Una ipotesi di intervento legislativo in tema di supercondominio

Autore:Alberto Celeste
Pagine:201-205
RIEPILOGO

1. Premessa. - 2. Il testo proposto. - 3. L'intestazione: Supercondominio. - 4. Primo comma: Qualora le cose, i servizi e gli impianti contemplati dall'art. 1117 siano comuni a più edifici, costituiti in condomini autonomi, si applicano le disposizioni del presente capo, in quanto compatibili. - 5. Secondo comma: Salva l'esistenza di un regolamento convenzionale, la costituzione del... (visualizza il riepilogo completo)

 
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    Il testo riproduce un intervento al convegno su Il condominio: idee e proposte di modifica degli articoli del codice civile, Bologna, 26 gennaio 2001.

@1. Premessa

Una disciplina sul recente fenomeno del c.d. supercondominio richiederebbe l'indagine, lo studio e l'analisi di una pluralità di problematiche, che, ovviamente, non possono essere affrontate da una sola persona ed in un periodo di tempo limitato.

In particolare, la disciplina dell'appartenenza e della gestione delle parti di uso comune nei differenti gruppi di costruzioni, aggregate secondo i criteri più svariati, richiederebbe un'approfondita elaborazione enucleabile dai noti principi, concetti e categorie concernenti la comunione ed il condominio negli edifici, e, al contempo, la soluzione di delicatissime questioni di natura tecnica, attinenti al fondamento dell'uno o dell'altro istituto e, quindi, il riscontro di tali risultati alla luce delle applicazioni pratiche.

Il continuo evolversi delle tecniche di progettazione e di esecuzione degli edifici, finalizzato ad un più razionale sfruttamento delle capacità edificatorie dei fondi urbani e extraurbani, ha dato luogo alla creazione di complessi edilizi sempre più articolati, distinti in diversi corpi di fabbrica, dotati di autonomia strutturale, ma caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio.

Il fenomeno è abbastanza recente, ma siamo di fronte ad una lacuna normativa, nel senso che non è contemplato né dal codice civile, né da altre leggi speciali: richiamando l'esperienza di alcuni paesi stranieri, che disciplinano autonomamente la figura del supercondominio, si pensi alla Francia, dove l'art. 43 del decreto 17 marzo 1967, n. 233, contempla le unioni di syndacats de compropietaires che costituiscono gruppi che devono creare, gestire e curare la manutenzione di attrezzature comuni a più edifici in condominio e risolvere problemi di interesse comune, mentre gli artt. 27 e 28 della legge 557/65 sul condominio prevedono uno statuto particolare per i grands ensembles.

In Italia, giù si riscontra, però, una notevole confusione sulla disciplina dei diversi gruppi edilizi, che possono riguardare le lottizzazioni al mare o in montagna, villette unifamiliari o case a schiera, o gruppi residenziali urbani, costituiti da numerosi palazzi o da grattacieli con porzioni autonome.

Innanzitutto, è significativo che le intestazioni dei regolamenti che gestiscono tali complessi edilizi s'intitolano indifferentemente «regolamenti di comunione» o «regolamenti di condominio», e con altrettanta disinvoltura, per l'integrazione di tali regolamenti, si richiamano volta per volta le norme proprie della comunione quanto quelle del condominio, ricorrendo sovente ad interpretazioni estensive o analogiche.

Eppure le differenze tra i due istituti sono notevoli, se solo si pensi - tanto per fare qualche esempio - alla titolarità, al godimento ed all'amministrazione; al potere di disposizione, alla rinunzia ed alla divisione; alla facoltà di apportare innovazioni alle parti comuni; alle regole in tema di convocazione e di costituzione dell'assemblea nonché di calcolo delle maggioranze.

Nonostante tali notevoli differenze - v. anche appresso - vi è assoluta incertezza circa l'individuazione di un criterio sicuro per applicare le regole dell'uno o dell'altro istituto, non riuscendosi a comprendere se l'opzione dipenda dalla funzione delle singole cose d'uso comune considerate in sè e per sè, oppure dai caratteri generali del complesso da riguardarsi in modo unitario.

Non è nemmeno certo se la predetta alternativa sia così netta, o se la scelta tra le due categorie rappresenti soltanto un trend, una linea di tendenza, da integrare e precisare, come non sono pacifici i limiti dell'autonomia privata al riguardo, cioè se in che misura ed entro quali confini la stessa possa derogare o modificare la disciplina ritenuta applicabile.

Di qui l'esigenza di un intervento normativo sul punto, cercando di evitare i numerosi inconvenienti concreti che la prassi registra ogni giorno e di risolvere i difficili problemi giuridici che il predetto fenomeno quotidianamente crea.

Compito arduo, poiché si tratta di individuare una disciplina regolatrice che sia non solo coerente con il sistema giuridico vigente, ma al contempo sia idonea a fornire una soddisfacente risposta alle molteplici problematiche che caratterizzano il complesso immobiliare, in modo da non ostacolare o impedire una corretta, funzionale e dinamica gestione delle vicende del supercondominio.

@2. Il testo proposto

Art. 1138-bis. Supercondominio.

  1. Qualora le cose, i servizi e gli impianti contemplati dall'art. 1117 siano comuni a più edifici, costituiti in condominii autonomi, si applicano le disposizioni del presente capo, in quanto compatibili.

  2. Salva l'esistenza di un regolamento convenzionale, la costituzione del supercondominio può avvenire con delibera assembleare di ciascun condominio dei predetti edifici adottata con la maggioranza delle quote millesimali. Page 202

  3. Quando non si provvede per atto di autonomia privata, apposito regolamento fissa e determina le norme dirette a regolare l'uso, le modalità di godimento, la ripartizione delle spese e la partecipazione all'amministrazione delle suddette parti comuni. Il regolamento è approvato con un numero di voti che rappresenti la metà del valore dell'intero complesso immobiliare.

  4. L'assemblea del supercondominio è formata dal collegio degli amministratori dei condominii separati. L'amministratore vi partecipa in qualità di delegato del condominio che rappresenta se la delega è conferita dai condomini che rappresentino la metà del valore del singolo edificio. L'assemblea è legalmente costituita con l'intervento della metà dei delegati, o di almeno due, che rappresentino, in pari tempo, la metà del valore dell'intero complesso immobiliare. Le relative delibere sono adottate con il metodo maggioritario, secondo il valore delle rispettive quote sulle cose comuni, calcolate con riferimento alla misura proporzionale riconosciuta ad ogni singolo edificio in rapporto al suo valore nei confronti degli altri edifici siti nel medesimo complesso immobiliare.

  5. Il collegio degli amministratori elegge l'amministratore del supercondominio, che ha gli stessi poteri e doveri di cui agli articoli 1130 e 1131.

@3. L'intestazione: Supercondominio

Si è preferito adottare, nella rubrica, la terminologia oramai entrata nell'uso, anche se in merito la dottrina ha formulato ampie riserve.

È vero che, con riferimento al linguaggio pubblicitario e giornalistico, il «supercondominio» sembra evocare qualcosa di superlativo, ma è anche vero che, stando al suo significato etimologico, l'avverbio super potrebbe designare l'organizzazione, che si sovrappone a quella dei singoli condomini relativi agli edifici separati.

La denominazione adoperata evidentemente presuppone una chiara scelta ideologica, perché fa riferimento diretto ad un preciso istituto giuridico («il condominio negli edifici»), e dà quindi quasi per scontato che il complesso residenziale sia regolato dalla...

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