In tema di regolamenti condominiali

• Autore: Oliva Luigi
• Pagine: 133-135

133

dott

Arch. loc. e cond. 2/2012

DOTTRINA

IN TEMA DI REGOLAMENTI

CONDOMINIALI

di Luigi Oliva

SOMMARIO

1. Il caso particolare. 2. La questione sulla natura del re-

golamento nel quadro della disciplina dei regolamenti con-

dominiali prevista nell’ordinamento. 3. Sull’osservanza del

regolamento contrattuale anche da parte di coloro che non

hanno partecipato alla sua trascrizione. 4. Considerazioni

conclusive.

1. Il caso particolare

Il proprietario di un lotto di terreno, su cui è prevista

la costruzione di un fabbricato giusta il progetto regolar-

mente approvato dal Comune, con atto notarile conferisce

appalto ad una impresa edile per la costruzione di case

di abitazione non di lusso dei piani rialzati e dei piani

superiori di prima e seconda elevazione sui piani rialzati

dell’edif‌icio, compresi i corpi bassi ed il piano scantinato.

Nell’appalto è inclusa anche la realizzazione di tutte le

opere accessorie condominiali e di urbanizzazione.

Con successivo atto, stipulato lo stesso giorno ed a

ministero del medesimo notaio, detta impresa acquista

le aree edif‌icabili sovrastanti la mezzeria delle solette di

copertura di seconda elevazione fuori il piano rialzato del

costruendo edif‌icio al f‌ine di costruire per suo conto tutte

le fabbriche consentite nel progetto allegato all’atto di

appalto di cui sopra è cenno, compresi scantinati ed altri

corpi bassi.

Successivamente il proprietario del terreno vende

a terzi talune unità abitative dei piani rialzato, primo e

secondo oggetto dell’appalto e, a sua volta, l’impresa di co-

struzioni vende buona parte delle unità edilizie realizzate

in proprio.

Quest’ultima impresa, però, una volta completate tutte

le costruzioni previste nella licenza di costruzione, predi-

spone il regolamento di condominio, che viene richiamato

negli atti notarili di vendita degli appartamenti di sua pro-

prietà previo suo deposito presso un notaio unitamente

alle tabelle millesimali. Il proprietario del terreno, invece,

non richiama nei suoi contratti di vendita alcun regola-

mento.

La suesposta vicenda offre lo spunto per queste brevi

rif‌lessioni sui regolamenti condominiali.

2. La questione sulla natura del regolamento nel qua-

dro della disciplina dei regolamenti condominiali previ-

sta nell’ordinamento

Nella delineata fattispecie, fra i partecipanti al condo-

minio dell’edif‌icio si pone l’interrogativo se il loro regola-

mento sia o meno da considerarsi di natura contrattuale

atteso che il condominio, sotto il prof‌ilo strutturale, è

unico.

Al riguardo, occorrere premettere alcune considerazio-

ni in tema di regolamenti nel condominio edilizio, discipli-

nato dagli artt. 1117 e seguenti del c.c., che sono di ausilio

alla soluzione della prospettata questione.

Il regolamento è un atto di volontà privata, è manife-

stazione di una autodisciplina e rappresenta la legge

interna che organizza ed articola la vita del gruppo; si

concreta in un complesso di norme vincolanti di rilevanza

giuridica nell’orbita del condominio, con eff‌icacia propter

rem perché disciplina i rapporti interni della compagine

condominiale prescindendo dalle persone che la compon-

gono (GIUSEPPE BRANCA, Commentario del codice civile

a cura di Scialoja e Branca, Libro terzo, Della proprietà -

Zanichelli Editore, Bologna 1962, pag. 505).

Quanto alla sua natura, esso può essere di origine in-

terna od esterna; qualunque sia la sua formazione (con-

trattuale o non contrattuale) per la sua validità è richiesta

la forma scritta ad substantiam, non potendosi ipotizzare

un consenso verbale o tacito ovvero per facta concludentia

(Cass. 26 gennaio 2004 n. 1314, in questa Rivista 2004, pag.

318, in Giust. Civ. 2004, I, pag. 921 e in Rassegna Locaz.

2004, pag. 500 con nota di DE TILLA).

Il regolamento di origine interna è quello assembleare,

cioè votato dal consenso assembleare con le prescritte

maggioranze (art. 1136, comma 2, c.c.), e contiene nor-

me volte alla disciplina delle modalità d’uso delle cose

comuni, dell’organizzazione e del funzionamento dei ser-

vizi comuni. Non può in alcun modo menomare i diritti di

ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto

e dalle convenzioni stipulate da tutti i condòmini e, in

nessun caso, può derogare alle disposizioni dei seguenti

articoli: 1118, comma 2, del codice civile (impossibilità

per il condomino di sottrarsi alle spese per la conserva-

zione delle cose comuni), 1119 (indivisibilità delle parti

comuni), 1120 (divieto di innovazioni che possano recare

pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,

che ne alterino il decoro architettonico o che rendano ta-

lune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche

di un solo condomino), 1129 (nomina, revoca e durata

dell’amministratore), 1131 (poteri di rappresentanza del-

l’amministratore), 1132 (dissenso dei condòmini rispetto

alle liti), 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle

deliberazioni), 1137 (impugnazione delle deliberazioni

dell’assemblea), 63 delle disposizioni di attuazione del

c.c. (riscossione coattiva e solidarietà nel subentro nei di-

ritti di un condomino), 66 (convocazione dell’assemblea e

modalità), 67 (intervento in assemblea di ciascun condo-

mino), 69 (casi di modif‌icabilità dei valori dei vari piani o

porzioni di piano). In pratica, oltre all’inderogabilità delle

norme codicistiche sopra enunciate, non può contenere

vincoli che si sostanziano nella menomazione dei diritti

dominicali dei condòmini sulle proprietà esclusive.