L'Aggiornamento Del Canone Locativo

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Rassegna
di giurisprudenza (*)
L’aggiornamento del canone
locativo
SOMMARIO
a. Ambito di operatività. b. Cadenza dell’aggiornamento. c.
Calcolo. d. Clausola di aggiornamento. e. Forma della clau-
sola. f. Onere probatorio. g. Presupposti. h. Rinnovazione ta-
cita. i. Separazione dei coniugi. j. Tentativo di conciliazione.
a. Ambito di operatività
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da
quello abitativo, il diritto del conduttore a non erogare somme
in misura eccedente il canone legalmente dovuto sorge al mo-
mento della conclusione del contratto e permane durante tutto
il corso del rapporto. Infatti, la facoltà, attribuita al conduttore
dall’art. 79 L. n. 392/78, di ripetere "le somme sotto qualsiasi for-
ma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla
presente legge" entro il termine di decadenza di sei mesi dalla ri-
consegna dell’immobile è inconciliabile con la validità di una ri-
nuncia (espressa o tacita) del conduttore ad avvalersi del diritto
a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in
corso di rapporto. * Cass. civ., sez. III, 23 giugno 2016, n. 13011,
in questa Rivista 5/2016.
In tema di locazioni non abitative, è affetta da nullità (per
contrasto con il disposto dell’art. 79 L. n. 392/78, in relazione
all’art. 32 stessa legge) la clausola contrattuale con cui le parti
abbiano previsto una lievitazione del canone di affitto dopo il
primo anno, senza che ciò trovi alcuna plausibile giustificazio-
ne evincibile dal tenore della stessa clausola o dal contenuto
dell’intero regolamento negoziale o, ancora, dal comportamen-
to delle parti contraenti. * Trib. civ. Chieti, 16 marzo 2006, n. 179,
Soc. Settemme Srl c. Cristini, in questa Rivista 2006, 676.
L’obbligazione di corrispondere gli aggiornamenti Istat dei
canoni di locazione alle scadenze annuali ha natura di debito
pecuniario in quanto il relativo importo è determinato preventi-
vamente in base a parametri calcolabili in misura esatta e, per-
tanto, essendo soggetta al principio nominalistico, non è sen-
sibile alla svalutazione monetaria verificatasi medio tempore.
* Cass. civ., sez. III, 30 marzo 1988, n. 2683, Spa Uni c. Storace.
Con riferimento all’aggiornamento del canone di locazio-
ne di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, in
presenza di clausola contrattuale che regoli gli aumenti del
canone subordinandoli ad apposita richiesta del locatore (in
ossequio al disposto dell’art. 32 L. n. 392/1978, nel nuovo te-
sto di cui all’art. 1, comma 9 sexies, D.L. n. 12/1985), proprio
perché l’aggiornamento non è automatico e l’obbligo relativo
nasce solo in dipendenza della richiesta del locatore, il ritardo
nella formulazione della richiesta comporta una riduzione del
quantum dell’aggiornamento, nel solo senso che la base dell’a-
deguamento deve essere costituita dal canone nella misura
originaria, e non in quella che il locatore avrebbe potuto teo-
ricamente pretendere attraverso una tempestiva richiesta delle
varie annualità di aggiornamento. Pertanto, il calcolo per l’au-
mento del canone suddetto deve essere operato sommando le
variazioni Istat intervenute per tutto il periodo, a partire dalla
data base, e sia pure avendo riguardo al canone originario (c.d.
criterio della variazione assoluta). * Trib. civ. Reggio Calabria,
sez. I, 17 febbraio 1999, n. 44, Rullo A. ed altro c. Regione Cala-
bria, in questa Rivista 1999, 840.
Con riguardo alla locazione di immobile urbano, l’art. 2 ter
della legge 12 agosto 1974 n. 351 (applicabile, in quanto disposi-
zione non vincolistica in senso stretto, anche alle locazioni non
soggette alla proroga legale) il quale commina la nullità delle
clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone
per periodi superiori a tre mesi, detta una norma pienamen-
te compatibile, oltre che con la disciplina della legge 27 luglio
1978, n. 392, in tema di locazione di immobile ad uso abitativo,
con le disposizioni della stessa legge in materia di locazioni ad
uso diverso dall’abitazione, considerato che per queste ultime,
mentre non può avere rilievo in senso contrario alla suddet-
ta compatibilità la libera determinabilità del canone (che non
implica logicamente la totale libertà delle parti di definirne le
modalità di pagamento), la clausola che preveda la correspon-
sione anticipata del canone, oltre una determinata misura, può
avere l’effetto di neutralizzare per il locatore l’incidenza dell’e-
ventuale diminuzione del potere di acquisto della moneta al di
là di quanto consentitogli dall’art. 32 della sopraindicata legge
n. 392, ed incorre quindi nella sanzione di nullità che colpisce
ogni pattuizione attributiva per il locatore di vantaggi superio-
ri a quelli previsti dalla legge stessa, alla quale si sottraggono,
secondo la valutazione preventiva ed insindacabile espressa
dal legislatore nel menzionato art. 2 ter della legge 351, solo
le clausole di pagamento anticipato del canone in misura non
eccedente le tre mensilità. (Principio affermato in relazione
ad azione di ripetizione, ex art. 79 della legge n. 392 del 1978,
della somma versata dalla conduttrice in unica soluzione al
momento della conclusione del contratto). * Cass. civ., sez. III,
16 aprile 2008, n. 9971, De Maio c. Di Maio, in questa Rivista
2008, 474.
b. Cadenza dell’aggiornamento
Le parti del contratto di locazione per uso abitativo assog-
gettato alle norme della legge sull’equo canone possono preve-
dere l’aggiornamento del canone con una cadenza maggiore o
secondo percentuali minori di quelle previste dall’art. 32 della
legge sull’equo canone perché un siffatto accordo è più favo-
revole per il conduttore e non rientra, quindi, tra quelli vietati
dall’art. 79 della citata legge, che sancisce solo la nullità dei
patti in deroga vantaggiosi per il locatore. Peraltro, nel caso in
cui le parti abbiano convenuto che il canone venga aggiornato
a periodi superiori a quelli legali, non è ammesso procedere
all’aggiornamento applicando gli indici propri del minor perio-
do legale, anziché quelli del periodo corrispondente alle caden-
ze convenute, salvo, che non risulti che le parti stesse abbiano
inteso che gli indici da applicare siano fissati con riferimento
ad un periodo diverso ed inferiore. * Cass. civ., sez. III, 13 luglio
1992, n. 8499, Ministero delle Poste e Telecomunicazioni c. Spa
Veronese 84.
Arch. loc. cond. e imm. 5/2017
(*) La cronologia completa degli argomenti oggetto delle rubriche “Rassegna di giurisprudenza” pubblicate su questa Rivista si trova riportata sul n. 4/’17.

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