L'ascensore condominiale

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Arch. loc. e cond. 2/2012

L’ascensore condominiale

SOMMARIO

a. Condominio multiscale. b. Gettoniera. c. Impignorabilità.

d. Installazione. e. Limitazioni all’uso. f. Locali macchine. g.

Omologazione. h. Manutenzione e conservazione. i. Presunzio-

ne di comunione. l. Proprietari dei locali al piano terreno. m.

Separato godimento. n. Sostituzione. o. Spese (ripartizione).

a. Condominio multiscale

■ Se in un unico complesso condominiale esiste una pluralità di

servizi di cose comuni, ciascuna delle quali serve, per obiettiva

destinazione, in modo esclusivo all’uso e al godimento di una par-

te soltanto dell’immobile, essa cosa o servizio deve considerarsi

comune non già alla totalità dei condomini, bensì soltanto a quella

parte di essi al cui uso comune è funzionalmente e strutturalmen-

te destinata. (Nella specie, in relazione ad un edif‌icio condomi-

niale fornito di due scale, ciascuna delle quali destinata a servire

esclusivamente gli appartamenti cui dà accesso, è stato escluso

che, deliberata la installazione dell’ascensore in una delle scale,

potesse opporvisi un condomino proprietario di appartamento

servito dall’altra scala). * Cass. civ., 26 gennaio 1971, n. 196

■ In un condominio ove siano due scale è da applicarsi per il

collocamento dell’ascensore il condominio parziale; inoltre in

applicazione dell’art. 2, L. n. 13/89 le maggioranze sono quelle

previste dall’art. 1136 secondo e terzo comma c.c. * Trib. civ.

Milano, 12 aprile 1990, n. 5, in L’Amministratore 1990, n. 5

■ In un condominio multiscale e dovendo occupare gli ascen-

sori parte del cortile comune le decisioni spettano all’assemblea

globale. Per il vantaggio che l’innovazione porta può essere sa-

crif‌icato l’uso degli spazi occupati dagli impianti degli ascensori

stessi. * Trib. civ. Milano, 21 dicembre 1989, n. 7/8, in L’Ammini-

stratore 1990, n. 7/8

b. Gettoniera

■ Nei regolamenti condominiali, accettati in seno agli atti di

acquisto delle singole unità immobiliari, hanno natura negoziale

solo quelle disposizioni che incidono nella sfera dei diritti sog-

gettivi dei condomini, mentre hanno natura tipicamente regola-

mentare quelle che concernono le modalità d’uso delle cose co-

muni e, in genere, l’organizzazione e il funzionamento dei servizi

condominiali, e che non riguardano quindi il diritto al loro godi-

mento, né qualsivoglia altro diritto spettante ai condomini come

tali. Le disposizioni oggettivamente regolamentari, a differenza

di quelle a contenuto negoziale, possono essere modif‌icate con

deliberazione assembleare maggioritaria, ai sensi dell’art. 1136

c.c., pur se formalmente inserite in un regolamento a tipo con-

trattuale. (Nella specie, la Suprema Corte ha affermato le legit-

timità della deliberazione assembleare maggioritaria, che aveva

disposto l’installazione di una gettoniera nell’ascensore, in de-

roga alla disposizione a contenuto regolamentare, f‌issata in un

regolamento condominiale a tipo contrattuale, prevedente un

sistema diverso di pagamento delle spese relative all’ascensore

stesso). * Cass. civ., sez. II, 12 marzo 1976, n. 864

c. Impignorabilità

■ Gli ascensori e gli impianti di riscaldamento, comprese le

caldaie ed i bruciatori, sono parti integranti degli edif‌ici nei

quali sono installati, e non semplici pertinenze; essi, infatti,

non hanno una funzione propria, ancorché complementare e

subordinata rispetto a quella degli edif‌ici, ma partecipano alla

funzione complessiva ed unitaria degli edif‌ici medesimi, quali

elementi essenziali alla loro destinazione, da ciò consegue che

l’ascensore e l’impianto di riscaldamento non sono pignorabi-

li, come beni mobili, separatamente dall’edif‌icio in cui sono

installati, e che l’opposizione con la quale il debitore deduca

detta impignorabilità, in quanto tendente a contestare il diritto

del creditore di agire esecutivamente su quei beni, conf‌igura,

ai sensi dell’art. 615 c.p.c., opposizione all’esecuzione, e non

opposizione agli atti esecutivi. * Cass. civ., sez. III, 27 febbraio

1976, n. 654. Conforme, Cass. 27 febbraio 1976, n. 653

d. Installazione

■ In tema di condominio negli edif‌ici, nell’identif‌icazione del

limite all’immutazione della cosa comune, disciplinato dall’art.

1120, comma secondo, c.c., il concetto di inservibilità della stes-

sa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla

sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innova-

zione - ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della “res

communis” secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto

di specif‌icità - che possono costituire ulteriore limite alla tollera-

bilità della compressione del diritto del singolo condomino - solo

se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica

di utilizzo. (Fattispecie relativa alla installazione di un impianto

di ascensore, recante pregiudizio alla fruibilità di un pianerotto-

lo e di un appartamento). * Cass. civ., sez. II, 12 luglio 2011, n.

15308, Cond. via Palermo 24 Napoli c. Leggieri [RV618639]

■ È legittima la delibera dell’assemblea di condominio che, con

la maggioranza qualif‌icata di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c.,

richiamato dall’art. 1120 c.c., deliberi l’installazione di un ascen-

sore nel vano scala condominiale a cura e spese di alcuni condò-

mini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri condòmini

di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi di tale innovazione,

contribuendo nelle spese di esecuzione dell’impianto ed in quelle

di manutenzione dell’opera, ed ove risulti che dalla stessa non de-

rivi, sotto il prof‌ilo del minor godimento delle cose comuni, alcun

pregiudizio a ciascun condomino ai sensi dell’art. 1120, secondo

comma, c.c., non dovendo necessariamente derivare dall’innova-

zione un vantaggio compensativo per il condomino dissenziente.

* Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 2010, n. 20902, Cesani c. Cond. viale

Tappani 18 Chiavari ed altro [RV615462]

■ In tema di deliberazioni condominiali, l’installazione di un ser-

vo-scala per facilitare l’accesso ai disabili non implica rinuncia

alla realizzazione degli strumenti considerati idonei al supera-

mento delle barriere architettoniche e deliberati dall’assemblea.

A tal f‌ine, l’installazione dell’ascensore, rientrando fra le opere

dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27

primo comma della legge n. 118/1971 e all’art. 1 primo comma del

D.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell’art.

2 legge n. 13/89, è approvata dall’assemblea con la maggioranza

ridotta prescritta dall’art. 1136 secondo e terzo comma c.c. (ai

Rassegna

di giurisprudenza

Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2011 da

Il nuovissimo Codice delle locazioni

(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufciali del C.E.D.