Il regolamento condominiale

Pagine223-232

Page 223

    Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla tredicesima edizione (2004) de Il codice del condominio (a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI e STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l'indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali del C.E.D.

Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente, Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori , fumi, esalazioni)(2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'opposizione dell'intimato (2003, 699); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073).

@a) A cura del costruttore

-In tema di condominio di edifici, l'obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto.

* Cass. civ., sez. II, 16 giugno 1992, n. 7359.

@b) Ambasciata

-Nel prendere in locazione un immobile sito in Italia, anche se per adibirlo a sede della propria ambasciata, lo Stato straniero agisce iure privatorum ed è quindi obbligato anche a rispettare gli obblighi derivanti dalla soggezione al regolamento del condominio presso il quale esso abbia preso in locazione l'appartamento.

* Trib. civ. Milano, 30 gennaio 1992, n. 1076, in questa Rivista 1992, 124.

@c) Azione di nullità

-Il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione (accettazione da parte dei singoli acquirenti delle unità immobiliari condominiali del regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio; deliberazione dell'assemblea dei condomini votata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma secondo, c.c.) si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale dal condominio, che ne disciplina la vita e l'attività come ente di gestione (ferma l'inderogabilità di alcune norme concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su di un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini con la conseguenza che l'azione promossa da uno o più condomini per ottenere la declaratoria di nullità del regolamento medesimo, per vizi attinenti al suo processo di formazione, deve avere come necessari contraddittori tutti gli altri condomini, non potendo altrimenti l'eventuale sentenza di accoglimento ritenersi utiliter data.

* Cass. civ., sez. II, 30 marzo 1990, n. 2590, Cilento c. Torrente.

-Il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini; consegue da ciò che l'azione promossa per ottenere declaratoria della nullità, totale o parziale, del regolamento medesimo è esperibile non da e nei confronti del condominio, carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario, non potendo, altrimenti, risultare utiliter data l'eventuale sentenza di accoglimento.

* Cass. civ., sez. II, 29 novembre 1995, n. 12342, Marconi c. Ragone, in questa Rivista 1996, 359.

@d) Battitura tappeti

-È nulla la delibera con cui l'assemblea condominiale abbia, a semplice maggioranza e non all'unanimità, deliberato di aggiungere ai divieti già elencati dal regolamento la voce «battitura tappeti», traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini.

* Trib. civ. Brescia, sez. II, 6 luglio 2000, n. 3066, Pizzoni ed altra c. Condominio Veruda, in questa Rivista 2001, 130.

-È invalida la delibera assembleare che faccia divieto di accedere alla terrazza comune - destinata esclusivamente a copertura - per stendere i panni e battere i tappeti in quanto tale diritto si fonda sul principio di cui all'art. 1102 c.c., in virtù del quale ognuno può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 gennaio 1991, Uva e altri c. Condominio di via Sassetti n. 15/17 e di via Confalonieri n. 34/36/ 38, in questa Rivista 1991, 799.

@e) Clausola compromissoria

-Il secondo comma dell'art. 1137 cod. civ. - a termini del quale ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni assunte dall'assemblea del condominio - configurando il diritto soggettivo del condominio quale facultas agendi a tutela di interessi direttamente protetti dall' ordinamento giuridico - non esclude la compromettibilità ad arbitri delle relative controversie, con la conseguenza che deve considerarsi legittima la norma del regolamento condominiale che pre- Page 224 veda una clausola compromissoria con il correlativo obbligo di chiedere la tutela all'organo designato competente.

* Cass. civ., sez. I, 10 gennaio 1986, n. 73, Triscari c. Imm. Sebastiano.

-L'art. 1137, secondo comma, cod. civ., nel riconoscere ad ogni condomino dissenziente la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell'assemblea del condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri di tali controversie, le quali, d'altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 cod. proc. civ. Conseguentemente, è valida la norma del regolamento condominiale relativa al deferimento ad arbitri del ricorso contro le deliberazioni assembleari viziate da nullità o annullabilità, senza che rilevi in contrario, in relazione alla tutela assicurata dall'art. 1137 citato, l'impossibilità per gli arbitri di sospendere l'esecuzione della delibera impugnata, sempre invocabile dinanzi al giudice ordinario ai sensi dell'art. 700 cod. proc. civ., né la prevista rimessione della nomina di uno degli arbitri al condominio, la cui inerzia è superabile con ricorso al presidente del tribunale competente ex art. 810, secondo comma, cod. proc. civ.

* Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1984, n. 3406, Rossi c. Cond. Giardino.

-Le previsioni pattizie - contenute in un regolamento condominiale - che, disponendo la rimessione della definizione delle controversie agli arbitri, regolino anche la competenza del giudice ordinario, in quanto non attribuiscano agli arbitri funzioni giurisdizionali sostitutive di quelle spettanti al giudice ordinario, sono unicamente compatibili con l'ipotesi dell'arbitrato irrituale, che non esclude, infatti, la competenza e le funzioni del giudice ordinario, ma ne sospende provvisoriamente l'esercizio.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 novembre 1996, n. 11040, Supercondominio La Nave c. Cucchi ed altri, in questa Rivista 1997, 653.

-La clausola compromissoria per arbitri rituali, contenuta in regolamento di condominio a carattere contrattuale, predisposto dall'unico originario proprietario ed inserito quale parte integrante dell'atto di compravendita di una singola unità immobiliare, è valida ed opera i suoi effetti a favore della competenza...

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT