Inadempimento del conduttore

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a. Autoriduzione del canone.

Anche all’esito dell’introduzione della nuova disciplina delle locazioni abitative ad opera della legge n. 431 del 1998, la disposizione contenuta nell’art. 5 della legge n. 392 del 1978, che ha predeterminato la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione, trova applicazione esclusivamente per le locazioni ad uso di abitazione, e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall’abitazione. * Cass. civ., sez. III, 10 giugno 2005, n. 12321, Cambi ed altro c. Mariantoni, in Arch. loc. e cond. 2006, 154. [RV582657]

In tema di contratto di locazione di immobili urbani, la cosiddetta autoriduzione del canone in relazione alla sua pretesa esorbitanza rispetto all’importo inderogabilmente fissato per legge costituisce fatto arbitrario che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico convenzionale, restando nei poteri del giudice la valutazione dell’importanza dello squilibrio a fini risolutori. Peraltro, il deposito dei canoni locativi su un libretto bancario o postale, non consegnato né messo a disposizione del locatore, non integra offerta non formale idonea ad escludere l’inadempimento del conduttore. * Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 1998, n. 12253, Flaviano c. Accardo, in Arch. loc. e cond. 1999, 433.

È illegittima l’autoriduzione del canone di locazione prima della instaurazione del giudizio per la sua determinazione, ferma la necessità di valutare con particolare riguardo all’interesse del locatore e riceverlo mensilmente, fino alla moratoria ex lege, nella misura pattuita la gravità di tale inadempimento, da parte del giudice del merito, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c. * Cass. civ., sez. III, 3 marzo 1997, n. 1870, Busillo ed altri c. Iacenda

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita per effetto di una unilateralmente asserita esorbitanza di tale ultima misura rispetto all’importo inderogabilmente fissato per legge) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, essendo, poi, devoluta ai poteri del giudice, ai fini dell’accertamento della gravità dell’inadempimento così realizzatosi, la valutazione dell’importanza dello squilibrio tra le prestazioni con riguardo all’interesse del locatore in relazione al suo diritto di ricevere il canone in misura legale. * Cass. civ., sez. III, 13 ottobre 1997, n. 9955, F.lli Graffione Soc. c. Panini. [RV508798]

L’autoriduzione del canone di locazione costituisce una forma di autotutela riconosciuta al conduttore nell’ambito del giudizio di determinazione dell’equo canone, ma al di fuori di questo ambito concreta inadempimento che, in relazione alla sua quali- ficazione in termini d’importanza, è idoneo a produrre effetti risolutori (il principio è stato affermato dalla suprema Corte con riferimento ad un contratto di locazione di locale commerciale). * Cass. civ., sez. III, 1 giugno 2000, n. 7269, S.I.D.A.R. Srl c. Iacp prov. Roma. [RV537112]

b. Clausola di pagamento anticipato del canone.

Sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull’equo canone, non essendo applicabile il divieto dell’art. 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale, né la disposizione dell’art. 2 ter, della L. 12 agosto 1974, n. 351 (che commina la nullità delle clausole di pagamento anticipato del canone per periodi superiori a tre mesi) che è stata implicitamente abrogata non essendo compatibile con la libertà di determinazione del canone locativo degli immobili per uso non abitativo consentita alle parti dalla legge sull’equo canone. * Cass. civ., sez. III, 25 maggio 1992, n. 6247, Carbone c. De Grecis Ville Arredamenti Srl

c. Clausola risolutiva espressa.

La clausola risolutiva espressa per il caso di mancato pagamento del canone determina l’effetto risolutivo stabilito dall’art. 1456 c.c. indipendentemente dalla gravità dell’inadempimento, la quale dunque non deve essere accertata dal giudice. * Corte App. Brescia, sez. II, 14 maggio 1983, n. 178, Frassi c. Soc. Assicurazioni Generali

d. Giudizio pendente.

L’ultimo comma dell’art. 45 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nel disporre che, ove penda giudizio sulla...