p.c.):

- su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa dallo stesso debitore;

- nomina senz’altro una persona diversa quando l’immobile non sia occupato dal debitore;

- provvede alla sostituzione del custode in caso di inosservanza degli obblighi su di lui incombenti;

- se custode dei beni pignorati è il debitore, e salvo che per la particolare natura degli stessi ritenga che la sostituzione non abbia utilità, dispone, al momento in cui pronuncia l’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o disposta la delega delle relative operazioni, che custode dei beni medesimi sia l’istituto o la persona incaricata delle operazioni di vendita;

- adotta i provvedimenti di nomina e di revoca del custode con ordinanza non impugnabile;

- stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi perché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita.

Dal canto suo, il custode (debitore o terzo) deve:

- rendere il conto della sua gestione nel termine fissato dal giudice dell’esecuzione e in ogni caso alla fine di ciascun trimestre, depositando le rendite disponibili (che andranno a integrare la somma da distribuire);

- provvedere all’amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato ed esercitare le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità.

occorre aggiungere, infine, che l’immobile pignorato non può essere dato in locazione senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

L’autorizzazione è necessaria anche affinché il debitore possa continuare ad abitare nell’immobile pignorato, occupando i locali strettamente necessari.

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@4 L’intervento dei creditori

Analogamente alle altre forme di espropriazione, anche nell’espropriazione immobiliare è ammesso l’intervento di altri creditori (che nei confronti del debitore hanno un credito fondato su titolo esecutivo o che, al momento del pignoramento, avevano eseguito un sequestro o avevano un diritto di pegno o un diritto di prelazione risultante da pubblici registri o erano titolari di un credito di somma di denaro risultante dalle scritture contabili di cui all’art. 2214 c.c.), oltre al creditore procedente.

A tale proposito, occorre distinguere:

- i creditori intervenuti non oltre la prima udienza fissata per l’autorizzazione della vendita partecipano all’espropriazione dell’immobile pignorato e, se muniti di titolo esecutivo, possono provocarne i singoli atti (art. 564 c.p.c.);

- i creditori chirografari (ossia, il cui credito non è assistito da cause legittime di prelazione) che intervengono oltre l’udienza fissata per l’autorizzazione della vendita, ma prima...

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