Il Rendiconto Condominiale Ai Sensi Dell'Art. 1130 Bis C.C. E Le Conseguenze Della Sua Approvazione O Mancata Approvazione

• Autore: Federico Russo
• Pagine: 605-613

605

Riforma

del condominio

IL RENDICONTO

CONDOMINIALE AI SENSI

DELL’ART. 1130 BIS C.C.

E LE CONSEGUENZE DELLA SUA

APPROVAZIONE O MANCATA

APPROVAZIONE (*)

di Federico Russo

SOMMARIO

1. Premessa. 2. L’oggetto della presente indagine. 3. Il con-

tenuto del rendiconto. 4. Le conseguenze dell’approvazione

e della mancata approvazione del rendiconto. 5. Il procedi-

mento di rendimento dei conti ex art. 263 ss. c.p.c. 6. La revi-

sione del conto approvato.

1. Premessa

La legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha meglio def‌inito,

rispetto alla precedente formulazione, l’oggetto e il conte-

nuto del rendiconto condominiale. Dall’approvazione del

rendiconto possono discendere effetti diretti nei rapporti

tra condominio e amministratore e indiretti in quelli tra

condomini e condominio. Tali effetti hanno una diversa

origine e sono sottoposti ad un differente regime. In parti-

colare il condomino, per sottrarsi ad obblighi nei confronti

del condominio dipendenti dall’approvazione del rendi-

conto, sarà tenuto ad impugnare la relativa delibera. Di

contro l’approvazione del rendiconto non impedirà al con-

dominio o ai singoli condomini di agire contro l’ammini-

stratore per il caso di errore materiale, omissione, falsità o

duplicazione di partite.

2. L’oggetto della presente indagine

Una delle novità introdotte con la riforma di cui all’art.

10 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 concerne l’obbligo

dell’amministratore di “redigere il rendiconto condominia-

le annuale della gestione e convocare l’assemblea per la

relativa approvazione entro centottanta giorni” (art. 1130,

n. 10, c.c.). Il numero 1 della medesima disposizione ag-

giunge che l’amministratore deve convocare l’assemblea

annualmente “per l’approvazione del rendiconto condomi-

niale di cui all’articolo 1130-bis” (1).

L’obbligo del rendiconto non costituisce propriamente

una novità assoluta della riforma; invero il previgente art.

1130 c.c., sia pur più laconicamente, affermava che l’am-

ministratore “alla f‌ine di ciascun anno” avrebbe dovuto

“rendere il conto della sua gestione”. Quello che ha fatto,

essenzialmente, il legislatore del 2012 è stato specif‌icare

meglio il contenuto di siffatto obbligo, disciplinando, al

contempo, le conseguenze, per il caso di mancato adem-

pimento ad esso.

Nel presente contributo si affronteranno taluni aspetti

processuali connessi all’obbligo di rendiconto ed alle con-

seguenze - nei rapporti tra amministratore e condominio,

ed in quelli tra questo e i singoli condomini - della sua

impugnazione o mancata impugnazione. Ci si soffermerà,

al contempo, nell’esame delle interconnessioni tra obbligo

di rendiconto dell’amministratore di condominio e proce-

dimento di rendimento dei conti disciplinato dagli artt.

263 ss. c.p.c.

3. Il contenuto del rendiconto

Con riferimento al contenuto del rendiconto, questo

è f‌issato all’art. 1130 bis c.c., introdotto con la medesima

novella del 2012. Esso deve contenere “le voci di entrata e

di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patri-

moniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle even-

tuali riserve”. I dati devono essere espressi “in modo da

consentire l’immediata verif‌ica”. La previsione normativa

va al di là di questa prima elencazione di carattere gene-

rale e prevede che il rendiconto si compone di “un registro

di contabilità, di un riepilogo f‌inanziario, nonché di una

nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione

anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.

Il primo problema che si pone per l’interprete è stabili-

re se l’elencazione contenuta nella norma abbia carattere

tassativo, ovvero meramente esemplif‌icativo, teleologica-

mente orientato al f‌ine di consentire la verif‌icabilità dei

dati da parte dei condomini.

Anteriormente alla riforma, la giurisprudenza aveva

affermato che "l’approvazione da parte dell’assemblea dei

condomini del rendiconto di un determinato esercizio non

presuppone che la contabilità sia redatta dall’amministra-

tore con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per

i bilanci della società, ma è suff‌iciente che la contabilità

sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di

entrata e uscita con le relative quote di ripartizione” (2).

La rinnovata formulazione della norma, tuttavia, con

l’elencazione minuziosa - sia pure non esplicitamente san-

Arch. loc. cond. e imm. 6/2016