In tema di recesso per gravi motivi dal contratto di locazione

• Autore: Antonio Nucera
• Pagine: 182-186

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giur

2/2018 Arch. loc. cond. e imm.

LEGITTIMITÀ

Va dunque affermato il seguente principio di diritto:

"in tema di recesso anticipato del conduttore ad uso

diverso da quello abitativo, ai sensi della L. n. 392 del

1978, art. 27, comma 8, quando i gravi motivi sopravvenuti

dedotti dal conduttore si sono verif‌icati prima della sca-

denza del termine per dare l’utile disdetta alla scadenza

naturale del contratto e il conduttore non l’abbia data, tale

condotta, interpretata secondo il principio di buona fede,

va intesa come rinunzia a far valere in futuro l’incidenza

di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può al-

tresì presumersi la non gravità, poichè altrimenti sarebbe

stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la ces-

sazione del rapporto".

Così inquadrata la questione in termini di diritto, in

punto di fatto occorre però rilevare che, nel caso di specie,

la verif‌icazione del grave motivo va fatta risalire non all’en-

trata in vigore della L. n. 626 del 1994, bensì al momento

della redazione della relazione del coordinatore tecnico

regionale del 15 ottobre 1998. Infatti, solo a questa data

l’I.N.P.S. acquisì conoscenza della circostanza che l’im-

mobile non era conforme, nè poteva essere adeguato, alla

nuova normativa in tema di sicurezza sui luoghi di lavoro.

Il grave motivo indicato nell’atto di recesso, quindi, è

successivo alla rinnovazione tacita del rapporto ed è legit-

timamente opponibile al proprietario.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Considerata la novità della questione di diritto affron-

tata, ricorrono gravi ed eccezionali ragioni per disporre la

compensazione integrale delle spese processuali.

Sussistono i presupposti per l’applicazione dell’art. 13,

comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, inserito

dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, sic-

chè va disposto il versamento, da parte dell’impugnante

soccombente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo

unif‌icato pari a quello dovuto per l’impugnazione da lei

proposta, senza spazio per valutazioni discrezionali (sez.

III, sentenza n. 5955 del 14 marzo 2014, Rv. 630550).

(Omissis)

IN TEMA DI RECESSO

PER GRAVI MOTIVI DAL

CONTRATTO DI LOCAZIONE

di Antonio Nucera

Con la sentenza in rassegna, la terza sezione della Cas-

sazione f‌issa un principio logico-giuridico certamente im-

portante e condivisibile.

Sancisce la Corte «In tema di recesso anticipato del

conduttore ad uso diverso da quello abitativo, ai sensi

dell’art. 27, comma 8, L. n. 392/1978, quando i gravi mo-

tivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verif‌icati

prima della scadenza del termine per dare l’utile disdetta

alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non

l’abbia data, tale condotta interpretata secondo il princi-

pio di buona fede, va intesa come rinuncia a far valere in

futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattua-

le, dei quali può altresì presumersi la non gravità poiché

altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo

più rapido per la cessazione del rapporto».

Il Relatore della sentenza, come i primi commentatori,

hanno evidenziato come la questione trattata rappresenti

una novità nel panorama giuridico.

In realtà non è così.

Non si tratta di una problematica sconosciuta alla Cor-

te di cassazione.

Il mezzo ordinario per provocare la cessazione del

contratto di locazione è la disdetta ordinaria che, ai sen-

si dell’art. 28 comma 1 L. 392/78, per le locazioni ad uso

diverso dall’abitativo, deve essere recapitata dodici mesi

prima della scadenza del contratto ovvero diciotto mesi

prima, per le locazioni alberghiere o assimilate, e sei mesi

prima della scadenza in caso di rinuncia al rinnovo delle

locazioni abitative ex art. 2 legge 431/98.

Altra modalità per determinare la cessazione del con-

tratto è rappresentato dal recesso contrattuale, qualora sia

espressamente previsto nel contratto, essendo consentito

alle parti, ai sensi dell’art. 4 comma 1 legge 392/78 o del-

l’art. 27 comma 7 legge 392/78, prevedere espressamente

che il conduttore possa recedere dal contratto in qualsiasi

momento, mediante l’invio di raccomandata con un preav-

viso di almeno sei mesi (c.d. recesso ad nutum), senza che

sia necessario anche indicare le ragioni di tale recesso.

Inf‌ine, per far cessare la locazione, ad uso abitativo

o diverso dall’abitativo, il conduttore potrà avvalersi del

rimedio straordinario stabilito dall’art. 4 comma 2 della

legge 392/78 - riprodotto dall’art. 3 ultimo co. L. 431/98 - e

dall’art. 27 comma ottavo L. n. 392/78, norme secondo le

quali «Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il

conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere

in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di alme-

no sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata»

Il recesso dal contratto per gravi motivi costituisce una

deroga al principio romanistico “pacta sunt servanda”, ri-

portato dall’art. 1372 cod. civ. ai sensi del quale il contrat-

to “...ha forza di legge fra le parti. Non può essere sciolto

che per mutuo consenso o nei casi ammessi dalla legge”.

La disdetta del contratto di locazione è un atto unila-

terale (art. 1334 c.c.) recettizio (art. 1335 c.c.) come tale

la sua eff‌icacia è subordinata al recapito della stessa - non

essendo suff‌iciente il mero invio - al domicilio del locato-

re entro il termine di scadenza previsto dalle disposizioni

primi richiamate.