L'installazione dell'ascensore in immobile condominiale tra innovazioni e modificazioni della cosa comune

• Autore: Emanuela Vitiello
• Pagine: 440-444

Page 440

@1. Solidarietà e funzione sociale nell'esegesi giuridica dei diritti reali

Tra gli strumenti idonei a garantire una sempre più completa attuazione del principio personalistico in tutte le sue accezioni, anche nei rapporti patrimoniali, nell'ambito dei diritti reali - per struttura e tradizione i meno sensibili a questo genere di istanze - molto può offrire la materia condominiale, sia per la coesistenza al suo interno di proprietà pro diviso e pro indiviso, sia per la presenza Page 441 di spazi volti a consentire l'esercizio di facoltà afferenti ai diritti personali di godimento.

Facendo seguire a questa considerazione uno slancio di ottimismo, potrebbe ritenersi che l'eventuale presenza di rapporti lato sensu familiari tra vari condomini andrebbe a costituire un prezioso incentivo per il conseguimento del coraggioso obiettivo consistente nel tradurre nella funzione sociale attribuita alla proprietà quello spirito solidaristico che anima tutto il dettato costituzionale.

Per contro - in armonia con passate ma non superate amare considerazioni per cui «nel giardino dei diritti reali non c'è posto per le malattie dei titolari» ¹ - la sentenza n. 3508/1999 della Corte di cassazione offre una visione poco confortante e al contempo aderente alla realtà sulle molteplici, lunghe e intricate vicende processuali che possono aver origine nell'ambiente condominiale, e alle quali la combinazione di fattori cui si è fatto cenno apporta ulteriore ed incompatibile linfa vitale.

L'intera questione nelle varie diramazioni giudiziarie (ben sei nella specie) in cui negli anni è andata dispiegandosi, verte intorno alla legittimità o meno della installazione, ai sensi dell'art. 1102 c.c., in un edificio originariamente privo, di un ascensore, da parte di un condomino che si è interamente assunto le spese dell'impianto. Si premette che, anche in questa pronuncia del Supremo Collegio, la qualifica di innovazione ² è stata riconosciuta de plano alla installazione ex novo dell'ascensore. Tale attribuzione non ha costituito il punto focale della controversia, ma il suo pacifico presupposto, vertendo poi la questione sull'applicabilità anche alle innovazioni del disposto dell'art. 1102 c.c. Tuttavia proprio la correttezza - sotto il profilo interpretativo e normativo - del riconoscimento di tale qualità è l'oggetto principale di questo commento, che così contravviene al principio per cui in claris non fit interpretatio.

Nell'affermare il principio per cui, qualora non si faccia questione di ripartizione di spese tra i condomini, sono irrilevanti anche per le opere costituenti innovazione eventuali delibere assembleari favorevoli munite delle maggioranze di cui all'art. 1136, quinto comma c.c., la sentenza in commento non presenta carattere di particolare novità, ribadendo un consolidato orientamento dottrinale e giurisprudenziale oramai risalente almeno alla pronuncia della Suprema Corte n. 1300 del 5 aprile 1977 ³. Parimenti, la decisione suindicata esprime la difficoltà, accentuata per i giudici di legittimità dalla preclusione di ogni apprezzamento sul fatto (sempre che la pronuncia impugnata sia sorretta da sufficiente e corretta motivazione) ⁴, di adeguare più o meno tempestivamente la capacità espansiva delle norme alle esigenze in rapida evoluzione dei cittadini, esigenze concomitanti al progresso tecnologico, fonte di sempre nuove necessità specie nel campo della vita di relazione.

Al riguardo vi è da dire che gli stessi diritti fondamentali non possono prescindere nella loro effettiva realizzazione da quella degli interessi di natura strettamente patrimoniale, che la proprietà è volta a soddisfare per tradizione in via prioritaria, e con ogni probabilità in tale considerazione è rinvenibile la ragione della funzione sociale attribuita dalla normativa costituzionale al più ampio e intenso dei diritti reali. In tal modo, attraverso la tutela del diritto alla salute e a una normale vita di relazione anche le patologie implicanti una situazione di ridotta capacità motorio-sensoriale, acquistano una rilevanza non secondaria nell'ambito della esegesi giuridica, specie allorché si tratti di definire il significato tecnico di termini propri anche del linguaggio comune e perciò stesso influenzati dalla mutevole realtà culturale ed economico-sociale.

È il caso del discrimen tra le modificazioni e le innovazioni, costituenti due circonferenze concentriche di cui la prima tende a sottrarre sempre più spazio alla seconda, senza contare che anche nei lontani anni quaranta il codice civile contemplava all'art. 1117 l'impianto di ascensore, annoverandolo tra le parti comuni. L'argomento era ed è tra i più dibattuti e risulta quindi ricco di contributi dottrinali e giurisprudenziali di particolare interesse specie sotto il profilo dogmatico. Si può dunque affermare che le modificazioni sono quei mutamenti che pur apportando al bene un aliquid novi rispetto al suo preesistente stato o alla misura ed alle modalità in cui originariamente veniva utilizzato, di modo da assicurarne un migliore e più intenso godimento, tuttavia implicano una novità che non incide in misura notevole sulla consistenza materiale e giuridica della cosa, che non ne altera la destinazione, che non trasforma l'uso a cui il bene era precedentemente deputato, limitandosi a potenziarne le intrinseche utilità ⁵. Diversamente, allorché il mutamento esobita da tali limiti, si è in presenza di una innovazione ⁶. Alla luce di questo tentativo di definizione appare difficilmente comprensibile il rigore della dottrina e della giurisprudenza nell'applicare alle innovazioni i limiti dell'art. 1102 c.c., e in particolare quello inerente al mutamento di destinazione. Una volta affermatasi l'interpretazione valorizzatrice dello spirito della norma e giustamente estensiva - a detrimento dell'ossequioso rispetto del dato letterale - per cui le modificazioni vanno intese come comprensive delle più ardite innovazioni, ci si sarebbe aspettata una esegesi più libera dei limiti posti dalla norma stessa, in particolare di quello che se inteso rigidamente porta ad escludere necessariamente ogni innovazione: il mutamento di destinazione.

Si è invece cercato di raggiungere un risultato similare attravero interpretazioni più ampie del concetto di «pari uso» ⁷, escudendo la necessità della conservazione di un utilizzo identico in senso spaziale e temporale, che avrebbe quale unico sicuro effetto la totale pralisi della possibilità per i singoli proprietari di trarre un più intenso ed agevole godimento dalle cose comuni, rimanendo ciascuno vincolato all'uso precedentemente fattone dagli altri anche se recante minori utilità e con pregiudizio del suo diritto di comproprietario ⁸. Di conseguenza, secondo l'orientamento dottrinale e giurisprudenziale dominante, sono ammissibili da parte di un condomino quei mutamenti volti ad assicurargli un uso anche particolare e diverso, ma tali da garantire agli altri un godimento, anche se differente, almeno di eguale intensità, nel rispetto dell'equilibrio delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali e dei reciproci diritti esclusivi.

@2. Rilievi oggettivi e soggettivi nella distinzione tra modificazioni e innovazioni

Del resto, l'esegesi del disposto dell'art. 1102 c.c. non va tenuta discosta da quella dell'art. 1120 c.c. contenente con riguardo alle sole innovazioni divieti di tenore ben diverso, consistenti in estrema sintesi nel divieto di pregiudicare in misura intollerabile la sicurezza, la stabilità e l'euritmia dell'edificio nonché in quello minimo di rendere il bene inservibile, cioè non più idoneo all'uso o al godimento dei comproprietari, a seguito delle menomazioni apportate. Né deve dimenticarsi la più generale funzione assolta dalle parti comuni dell'edificio, tra cui anche le scale, consistente nel consentire l'uso e il godimento dei beni di proprietà esclusiva, sulla base di un rapporto di collegamento strumentale, materiale e funzionale, particolarmente evidente per quelle parti che rientrano nella struttura fondamentale dell'edificio. Page 442

Questo collegamento impone di considerare le singole parti dell'immobile e le loro componenti non isolatamente astraendole dal contesto ⁹ in cui sono materialmente inserite, ma complessivamente e unitariamente anche in rapporto alle proprietà individuali cui sono funzionalizzate e quindi in relazione al modo in cui effettivamente sono considerate e utilizzate dai comproprietari, in un'ottica di solidale equilibrio di interessi. Di conseguenza, a tal proposito possono assumere particolare rilievo le disposizioni presenti nel regolamento di condominio o assunte attraverso le delibere assembleari (nella specie l'assemblea all'unanimità aveva deliberato...