L'aggiornamento del canone locativo

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Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente: Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali(1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Finestre e vedute (2005, 469); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Gli ingressi in condominio (2004, 747); Il deposito cauzionale (2005, 575); Il diritto di prelazione sull'immobile locato (2004, 371); Il diritto di riscatto (2006, 455); Il perimetro dell'edificio condominiale (2005, 213); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il regolamento condominiale (2004, 223); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori, fumi, esalazioni) (2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione (2006, 697) Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La convalida della licenza o dello sfratto (2005, 361); La convocazione dell'assemblea condominiale (2006, 563); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La rinnovazione del contratto di locazione (2006, 87); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'impianto idrico in condominio (2006, 199); L'impugnazione delle delibere assembleari (2007, 89) L'opposizione dell'intimato (2003, 699); Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073); Uso della proprietà esclusiva (2004, 501); Uso diverso da quello pattuito (2006, 337); Vizi della cosa locata (2004, 619).

Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2006 de Il nuovissimo codice delle locazioni (a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l'indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali del C.E.D.

@a) Ambito di operatività.

-L'obbligazione di corrispondere gli aggiornamenti Istat dei canoni di locazione alle scadenze annuali ha natura di debito pecuniario in quanto il relativo importo è determinato preventivamente in base a parametri calcolabili in misura esatta e, pertanto, essendo soggetta al principio nominalistico, non è sensibile alla svalutazione monetaria verificatasi medio tempore.

* Cass. civ., sez. III, 30 marzo 1988, n. 2683, Spa Uni c. Storace.

-La L. 27 luglio 1978, n. 392 ha chiaramente affidato all'Istat la scelta e la valutazione dell'indice da adottare, tra tutti quelli che la tecnica e la scienza statistica consentono di ottenere. Involgendo dunque soltanto attività di ordine tecnico, l'accertamento compiuto dall'Istat è sindacabile sotto il profilo dell'eccesso di potere.

* Cons. Stato, sez. VI, 10 novembre 1981, n. 657, Istat e Pres. Cons. Ministri c. Appino.

-L'art. 19 sexies della L. 5 aprile 1985 n. 118 che, modificando l'art. 32 della L. 27 luglio 1978 n. 392, consente (entro i limiti previsti dalla norma medesima) i patti di aggiornamento del canone locativo in relazione alle eventuali variazioni del potere di acquisto della lira, incide sul regime ordinario dei contratti di locazione ed è, pertanto, applicabile anche a quelli in corso alla data di entrata in vigore della norma.

* Cass. civ., sez. III, 12 marzo 1993, n. 2975, Inps c. Srl Edilizia Peschiera.

-Ove le parti abbiano convenuto di aggiornare il canone conformemente al disposto di cui all'art. 32 della L. n. 392/1978, si deve ritenere che esse abbiano inteso riferirsi al testo di legge così come novellato - dall'art. 1, nono comma sexies della L. n. 118/1985 - al momento della stipulazione della suddetta clausola.

* Pret. civ. Molfetta, 13 febbraio 1987, n. 7, Petruzzella c. Ministero dell'Interno.

-Con riferimento all'aggiornamento del canone di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, in presenza di clausola contrattuale che regoli gli aumenti del canone subordinandoli ad apposita richiesta del locatore (in ossequio al disposto dell'art. 32 L. n. 392/1978, nel nuovo testo di cui all'art. 1, comma 9 sexies, D.L. n. 12/ 1985), proprio perché l'aggiornamento non è automatico e l'obbligo relativo nasce solo in dipendenza della richiesta del locatore, il ritardo nella formulazione della richiesta comporta una riduzione del quantum dell'aggiornamento, nel solo senso che la base dell'adeguamento deve essere costituita dal canone nella misura originaria, e non in quella che il locatore avrebbe potuto teoricamente pretendere attraverso una tempestiva richiesta delle varie annualità di aggiornamento. Pertanto, il calcolo per l'aumento del canone suddetto deve essere operato sommando le variazioni Istat intervenute per tutto il periodo, a partire dalla data base, e sia pure avendo riguardo al canone originario (c.d. criterio della variazione assoluta).

* Trib. civ. Reggio Calabria, sez. I, 17 febbraio 1999, n. 44, Rullo A. ed altro c. Regione Calabria, in Arch. loc. e cond. 1999, 840.

-Non integra gli estremi della clausola di cui al citato art. 32 L. n. 392/1978 la pattuizione delle parti che prevede solo una riserva di aumento nei limiti eventualmente consentiti dalla legge, anche in corso di contratto.

* Pret. civ. Taranto, 19 giugno 1987, n. 340, Barbaro c. Banca Popolare di Taranto.

@b) Cadenza dell'aggiornamento.

-Le parti del contratto di locazione per uso abitativo assoggettato alle norme della legge sull'equo canone possono prevedere l'aggiornamento del canone con una cadenza maggiore o secondo percentuali minori di quelle previste dall'art. 32 della legge sull'equo canone perché un siffatto accordo è più favorevole per il conduttore e non rientra, quindi, tra quelli vietati dall'art. 79 della citata...