Il recesso del conduttore

AutoreMaurizio De Tilla
Pagine327-329

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che l'onere per il conduttore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso a norma dell'art. 27, ultimo comma della legge n. 392/78 ancorché non espressamente previsto dalla norma - a differenza dall'ipotesi di diniego di rinnovazione di cui al successivo art. 29 - deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso "titolato", non può prescindere dalla specificazione dei motivi.

La necessità della specificazione dei motivi inerisce, quindi, al perfezionamento della dichiarazione di recesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Non rileva, quindi, l'argomento tratto sul tenore della disposizione dell'art. 29 della stessa legge che, in tema di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, impone al locatore l'onere di specificare il motivo del diniego - previsione espressa verosimilmente dettata dal rilievo della tassatività dei motivi specificamente indicati dalla norma.

Ne consegne che, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, tanto l'intenzione di questi di recedere dal contratto, quanto l'indicazione dei gravi motivi debbono essere comunicate al locatore con lettera raccomandata (o con altra modalità equipollente).

Sennonché una volta enunciato il grave motivo, che è alla base dell'esercizio del diritto di recesso, il conduttore non è tenuto anche a "motivarlo" ed a "provarlo", non è tenuto cioè ad indicare le ragioni fattuali, giuridiche o economiche su cui detto grave motivo si fonda ed a fornirne le prove.

Infatti il problema della spiegazione delle ragioni che fondano il motivo di recesso e delle relative prove attiene non all'istituto del recesso in questione, che è collegato solo al grave motivo, ma all'eventuale contestazione dello stesso nelle sedi proprie.

La Corte Suprema ha poi affermato che i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 L. 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione, e in particolare in relazione alle locazioni commerciali può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo, tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l'andamento.

È evidente, in tale ottica interpretativa, che il requisito della "estraneità" rispetto alla volontà del conduttore afferisce alle circostanze che rendano oltremodo gravosa per lui la persistenza del rapporto e non alle determinazioni che il Page 328 conduttore medesimo, in dipendenza di tali circostanze, venga ad adottare.

In altri termini, in presenza di fatti che rendano necessario un ridimensionamento...

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