Il perimento dell'edificio condominiale

AutoreCasa Editrice La Tribuna
Pagine213-217

    Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente, Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Gli ingressi in condominio (2004, 747); Il diritto di prelazione sull'immobile locato (2004, 371); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il regolamento condominiale (2004, 223); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori , fumi, esalazioni)(2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'opposizione dell'intimato (2003, 699); Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073); Uso della proprietà esclusiva (2004, 501); Vizi della cosa locata (2004, 619).


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@a) Demolizione

Agli effetti dell'art. 1128 cod. civ. per perimento dell'edificio condominiale deve intendersi il materiale venir meno del bene, determinato da fatti o avvenimenti accidentali, cui sia rimasta estranea la volontà dei condomini: ne consegue che la disciplina contenuta nella norma suddetta non può trovare applicazione, di regola, nell'ipotesi di demolizione dell'edificio a scopo di ricostruzione, salvo il caso che le demolizioni si siano rese necessarie per evitare crolli conseguenti alla vetustà dell'edificio, che avrebbero potuto cagionare danni a persone o a cose. In tale ipotesi, infatti, il perimento dell'edificio si verifica a seguito di rovina per vetustà di entità tale da rendere necessaria la demolizione delle parti pericolanti e deve trovare disciplina nel citato art. 1128.

    Cass. civ., sez. II, 28 giugno 1980, n. 4102, Capodanno c. Edilizia Morghen S.p.A. e Germano ed altri.


L'azione diretta non al semplice accertamento dell'esistenza o inesistenza dell'altrui diritto, ma al mutamento di uno stato di fatto mediante la demolizione di manufatti o costruzioni, dà luogo ad un'ipotesi di litisconsorzio necessario tra i proprietari dei beni interessati; in tale ipotesi, la mancata integrazione del contraddittorio è rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado e anche in sede di legittimità, ove la relativa eccezione può essere proposta per la prima volta se sulla questione non siasi formato il giudicato e se il presupposto e gli elementi di fatto a fondamento dell'eccezione emergono con evidenza dagli atti senza necessità di nuove prove e dello svolgimento di ulteriori attività vietate nel giudizio di cassazione. (Nel caso di specie, l'attore, nella sua qualità di comproprietà di un immobile, aveva chiesto l'eliminazione dell'apertura creata dai condomini nel muro portante comune al condominio e al fabbricato limitrofo ed il giudice di merito aveva accolto la domanda sul presupposto che l'apertura fosse suscettibile di tradursi in un diritto reale di servitù di passo; la S.C., in applicazione degli esposti principi, rilevata la mancata partecipazione al giudizio del proprietario dell'edificio confinante, ha rimesso gli atti al primo giudice per la regolarizzazione del contraddittorio).

    Cass. civ., sez. II, 17 novembre 1999, n. 12767, Carapacchio ed altra c. Mazzoli, in Arch. loc. e cond. 2000, 250.


Le azioni volte ad ottenere la demolizione, sia pure parziale, di un qualsiasi manufatto appartenente in comproprietà a più persone, vanno proposte e coltivate nei confronti di tutti i comunisti, in quanto le pronunce rese sulle stesse, essendo destinate ad incidere su situazioni necessariamente comuni, non potrebbero produrre effetti concreti nella pretermissione di taluna delle parti interessate, alla quale le pronunce stesse non sarebbero opponibili.

    Cass. civ., sez. II, 3 maggio 1996, n. 4094, Sesto c. Sorrentino.


Il giudice che richiesto di ordinare la demolizione di un'opera eseguita da un condomino su una terrazza di copertura condominiale perché altera il decoro architettonico dell'edificio, e perciò costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma secondo c.c., accoglie la domanda ai sensi dell'art. 1127, comma terzo, c.c. perché ravvisa il pregiudizio estetico dell'edificio, e perciò l'illegittimità della sopraelevazione, ma accerta, incidenter tantum, conformemente alle difese del convenuto, la proprietà esclusiva della terrazza, non va ultra petita perché questo è un presupposto della causa petendi - alterazione del decoro architettonico - rimasta identica, come il petitum attribuito - la demolizione - pur se con argomenti diversi da quelli prospettati.

    Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10334, Meroni ed altra c. Bianco P. ed altri, in Arch. loc. e cond. 1999, 86.


@b) Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina

La responsabilità del singolo condomino per la contravvenzione all'art. 677 cod. pen. può essere affermata solo quando il pericolo di rovina abbia avuto origine nell'ambito della parte di edificio della quale il condomino stesso è proprietario esclusivo, perché al compimento dei lavori delle parti comuni debbono provvedere, secondo i casi, l'amministratore o l'assemblea dei condomini, mentre ciascun condomino, per la disposizione dell'art. 1134 cod. civ., ha la facoltà e non l'obbligo di anticipare le somme necessarie per i lavori urgenti.

    Cass. pen., sez. VI, 24 luglio 1980, n. 9206 (ud. 22 aprile 1980), Lavagna.


L'obbligo di cui all'art. 677 c.p., in caso di mancanza di un amministratore, grava sul proprietario (o sui proprietari) dell'edificio condominiale (anche in virtù di quanto dispone l'art. 2053 c.c.), obbligo che è del tutto indipendente dalla causa che ha determinato il pericolo, essendo irrilevante sia l'origine del pericolo che la sua attribuibilità all'obbligato o la sua derivazione da caso fortuito o da forza maggiore.

    Cass. pen., sez. I, 20 novembre 1996, n. 9866 (ud. 3 ottobre 1996), Brizzi e altro, in Arch. loc. e cond. 1996, 871.


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Negli edifici in condominio, per i quali ai sensi dell'art. 1138 cod. civ., la nomina dell'amministratore è obbligatoria risponde penalmente ai sensi dell'art. 677 cod. pen., l'amministratore il quale non rimuova il pericolo derivante da minacciante pericolo di rovina delle parti comuni salvo che l'omissione non sia a lui imputabile per cause accidentali.

    Cass. pen., 30 dicembre 1973, n. 2869.


Ai fini dell'applicazione dell'art. 677 cod. pen., per rovina deve intendersi non solo il crollo improvviso o il disfacimento, verificatosi in periodo piuttosto breve, dell'edificio o della costruzione nella loro totalità o nella maggior parte, ma anche il...

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