Necessità di un Intervento per le locazioni e problemi vari dell'immobiliare

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 411-413

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Arch. loc. e cond. 4/2013

Dottrina

NECESSITÀ DI UN INTERVENTO

PER LE LOCAZIONI E PROBLEMI

VARI DELL’IMMOBILIARE

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Imu immobili locati, occorre intervenire. 2. Imu aree fab-

bricabili e delibere dei comuni. 3. La tassazione ha bloccato le

compravendite. 4. I Saggi, il Catasto e Al-Khwarithmi. 5. Imu,

iniqua per ragioni di fondo. 6. Appello unitario per l’aff‌itto.

1. Imu immobili locati, occorre intervenire

Il decreto legislativo sul federalismo f‌iscale munici-

pale (n. 23/2011), varato dal Governo Berlusconi, stabi-

liva che l’aliqu ota dell’Imu, prevista in via generale nella

misura del 7,6 per mille, fosse ridotta a lla metà (3,8 pe r

mille) per gli immobili locati. Viceversa, con la disci-

plina dell’Imu sperimentale varata dal Governo Monti,

è stata demandata ai Comuni la scelta se stabilire una

aliquota differenziata per tali immobili, con possibilità

di scendere f‌ino al 4 per m ille. Ma si trat ta di una scelta

puramente teorica, anche a causa de lla norma che ha a

suo tempo previsto l’attribuzion e allo Stato della metà,

comunque, del gettito determinato dall’applicazione

dell’aliquota di base.

I Comuni, in generale, hanno in effetti stabilito aliquo-

te ben superiori a quella di base del 7,6 per mille. In molti

Comuni, è ben noto, è stata prevista l’applicazione dell’ali-

quota massima del 10,6 per mille per tutti gli immobili

locati; ciò che determina aumenti di imposizione inusita-

ti. Molti proprietari, addirittura, non locano, e cercano di

vendere gli immobili (peraltro non trovando – anche con

immobili liberi dall’inquilino – chi acquisti).

In questa situazione è necessario – ad evitare risvolti

anche drammatici nel settore delle locazioni conseguenti

alla f‌ine delle locazioni legali – che la riduzione al 4 per

mille dell’aliquota di base del 7,6 per mille, non costituisca

una mera facoltà concessa ai Comuni ma sia trasformata –

specie in caso di contratti “concordati” – in una previsione

di legge.

La Confedilizia ha formalmente proposto di intervenire

come sopra indicato.

2. Imu aree fabbricabili e delibere dei comuni

L’articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997,

n. 446, disciplina la potestà regolamentare generale delle

Province e dei Comuni. L’articolo 59 dello stesso provvedi-

mento disciplina, in particolare, la potestà regolamentare

in materia di Ici. Tale articolo stabilisce, fra l’altro, alla

lettera g) del comma 1, che – con regolamento adottato a

norma del citato art. 52 – i Comuni possono “determinare

periodicamente e per zone omogenee i valori venali in

comune commercio delle aree fabbricabili, al f‌ine della

limitazione del potere di accertamento del Comune qua-

lora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non

inferiore a quello predeterminato, secondo criteri impron-

tati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo

l’insorgenza di contenzioso”.

Circa l’applicabilità anche all’Imu delle disposizioni di

cui al citato articolo 59, deve rilevarsi che l’art. 14, comma

6, del D.L.vo 14 marzo 2011, n. 23 (federalismo municipa-

le) originariamente disponeva che “è confermata la pote-

stà regolamentare in materia di entrate degli enti locali

di cui agli articoli 52 e 59 del citato decreto legislativo n.

446 del 1997 anche per i nuovi tributi previsti dal presente

provvedimento” (fra cui l’Imu) mentre, in seguito al D.L. 2

marzo 2012, n. 16, come convertito, il riferimento all’arti-

colo 59 è stato eliminato.

Se da tale eliminazione potrebbe farsi discendere

l’inapplicabilità all’Imu dell’art. 59, deve tuttavia segna-

larsi quanto osservato dal Ministero delle f‌inanze nella

circolare n. 296/E, secondo il quale “l’interpretazione

del combinato disposto dell’articolo 52, comma 1, e del-

l’articolo 59 del decreto legislativo n. 446/1997, si ritiene

che non possa condurre ad un restringimento del potere

regolamentare in materia di ICI, rispetto al potere regola-

mentare di carattere generale”.

Può quindi ritenersi che, rientrando la potestà prevista

dall’art. 59, comma 1, lett. g), nell’ambito della generale

potestà regolamentare dei Comuni, essa sia esercitabile

anche con riferimento all’Imu.

3. La tassazione ha bloccato le compravendite

Sia i dati Istat che i dati dell’Agenzia del territorio/en-

trate dimostrano che la diminuzione delle compravendite

è avvenuta in concomitanza con l’introduzione di una forte

tassazione. Sulla base dei dati Istat, si è infatti avuta – nel

primo trimestre 2012, in corrispondenza con l’applicazio-

ne dell’Imu Governo Monti – una diminuzione del 16,9%

rispetto al corrispondente trimestre dell’anno precedente