Il Recesso Del Condominio E Le Penali Contrattuali Alla Luce Del Codice Del Consumo

• Autore: Paola Tamanti
• Pagine: 166-172

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dott

2/2017 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

IL RECESSO DEL CONDOMINIO

E LE PENALI CONTRATTUALI

ALLA LUCE DEL CODICE

DEL CONSUMO (*)

di Paola Tamanti

SOMMARIO

1. Il recesso: considerazioni generali. 2. Il recesso unilaterale

convenzionale: nozione. 3. La clausola penale. 4. Il recesso e

le penali contrattuali nei contratti conclusi fra consumatore

e professionista. 5. Un cenno alle clausole che consentono

all’assicuratore di recedere dopo il sinistro. 6. Conclusioni.

1. Il recesso: considerazioni generali

Il tema del recesso legale appartiene alla disciplina dei

singoli tipi di contratti. In linea generale, viene attribuito

in caso di versamento di una caparra conf‌irmatoria e di

inadempimento, in favore della parte non inadempien-

te (art. 1385 c.c.), ovvero viene attribuito ad una parte

nell’ipotesi di impossibilità parziale della prestazione (art.

1464 c.c.). Fra i contratti per i quali il legislatore prevede

il recesso unilaterale, di interesse condominiale, possia-

mo indicare: la somministrazione a tempo indeterminato

(art. 1569 c.c.), la locazione a tempo indeterminato (art.

1596 c.c.), la locazione di fondi urbani (artt. 1612, 1614

c.c.), l’appalto (artt. 1660, 1671, 1674 c.c.), il trasporto

(art. 1685 c.c.), il mandato (artt. 1722, 1723, 1724, 1725,

1727 c.c.), la commissione (art. 1734 c.c.), la spedizione

(art.1738 c.c.), il conto corrente (art. 1833 c.c.), il con-

tratto di assicurazione (artt. 1893, 1898, 1899 c.c.), il con-

tratto di lavoro subordinato, il contratto d’opera (art. 2227

c.c.), il contratto di prestazione d’opera intellettuale (art.

2237 c.c.).

La ricorrente previsione di una disciplina specif‌ica del

recesso, per i singoli contratti individuali come sopra ac-

cennati, toglie importanza al problema se al recesso legale

sia applicabile la disciplina dettata per il recesso conven-

zionale.

Ci occuperemo, in questo breve saggio, del recesso

convenzionale e delle penali contrattuali, che presentano

prof‌ili di particolare attualità per l’amministratore condo-

miniale, chiamato a valutare l’interesse del condominio a

mantenere in vita un contratto stipulato con un professio-

nista o imprenditore, di durata annuale o pluriennale e a

valutare la legittimità delle singole clausole alla luce delle

norme del Codice del Consumo (D.L.vo. 6 settembre 2005

n. 206, entrato in vigore il 23 ottobre 2005, e successive

modif‌iche apportate da ultimo dal D.L.vo 6 agosto 2015 n,

130 e dal D.L.vo 15 gennaio 2016 n. 8).

2. Il recesso unilaterale convenzionale: nozione

L’art. 1373 del cod. civile, intitolato “recesso unilatera-

le” prevede che:

“ Se a una delle parti è attribuita la facoltà di recedere

dal contratto, tale facoltà può essere esercitata f‌inché il

contratto non abbia avuto un principio di esecuzione.

Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, tale

facoltà può essere esercitata anche successivamente, ma

il recesso non ha effetto per le prestazioni già eseguite o

in corso di esecuzione.

Qualora sia stata stipulata la prestazione di un corri-

spettivo per il recesso, questo ha effetto quando la presta-

zione è eseguita.

È salvo in ogni caso il patto contrario.”.

La facoltà di recesso si esercita per mezzo di una di-

chiarazione, che deve rivestire la stessa forma prescritta

per la conclusione del contratto oggetto di scioglimento.

Le parti possono subordinare il patto di recesso ad una

condizione, e possono prevedere un termine per l’esercizio

del recesso. Tuttavia, la previsione di un termine f‌inale per

l’esercizio del recesso di per sé non legittima il recesso

quando sia iniziata l’esecuzione di un contratto che non

sia di durata.

Quanto al “principio di esecuzione” , di cui al 1° comma

dell’art. 1373 in esame, esso deve essere successivo alla

conclusione del contratto e non contestuale: non è perciò

tale la dazione di un acconto sul prezzo.

Per i contratti ad esecuzione periodica è logico parlare

di prestazioni “già eseguite” e di prestazioni “ in corso di

esecuzione” , dato che per essi è possibile individuare una

pluralità di prestazioni ripetute nel tempo, lo stesso non

è invece per i contratti ad esecuzione continuata, in cui è

dedotta una prestazione unitaria. (1)

Per i contratti ad esecuzione continuata, il recesso

interviene quindi, se l’esecuzione è già iniziata, necessa-

riamente quando la prestazione è “in corso di esecuzione”

. Pertanto, se la formula legislativa dovesse essere inter-

pretata in maniera rigorosa, il recesso non avrebbe alcun

effetto. Ne consegue la necessità di interpretare il 2°

comma della norma distinguendo fra le due ipotesi, e così

nel senso che per i contratti ad esecuzione periodica il re-

cesso non ha effetto né per le prestazioni già eseguite né

per le prestazioni in corso di esecuzione al momento del

recesso, mentre per i contratti ad esecuzione continuata il

recesso ha effetto dal momento in cui la dichiarazione del

recedente giunge a conoscenza dell’altra parte.

Come spesso avviene, le parti prevedono un corrispetti-

vo per il recesso. Questo avrà effetto quando la prestazio-

ne del corrispettivo è eseguita, come prevede il 3° comma

dell’art. 1373 c.c., comma peraltro derogabile.

Il corrispettivo pattuito può essere soltanto promesso:

si parla in questo caso di multa penitenziale. Se è conse-

gnato al momento della conclusione del contratto, si ha la

caparra penitenziale (art. 1386 c.c.).