Innovazioni: le nuove maggioranze ed i nuovi limiti

• Autore: Antonino Coppolino
• Pagine: 25-28

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dott

Arch. loc. e cond. 1/2014

RIFORMA DEL CONDOMINIO

INNOVAZIONI:

LE NUOVE MAGGIORANZE

ED I NUOVI LIMITI (*)

di Antonino Coppolino

(*) Intervento svolto al XXIII Convegno Coordinamento legali Con-

fedilizia tenutosi a Piacenza il 21 settembre 2013.

Le innovazioni che interessano la materia condomi-

niale possono suddividersi in due categorie: quelle nel-

l’interesse del singolo, regolate dall’art. 1102 del cod. civ.

e quelle nell’interesse comune, regolate dagli artt. 1120 e

1121 del cod. civ.

Nell’interesse del singolo le innovazioni sono previste –

come detto - dall’art. 1102 c.c., che riguarda la comunione,

ma di comune applicazione anche in tema di condominio.

Sia che si tratti di comunione sia che si tratti di condo-

minio ci troviamo in presenza di innovazioni (o modif‌ica-

zioni) di cui benef‌icia il singolo comunista nel primo caso

o il singolo condomino nel secondo caso.

Questo a differenza delle innovazioni cosiddette nel-

l’interesse comune che nella comunione sono regolate

dall’art. 1108 c.c., mentre nel condominio dai già citati

articoli 1120 e 1121 del c.c. (1).

Nella comunione, le innovazioni nell’interesse comu-

ne, devono essere prese a maggioranza dei partecipanti.

Precisamente con quelle previste dallo stesso art. 1108

c.c.: almeno i due terzi del valore complessivo della cosa

comune.

Deve tuttavia trattarsi di innovazioni (specif‌ica l’art.

1108, comma 1, c.c.) dirette al miglioramento della cosa

o a renderne più comodo o redditizio il godimento e pur-

ché non venga pregiudicato il godimento di alcuno dei

partecipanti alla comunione e non importino una spesa

eccessivamente gravosa.

Sulle problematiche scaturite dalle innovazioni poste in

essere dal singolo comunista o dal singolo condomino è inter-

venuta, anche di recente, la Corte di Cassazione stabilendo

il principio che l’art. 1102 c.c. detta un criterio di uso promi-

scuo della cosa comune in base al quale ciascun partecipan-

te ha il diritto di utilizzarla “come può e non in qualunque

modo, atteso il duplice limite derivante dal rispetto della de-

stinazione della cosa e della pari facoltà di godimento degli

altri comunisti” (o degli altri condomini) (2).

La recente riforma del condominio, entrata in vigore il

18 giugno 2013, si è occupata, tuttavia, delle sole innova-

zioni nell’interesse comune e più in particolare di quelle

riguardanti il condominio vero e proprio. Per cui riteniamo

necessario soffermarci sulle novità che riguardano questa

parte della materia.

Occorre premettere che, secondo la Suprema Corte

(3), per innovazioni che incidono sulle cose comuni deve

intendersi non ogni modif‌icazione (qualunque “opus no-

vum”), ma solamente quelle modif‌iche che, determinando

l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della

destinazione originaria, comportano che le parti comuni,

in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una

diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere

utilizzate per f‌ini diversi da quelli precedenti.

In altre parole(sottolinea, ancora, la Cassazione più re-

cente (4) nell’ambito della materia del condominio degli

edif‌ici, per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata

ai sensi dell’art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi

mutamento o modif‌icazione della cosa comune, ma sola-

mente quella modif‌icazione materiale che ne alteri l’en-

tità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, men-

tre le modif‌icazioni che mirino a potenziare o a rendere

più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino

immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non

turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono

def‌inirsi innovazioni nel senso suddetto.

L’art. 1120 c.c., che regola – come detto – le innovazioni

nel condominio, al primo comma è rimasto apparentemen-

te inalterato.

Anche dopo la riforma esso prevede che “i condomini,

con la maggioranza indicata al quinto comma dell’art.

1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al mi-

glioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento

delle parti comuni”.

Tuttavia la modif‌ica sostanziale di questo primo comma

risiede nelle nuove maggioranze indicate nel richiamato

articolo 1136 c.c., che è stato invece profondamente novel-

lato al f‌ine di facilitare la vita condominiale.

Infatti, in base al quinto comma dell’art. 1136 c.c., il

nuovo quorum deliberativo (da applicarsi sia in prima

che in seconda convocazione) per l’approvazione delle

innovazioni di cui al primo comma dell’art. 1120 c.c. è rap-

presentato dalla maggioranza degli intervenuti all’assem-

blea e da almeno i due terzi del valore dell’edif‌icio.

Il nuovo quorum deliberativo fa quindi riferimento

alla maggioranza degli intervenuti in assemblea anziché

a quella dei partecipanti al condominio (com’era nel te-

sto previgente) onde facilitare il raggiungimento di tale

quorum (5) .

Per quanto riguarda i quorum costitutivi(che riman-

gono gli stessi sia per le deliberazioni del primo che per

quelle del secondo comma dell’art. 1120 c.c.) occorre

fare riferimento, invece, alle maggioranze del primo e del

terzo comma del nuovo art. 1136 c.c.: intervento di tanti

condomini che rappresentino almeno i due terzi del va-

lore dell’intero edif‌icio e la maggioranza dei partecipanti

al condominio in prima convocazione e almeno un terzo

del valore dell’intero edif‌icio e un terzo dei partecipanti al

condominio in seconda convocazione.

In particolare, l’attuale art. 1120 c.c., al secondo com-

ma, prevede che i condomini, con la maggioranza indicata

dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le