In tema di regolamenti condominiali

Autore:Oliva Luigi
Pagine:133-135
RIEPILOGO

1. Il caso particolare. 2. La questione sulla natura del regolamento nel quadro della disciplina dei regolamenti condominiali prevista nell’ordinamento. 3. Sull’osservanza del regolamento contrattuale anche da parte di coloro che non hanno partecipato alla sua trascrizione. 4. Considerazioni conclusive.

 
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dott
Arch. loc. e cond. 2/2012
DOTTRINA
IN TEMA DI REGOLAMENTI
CONDOMINIALI
di Luigi Oliva
SOMMARIO
1. Il caso particolare. 2. La questione sulla natura del re-
golamento nel quadro della disciplina dei regolamenti con-
dominiali prevista nell’ordinamento. 3. Sull’osservanza del
regolamento contrattuale anche da parte di coloro che non
hanno partecipato alla sua trascrizione. 4. Considerazioni
conclusive.
1. Il caso particolare
Il proprietario di un lotto di terreno, su cui è prevista
la costruzione di un fabbricato giusta il progetto regolar-
mente approvato dal Comune, con atto notarile conferisce
appalto ad una impresa edile per la costruzione di case
di abitazione non di lusso dei piani rialzati e dei piani
superiori di prima e seconda elevazione sui piani rialzati
dell’edificio, compresi i corpi bassi ed il piano scantinato.
Nell’appalto è inclusa anche la realizzazione di tutte le
opere accessorie condominiali e di urbanizzazione.
Con successivo atto, stipulato lo stesso giorno ed a
ministero del medesimo notaio, detta impresa acquista
le aree edificabili sovrastanti la mezzeria delle solette di
copertura di seconda elevazione fuori il piano rialzato del
costruendo edificio al fine di costruire per suo conto tutte
le fabbriche consentite nel progetto allegato all’atto di
appalto di cui sopra è cenno, compresi scantinati ed altri
corpi bassi.
Successivamente il proprietario del terreno vende
a terzi talune unità abitative dei piani rialzato, primo e
secondo oggetto dell’appalto e, a sua volta, l’impresa di co-
struzioni vende buona parte delle unità edilizie realizzate
in proprio.
Quest’ultima impresa, però, una volta completate tutte
le costruzioni previste nella licenza di costruzione, predi-
spone il regolamento di condominio, che viene richiamato
negli atti notarili di vendita degli appartamenti di sua pro-
prietà previo suo deposito presso un notaio unitamente
alle tabelle millesimali. Il proprietario del terreno, invece,
non richiama nei suoi contratti di vendita alcun regola-
mento.
La suesposta vicenda offre lo spunto per queste brevi
riflessioni sui regolamenti condominiali.
2. La questione sulla natura del regolamento nel qua-
dro della disciplina dei regolamenti condominiali previ-
sta nell’ordinamento
Nella delineata fattispecie, fra i partecipanti al condo-
minio dell’edificio si pone l’interrogativo se il loro regola-
mento sia o meno da considerarsi di natura contrattuale
atteso che il condominio, sotto il profilo strutturale, è
unico.
Al riguardo, occorrere premettere alcune considerazio-
ni in tema di regolamenti nel condominio edilizio, discipli-
nato dagli artt. 1117 e seguenti del c.c., che sono di ausilio
alla soluzione della prospettata questione.
Il regolamento è un atto di volontà privata, è manife-
stazione di una autodisciplina e rappresenta la legge
interna che organizza ed articola la vita del gruppo; si
concreta in un complesso di norme vincolanti di rilevanza
giuridica nell’orbita del condominio, con efficacia propter
rem perché disciplina i rapporti interni della compagine
condominiale prescindendo dalle persone che la compon-
gono (GIUSEPPE BRANCA, Commentario del codice civile
a cura di Scialoja e Branca, Libro terzo, Della proprietà -
Zanichelli Editore, Bologna 1962, pag. 505).
Quanto alla sua natura, esso può essere di origine in-
terna od esterna; qualunque sia la sua formazione (con-
trattuale o non contrattuale) per la sua validità è richiesta
la forma scritta ad substantiam, non potendosi ipotizzare
un consenso verbale o tacito ovvero per facta concludentia
(Cass. 26 gennaio 2004 n. 1314, in questa Rivista 2004, pag.
318, in Giust. Civ. 2004, I, pag. 921 e in Rassegna Locaz.
2004, pag. 500 con nota di DE TILLA).
Il regolamento di origine interna è quello assembleare,
cioè votato dal consenso assembleare con le prescritte
maggioranze (art. 1136, comma 2, c.c.), e contiene nor-
me volte alla disciplina delle modalità d’uso delle cose
comuni, dell’organizzazione e del funzionamento dei ser-
vizi comuni. Non può in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto
e dalle convenzioni stipulate da tutti i condòmini e, in
nessun caso, può derogare alle disposizioni dei seguenti
articoli: 1118, comma 2, del codice civile (impossibilità
per il condomino di sottrarsi alle spese per la conserva-
zione delle cose comuni), 1119 (indivisibilità delle parti
comuni), 1120 (divieto di innovazioni che possano recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,
che ne alterino il decoro architettonico o che rendano ta-
lune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche
di un solo condomino), 1129 (nomina, revoca e durata
dell’amministratore), 1131 (poteri di rappresentanza del-
l’amministratore), 1132 (dissenso dei condòmini rispetto
alle liti), 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle
deliberazioni), 1137 (impugnazione delle deliberazioni
dell’assemblea), 63 delle disposizioni di attuazione del
c.c. (riscossione coattiva e solidarietà nel subentro nei di-
ritti di un condomino), 66 (convocazione dell’assemblea e
modalità), 67 (intervento in assemblea di ciascun condo-
mino), 69 (casi di modificabilità dei valori dei vari piani o
porzioni di piano). In pratica, oltre all’inderogabilità delle
norme codicistiche sopra enunciate, non può contenere
vincoli che si sostanziano nella menomazione dei diritti
dominicali dei condòmini sulle proprietà esclusive.

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