Interferenze tra comunione e condominio nella recente evoluzione giurisprudenziale. L'area esterna, la costruzione su suolo comune e il principio dell'accessione

• Autore: Rosario Franco
• Pagine: 135-158

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rivista di diritto privato Problemi delle professioni

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Interferenze tra comunione e condominio

nella recente evoluzione giurisprudenziale.

L’area esterna, la costruzione su suolo comune

e il principio dell’accessione*

di Rosario Franco

Premessa e ricognizione del problema

Nell’avviare la trattazione della questione posta dal titolo delle presenti riessioni

e per attenersi fedelmente alle sue indicazioni si è preferito indagare immediatamen-

te l’intervenuta giurisprudenza sul tema, che – a quanto consta – non pare essersi

ancora espressa a seguito della recente riforma1 del condominio introdotta con la

legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013.

Ad una prima analisi, si è potuto registrare, per un verso, un orientamento diret-

to ad attenuare fortemente la pervasività delle regole condominiali che, in riferimen-

to alle parti comuni, rinvengono nell’art. 1117 la regolamentazione, ma anche le

limitazioni alla loro individuazione2; per l’altro, una prospettiva investigatoria diret-

ta a ribadire, sulla scia di un’antica convinzione, l’autosucienza delle medesime

regole e, dunque, l’assenza della necessità di ricorrere, “sia pure per analogia, a nor-

me che regolano altro istituto”3; il tutto nella nota avvertenza secondo cui la comu-

* Il contributo rappresenta la rielaborazione scritta, con apparato di note, della Relazione tenuta il 4 luglio

2013 nell’Aula Magna dell’Università di Genova nell’ambito della giornata per la presentazione del “Tratta-

to dei diritti immobiliari”, diretto dalla Prof.ssa Giovanna Visinitini, alla quale giungano, ancora una volta,

i più sentiti ringraziamenti.

Una precisazione ‘bibliograca’: le sentenze citate senza ulteriori riferimenti sono state tutte consultate e

lette mediante i siti in abbonamento plurisonline e dejure, delle quali non si è riscontrata la pubblicazione

sulle riviste specialistiche.

1 Una prima analisi della riforma in A. Gambaro-U. Morello, Trattato dei diritti reali, Riforma del condominio

2013, a cura di M. Basile, Milano, 2013, passim; A. Celeste-A. Scarpa, Riforma del condominio. Primo commen-

to alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, Milano, 2012, passim; R. Triola, L’edicio condominiale e l’utilizzazione dei

beni comuni, in Tratt. dir. imm., diretto da G. Visintini, III, La comunione e il condominio, Padova, 2013, 190

ss.; A. Gallucci, Il condominio negli edici. La nuova disciplina dopo la riforma, Padova, 2013, passim; P. Giuggio-

li-M. Giorgetti, Il nuovo condominio. Commento alla legge di riforma n. 220/2012, Milano, 2013, passim

2 In senso contrario Cass., 30 luglio 2004, n. 14559, in Riv. giur. edil., 2005, 63 ss.

3 R. Nobile, Modicazione della cosa comune da parte di un condomino, in Giur. compl. cass. civ., 1953, III, 167

ss.; in senso contrario M. Basile, Osservazioni in tema di rapporti fra accessione e comunione, in Riv. trim. dir.

proc. civ., 1968, 1297 ss., spec., 1300 ss.

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nione ed il condominio sono istituti che potrebbero ingenerare (là dove, alla verica

anche meramente statistica, si avverte che le possibilità si trasformano in quotidiane

realtà giudiziarie) quelle “immensae contentiones” nelle quali si individuava la loro

intrinseca fragilità4, se è vero che “communio est mater discordiarum”.

Tuttavia, l’ampiezza dello scenario che si vorrebbe evocare dovrà inevitabilmente

ricevere un intervento specicativo (forse arbitrario) idoneo a tracciare una linea

ricostruttiva meritevole di approfondimento, sì da provarsi a recuperare in intensio-

ne ciò che inevitabilmente si cede in estensione; l’indagine procederà con riferimento

sia alle ‘aree esterne’ al fabbricato condominiale (o ‘interne’ alla sua recinzione ma)

diverse da quelle sulle quali insiste il fabbricato medesimo (id est: suolo, ai sensi

dell’art. 1117 c.c.), sia al manufatto realizzato da un condomino su suolo comune.

Il titolo – dopo aver opportunamente rilevato che le predicate interferenze merite-

rebbero la specicazione (determinante) della unilateralità, se esse potranno individuar-

si nell’ingerenza normativa della disciplina della comunione in quella del condominio,

escludendosi la vericazione, uguale e contraria, di quella del condominio nella comu-

nione – sembrerebbe consegnare al giurista una vicenda che parrebbe lasciargli pochi

margini di discrezionalità interpretativa, là dove l’art. 1117 sarebbe idoneo a veicolare

la chiave di lettura e gli automatici criteri per scrutinare la questione alla cui soluzione

(o, quantomeno, approfondimento) dovrebbe funzionalmente orientarsi la ricostruzio-

ne che si intende svolgere. Sì che dall’individuazione di un’area condominiale dovrebbe,

in termini quasi meccanici, conseguire, per un verso, la sua titolarità comune e, per

l’altro, la inevitabile contitolarità delle opere su di essa costruite.

Sennonché:

– la problematica rappresentazione del valore5 sintetizzato dalle espressioni “suolo

comune”, “cortile” ed “area esterna”;

– l’eterogeneità dei dati e dei problemi che astrattamente potrebbero essere attratti

nell’elaborazione della complessità della vicenda concreta;

– la tendenziale disomogeneità delle gure espressive comunque riconducibili alle

locuzioni appena indicate;

– l’intersezione della vicenda con quella limitrofa delle modalità di acquisto della

4 Il riferimento è al noto giurista romano Giulio Paolo in G. Branca, Comunione. Condominio negli edici, in

Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1982, p. 79.

5 Nel signicato assunto dal termine nella dialettica (non già contrapposizione) fatto/valore negli studi sull’at-

to di autonomia privata. Su tutti, in posizione più netta, nel senso della dicile conciliazione B. De Giovan-

ni, Fatto e valutazione nella teoria del negozio giuridico, Napoli, 1958, passim, spec., 23 ss.; 35 ss., 67-73, 115

ss., il quale pur rilevando l’inconciliabilità, lascia aperta la strada al dubbio evocando quella ‘ambiguità’ del

negozio giuridico che lo contraddistingue dalla comune ricostruzione della fattispecie; A.E. Cammarata, Il

signicato e la funzione del «fatto», nell’esperienza giuridica, ora in Id., Formalismo e sapere giuridico, Milano,

1963, 245 ss., 271 s., 276 ss., il quale rileva come, nell’esperienza giuridica, la relazione assoluta tra fatto e

valore è destinata a convertirsi in una distinzione relativa tra elemento formale ed elemento materiale