Immobiliare, problemi vari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani

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1. Riforma del condominio approvata in Senato

Il Senato ha approvato, in prima lettura, la riforma della disciplina del condominio. Il testo è disponibile, nella versione collazionata dall’Ufficio rapporti parlamentari della Confedilizia, sul sito Internet della proprietà immobiliare (www.confedilizia.it). Il testo non recepisce la proposta della Confedilizia circa l’attribuzione al condominio della capacità giuridica, finalizzata a valorizzare l’amministratore di condominio e a facilitare i rapporti in ambito condominiale e con i terzi.

Al proposito, non pare che il Senato abbia colto la distinzione fra capacità giuridica e personalità giuridica, che invece è chiarita nella proposta di legge on. Duilio (ed altri) presentata alla Camera dei Deputati, la quale contiene appunto il riconoscimento al condominio della capacità giuridica, come previsto nella maggior parte dei Paesi europei.

La confusione fra personalità giuridica e capacità giuridica (“Sono emerse numerose perplessità sul riconoscimento ai condominii della capacità giuridica soprattutto in ragione della difficoltà di chiarire in che cosa poi tale personalità si debba sostanziare”: dichiarazione relatore sen. Mugnai - resoconto seduta n. 205 del 17 novembre 2010) ha indotto qualcuno a sostenere che, con l’introduzione di quest’ultima, si vorrebbe fare del condominio una società di capitali. Si tratta di un errore marchiano, evidente. Le società di capitali hanno personalità giuridica ed un’autonomia patrimoniale perfetta, da cui discende una netta separazione fra il patrimonio dell’ente e quello dei soci. Attribuire al condominio la capacità giuridica per determinati atti vuol dire invece, più semplicemente, rico- noscere allo stesso la possibilità, per specifiche materie, di essere titolare di diritti ed obblighi.

2. Deliberazioni condominiali, comunicazione al condomino delegante

L’amministratore deve comunicare le deliberazioni assunte in sede assembleare al condomino che vi è inter- venuto a mezzo di rappresentante? Su questa particolare questione, purtroppo, non constano specifiche pronunce giurisprudenziali né specifici contributi dottrinari. Ciò nonostante, si può rispondere negativamente al quesito rilevando che i condòmini che conferiscono deleghe in occasione delle assemblee condominiali sono stati rite- nuti “presenti” alla discussione (cfr. F. Tamborrino, Come si amministra un condominio, 2004 e, in giurisprudenza, in senso sostanzialmente conforme: Cass. sent. n. 12119 dell’11 novembre 1992). Una conclusione, questa, che, letta alla luce di quanto previsto dall’art. 1137, terzo comma, c.c., dà un’indicazione ai fini della soluzione del caso che ci occupa. Com’è noto, infatti, questa disposizione, occupandosi del termine per impugnare le delibere assembleari “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, precisa che tale termine decorre dalla data della “comunicazione” delle stesse, per gli “assenti”; dalla data in cui sono state assunte, per i presenti (dissenzienti, ma anche astenuti: in tal senso, ex multis, Cass. sent. n. 6671 del 9 dicembre 1988). Ne discende che solo nei confronti dei condòmini assenti alla discussione ricorre l’obbligo (perché di “obbligo” si tratta secondo la dottrina: cfr. A.A. V.V., Trattato del condominio, 2008) di provvedere, da parte dell’amministratore, all’adempimento in questione. Verso i presenti, invece, tale obbligo non sussiste. E poiché dottrina e giurisprudenza - come abbiamo visto - considerano presente anche il condomino che in assemblea si fa rappresentare, non resta che concludere che nei confronti di questo soggetto la comunicazione di quanto deliberato non è dovuta.

Per affinità di argomento, segnaliamo che la seconda sezione della Corte di Cassazione, con ordinanza n. 21220 del 14 ottobre 2010, ha rimesso al Primo Presidente (chiedendo che ne vengano investite le Sezioni Unite) la questione “della individuazione del mezzo tecnico di impugnazione delle delibere condominiali, e...