L'Aggiornamento Del Canone Locativo

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Rassegna

di giurisprudenza (*)

L’aggiornamento del canone

locativo

SOMMARIO

a. Ambito di operatività. b. Cadenza dell’aggiornamento. c.

Calcolo. d. Clausola di aggiornamento. e. Forma della clau-

sola. f. Onere probatorio. g. Presupposti. h. Rinnovazione ta-

cita. i. Separazione dei coniugi. j. Tentativo di conciliazione.

a. Ambito di operatività

■ In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da

quello abitativo, il diritto del conduttore a non erogare somme

in misura eccedente il canone legalmente dovuto sorge al mo-

mento della conclusione del contratto e permane durante tutto

il corso del rapporto. Infatti, la facoltà, attribuita al conduttore

dall’art. 79 L. n. 392/78, di ripetere "le somme sotto qualsiasi for-

ma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla

presente legge" entro il termine di decadenza di sei mesi dalla ri-

consegna dell’immobile è inconciliabile con la validità di una ri-

nuncia (espressa o tacita) del conduttore ad avvalersi del diritto

a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in

corso di rapporto. * Cass. civ., sez. III, 23 giugno 2016, n. 13011,

in questa Rivista 5/2016.

■ In tema di locazioni non abitative, è affetta da nullità (per

contrasto con il disposto dell’art. 79 L. n. 392/78, in relazione

all’art. 32 stessa legge) la clausola contrattuale con cui le parti

abbiano previsto una lievitazione del canone di aff‌itto dopo il

primo anno, senza che ciò trovi alcuna plausibile giustif‌icazio-

ne evincibile dal tenore della stessa clausola o dal contenuto

dell’intero regolamento negoziale o, ancora, dal comportamen-

to delle parti contraenti. * Trib. civ. Chieti, 16 marzo 2006, n. 179,

Soc. Settemme Srl c. Cristini, in questa Rivista 2006, 676.

■ L’obbligazione di corrispondere gli aggiornamenti Istat dei

canoni di locazione alle scadenze annuali ha natura di debito

pecuniario in quanto il relativo importo è determinato preventi-

vamente in base a parametri calcolabili in misura esatta e, per-

tanto, essendo soggetta al principio nominalistico, non è sen-

sibile alla svalutazione monetaria verif‌icatasi medio tempore.

* Cass. civ., sez. III, 30 marzo 1988, n. 2683, Spa Uni c. Storace.

■ Con riferimento all’aggiornamento del canone di locazio-

ne di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, in

presenza di clausola contrattuale che regoli gli aumenti del

canone subordinandoli ad apposita richiesta del locatore (in

ossequio al disposto dell’art. 32 L. n. 392/1978, nel nuovo te-

sto di cui all’art. 1, comma 9 sexies, D.L. n. 12/1985), proprio

perché l’aggiornamento non è automatico e l’obbligo relativo

nasce solo in dipendenza della richiesta del locatore, il ritardo

nella formulazione della richiesta comporta una riduzione del

quantum dell’aggiornamento, nel solo senso che la base dell’a-

deguamento deve essere costituita dal canone nella misura

originaria, e non in quella che il locatore avrebbe potuto teo-

ricamente pretendere attraverso una tempestiva richiesta delle

varie annualità di aggiornamento. Pertanto, il calcolo per l’au-

mento del canone suddetto deve essere operato sommando le

variazioni Istat intervenute per tutto il periodo, a partire dalla

data base, e sia pure avendo riguardo al canone originario (c.d.

criterio della variazione assoluta). * Trib. civ. Reggio Calabria,

sez. I, 17 febbraio 1999, n. 44, Rullo A. ed altro c. Regione Cala-

bria, in questa Rivista 1999, 840.

■ Con riguardo alla locazione di immobile urbano, l’art. 2 ter

della legge 12 agosto 1974 n. 351 (applicabile, in quanto disposi-

zione non vincolistica in senso stretto, anche alle locazioni non

soggette alla proroga legale) il quale commina la nullità delle

clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone

per periodi superiori a tre mesi, detta una norma pienamen-

te compatibile, oltre che con la disciplina della legge 27 luglio

1978, n. 392, in tema di locazione di immobile ad uso abitativo,

con le disposizioni della stessa legge in materia di locazioni ad

uso diverso dall’abitazione, considerato che per queste ultime,

mentre non può avere rilievo in senso contrario alla suddet-

ta compatibilità la libera determinabilità del canone (che non

implica logicamente la totale libertà delle parti di def‌inirne le

modalità di pagamento), la clausola che preveda la correspon-

sione anticipata del canone, oltre una determinata misura, può

avere l’effetto di neutralizzare per il locatore l’incidenza dell’e-

ventuale diminuzione del potere di acquisto della moneta al di

là di quanto consentitogli dall’art. 32 della sopraindicata legge

n. 392, ed incorre quindi nella sanzione di nullità che colpisce

ogni pattuizione attributiva per il locatore di vantaggi superio-

ri a quelli previsti dalla legge stessa, alla quale si sottraggono,

secondo la valutazione preventiva ed insindacabile espressa

dal legislatore nel menzionato art. 2 ter della legge 351, solo

le clausole di pagamento anticipato del canone in misura non

eccedente le tre mensilità. (Principio affermato in relazione

ad azione di ripetizione, ex art. 79 della legge n. 392 del 1978,

della somma versata dalla conduttrice in unica soluzione al

momento della conclusione del contratto). * Cass. civ., sez. III,

16 aprile 2008, n. 9971, De Maio c. Di Maio, in questa Rivista

2008, 474.

b. Cadenza dell’aggiornamento

■ Le parti del contratto di locazione per uso abitativo assog-

gettato alle norme della legge sull’equo canone possono preve-

dere l’aggiornamento del canone con una cadenza maggiore o

secondo percentuali minori di quelle previste dall’art. 32 della

legge sull’equo canone perché un siffatto accordo è più favo-

revole per il conduttore e non rientra, quindi, tra quelli vietati

dall’art. 79 della citata legge, che sancisce solo la nullità dei

patti in deroga vantaggiosi per il locatore. Peraltro, nel caso in

cui le parti abbiano convenuto che il canone venga aggiornato

a periodi superiori a quelli legali, non è ammesso procedere

all’aggiornamento applicando gli indici propri del minor perio-

do legale, anziché quelli del periodo corrispondente alle caden-

ze convenute, salvo, che non risulti che le parti stesse abbiano

inteso che gli indici da applicare siano f‌issati con riferimento

ad un periodo diverso ed inferiore. * Cass. civ., sez. III, 13 luglio

1992, n. 8499, Ministero delle Poste e Telecomunicazioni c. Spa

Veronese 84.

Arch. loc. cond. e imm. 5/2017

(*) La cronologia completa degli argomenti oggetto delle rubriche “Rassegna di giurisprudenza” pubblicate su questa Rivista si trova riportata sul n. 4/’17.