Prime note interpretative relative alla allegazione dell'a.p.e. A pena di nullità (anche per atti traslativi a titolo gratuito)

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PRATICA

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6/2013 Arch. loc. e cond.

Prime note interpretative relative alla allegazione

dell’A.P.E. a pena di nullità (anche per atti traslativi

a titolo gratuito)

A cura dell’uff‌icio studi del Consiglio Nazionale del Notariato - settore studi pubblicistici

È stata def‌initivamente approvata dal Senato la legge di conversione del D.L. n. 63/2013.

Rispetto al testo del D.L. 63/2013, in sede in conversione, è stata introdotta una nuova disposizione (il comma 3 bis

dell’art. 6 del D.L.vo n. 192/2005) di grande rilevanza per l’attività notarile, la quale prevede che “L’attestato di pre-

stazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o

ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

La norma pone non pochi dubbi, anche sul piano dell’interpretazione sistematica, e suscita alcune perplessità inter-

pretative, sin dalla sua prima lettura.

A seguire primissime note interpretative basate sui testi normativi approvati dal Senato che è stato possibile repe-

rire.

La pubblicazione in Gazzetta Uff‌iciale della legge di conversione del D.L. n. 63/2013 è prevista per la giornata di saba-

to 3 agosto 2013 e, salvo diversa disposizione che dovesse risultare dal testo f‌inale, entrerà in vigore il giorno successivo.

In tal caso il testo normativo uff‌iciale verrà pubblicato su CNN Notizie di lunedì 5 agosto.

1) L’obbligo di allegazione è limitato al solo contratto di compravendita o deve ritenersi esteso a tutti gli atti traslativi

a titolo oneroso?

La norma stabilisce testualmente che l’attestato di prestazione energetica debba essere allegato “al contratto di vendita”.

Appare subito evidente che il contenuto precettivo della norma risulta ora privo di sistematicità, avendo il legislatore

aff‌iancato al genus degli atti a titolo gratuito, non quello degli atti a titolo oneroso, ma la sola compravendita.

Non è chiaro perché il legislatore abbia operato tale scelta. Se la “ratio” della norma che impone l’allegazione del-

l’attestato di prestazione energetica è quella di assicurare all’acquirente (ora anche a titolo gratuito) una completa

informazione circa la prestazione energetica nonché di fornire raccomandazioni per il miglioramento del rendimento

energetico dell’edif‌icio, l’obbligo di allegazione dovrebbe ritenersi, per logica coerenza, sussistente per ogni atto com-

portante il trasferimento dell’edif‌icio.

Una limitazione dell’applicabilità della nuova disciplina al solo atto di vendita apparirebbe pertanto poco coerente

con quelli che sono gli scopi che si intendono perseguire (soprattutto oggi che l’obbligo di allegazione è anche previsto

per gli atti traslativi a titolo gratuito).

Sicuramente se ne deve ammettere l’applicazione all’atto di permuta, quanto meno argomentando ex art. 1555 c.c.

(le norme stabilite per la vendita si applicano alla permuta, in quanto con questa compatibili), mentre, al contrario, si

deve escludere che la disciplina in esame si applichi agli atti di divisione in ragione della loro natura dichiarativa.

Per quanto riguarda gli altri atti traslativi a titolo oneroso, in relazione a quella che pare essere la “ratio” della disci-

plina in materia di eff‌icienza energetica, più che in relazione al dato testuale, sembra più opportuno fare riferimento al-

l’effetto economico del negozio avente per oggetto edif‌ici energeticamente rilevanti, per cui si dovrà ritenere plausibile

la sussistenza dell’obbligo di allegazione in occasione della stipula di tutti quegli atti che comportino l’immissione nel

mercato immobiliare e la successiva commercializzazione di edif‌ici comportanti un consumo energetico.

Il legislatore ha, in realtà, utilizzato il medesimo termine (“vendita”) che si rinviene nella Direttiva comunitaria

2010/31/UE. Ma si può fondatamente ritenere, in relazione a quella che è la “ratio” della normativa in commento, che,

sia nell’uno (direttiva) che nell’altro caso (legge attuativa), il termine “vendita” possa essere stato utilizzato in senso

lato, quale sinonimo di “alienazione”, comprensivo, pertanto, di ogni atto traslativo a titolo oneroso.

Sarà quindi opportuno procedere - anche sulla scorta delle precedenti conclusioni cui si era pervenuti in ordine al-

l’interpretazione del termine “vendita” - quanto meno in via prudenziale (tenuto conto della grave sanzione della nullità

assoluta prevista dalla disposizione in commento), all’allegazione dell’attestato di prestazione energetica in occasione

della stipula di tutti gli atti inter vivos comportanti il trasferimento, a titolo “oneroso”, di edif‌ici. Con ciò non potendosi

escludere che successivi approfondimenti, in considerazione del canone di stretta interpretazione delle norme che

prevedono nullità, portino a ridurre il perimetro applicativo della norma.

2) L’obbligo di allegazione riguarda tutti gli atti a titolo gratuito?

In base alla nuova norma sono soggetti all’obbligo di allegazione gli atti a titolo gratuito che comportino “il tra-

sferimento di immobili”.

Dal generico riferimento “agli atti a titolo gratuito”, consegue che la disciplina in esame dovrà intendersi riferita non

solo alla fattispecie negoziale disciplinata dagli articoli 769 ss. c.c., ma anche ad ogni altro negozio nel quale - anche

senza spirito di liberalità - vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito.

Nei casi in cui, cioè, a fronte del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da una delle

parti contrattuali a favore dell’altra, quest’ultima non sopporti alcun sacrif‌icio, non essendo tenuta né a corrispondere

un corrispettivo in denaro o in natura, né ad obbligarsi ad un determinato comportamento. E quindi, ad esempio, il patto