Il perimento dell'edificio

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Arch. giur. circ. e sin. strad. 01/09 597

Rassegna

di giurisprudenza

Il perimento dell’edicio

SOMMARIO

a. Demolizione. b. Omissione di lavori in edif‌ici o costruzioni

che minacciano rovina. c. Parziale. d. Ratio dell’art. 1128

c.c. e. Ricostruzione. f. Rovina di edif‌icio. g. Terremoto. h.

Totale.

a. Demolizione

■ Agli effetti dell’art. 1128 cod. civ. per perimento dell’edif‌icio

condominiale deve intendersi il materiale venir meno del bene,

determinato da fatti o avvenimenti accidentali, cui sia rimasta

estranea la volontà dei condomini: ne consegue che la disciplina

contenuta nella norma suddetta non può trovare applicazione,

di regola, nell’ipotesi di demolizione dell’edif‌icio a scopo di rico-

struzione, salvo il caso che le demolizioni si siano rese neces-

sarie per evitare crolli conseguenti alla vetustà dell’edif‌icio, che

avrebbero potuto cagionare danni a persone o a cose. In tale

ipotesi, infatti, il perimento dell’edif‌icio si verif‌ica a seguito di

rovina per vetustà di entità tale da rendere necessaria la demo-

lizione delle parti pericolanti e deve trovare disciplina nel citato

art. 1128. * Cass. civ., sez. II, 28 giugno 1980, n. 4102, Capodanno

c. Edilizia Morghen S.p.A. e Germano ed altri.

■ L’azione diretta non al semplice accertamento dell’esistenza

o inesistenza dell’altrui diritto, ma al mutamento di uno stato

di fatto mediante la demolizione di manufatti o costruzioni, dà

luogo ad un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra i proprietari

dei beni interessati; in tale ipotesi, la mancata integrazione del

contraddittorio è rilevabile anche d’uff‌icio in ogni stato e grado e

anche in sede di legittimità, ove la relativa eccezione può essere

proposta per la prima volta se sulla questione non siasi formato il

giudicato e se il presupposto e gli elementi di fatto a fondamento

dell’eccezione emergono con evidenza dagli atti senza necessità

di nuove prove e dello svolgimento di ulteriori attività vietate nel

giudizio di cassazione. (Nel caso di specie, l’attore, nella sua qua-

lità di comproprietà di un immobile, aveva chiesto l’eliminazione

dell’apertura creata dai condomini nel muro portante comune

al condominio e al fabbricato limitrofo ed il giudice di merito

aveva accolto la domanda sul presupposto che l’apertura fosse

suscettibile di tradursi in un diritto reale di servitù di passo; la

S.C., in applicazione degli esposti principi, rilevata la mancata

partecipazione al giudizio del proprietario dell’edif‌icio conf‌inan-

te, ha rimesso gli atti al primo giudice per la regolarizzazione del

contraddittorio). * Cass. civ., sez. II, 17 novembre 1999, n. 12767,

Carapacchio ed altra c. Mazzoli, in questa Rivista 2000, 250.

■ Le azioni volte ad ottenere la demolizione, sia pure parzia-

le, di un qualsiasi manufatto appartenente in comproprietà a

più persone, vanno proposte e coltivate nei confronti di tutti

i comunisti, in quanto le pronunce rese sulle stesse, essendo

destinate ad incidere su situazioni necessariamente comuni,

non potrebbero produrre effetti concreti nella pretermissione

di taluna delle parti interessate, alla quale le pronunce stesse

non sarebbero opponibili. * Cass. civ., sez. II, 3 maggio 1996, n.

4094, Sesto c. Sorrentino.

■ Il giudice che richiesto di ordinare la demolizione di un’opera

eseguita da un condomino su una terrazza di copertura con-

dominiale perché altera il decoro architettonico dell’edif‌icio,

e perciò costituisce innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120,

comma secondo c.c., accoglie la domanda ai sensi dell’art. 1127,

comma terzo, c.c. perché ravvisa il pregiudizio estetico dell’edi-

f‌icio, e perciò l’illegittimità della sopraelevazione, ma accerta,

incidenter tantum, conformemente alle difese del convenuto,

la proprietà esclusiva della terrazza, non va ultra petita perché

questo è un presupposto della causa petendi — alterazione del

decoro architettonico — rimasta identica, come il petitum attri-

buito — la demolizione — pur se con argomenti diversi da quelli

prospettati. * Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10334, Meroni

ed altra c. Bianco P. ed altri, in questa Rivista 1999, 86.

b. Omissione di lavori in edici o

costruzioni che minacciano rovina

■ La responsabilità del singolo condomino per la contravven-

zione all’art. 677 cod. pen. può essere affermata solo quando il

pericolo di rovina abbia avuto origine nell’ambito della parte di

edif‌icio della quale il condomino stesso è proprietario esclusivo,

perché al compimento dei lavori delle parti comuni debbono

provvedere, secondo i casi, l’amministratore o l’assemblea dei

condomini, mentre ciascun condomino, per la disposizione del-

l’art. 1134 cod. civ., ha la facoltà e non l’obbligo di anticipare le

somme necessarie per i lavori urgenti. * Cass. pen., sez. VI, 24

luglio 1980, n. 9206 (ud. 22 aprile 1980), Lavagna.

■ L’obbligo di cui all’art. 677 c.p., in caso di mancanza di un

amministratore, grava sul proprietario (o sui proprietari) del-

l’edif‌icio condominiale (anche in virtù di quanto dispone l’art.

2053 c.c.), obbligo che è del tutto indipendente dalla causa che

ha determinato il pericolo, essendo irrilevante sia l’origine del

pericolo che la sua attribuibilità all’obbligato o la sua derivazio-

ne da caso fortuito o da forza maggiore. * Cass. pen., sez. I, 20

novembre 1996, n. 9866 (ud. 3 ottobre 1996), Brizzi e altro, in

questa Rivista 1996, 871.

■ Negli edif‌ici in condominio, per i quali ai sensi dell’art. 1138

cod. civ., la nomina dell’amministratore è obbligatoria risponde

penalmente ai sensi dell’art. 677 cod. pen., l’amministratore il

quale non rimuova il pericolo derivante da minacciante perico-

lo di rovina delle parti comuni salvo che l’omissione non sia a

lui imputabile per cause accidentali. * Cass. pen., 30 dicembre

1973, n. 2869

■ Ai f‌ini dell’applicazione dell’art. 677 cod. pen., per rovina

deve intendersi non solo il crollo improvviso o il disfacimento,

verif‌icatosi in periodo piuttosto breve, dell’edif‌icio o della co-

struzione nella loro totalità o nella maggior parte, ma anche il

distacco di una parte non trascurabile di questi. Ne consegue

che l’ipotesi criminosa ivi prevista sussiste non solo nel caso in

cui tutto l’edif‌icio sia pericolante, ma anche quando si trovi in

pericolo una sua parte rilevante come l’intonaco, il cornicione,

un balcone, una f‌inestra, un muro, che comportino rischio per

l’incolumità delle persone. * Cass. pen., sez. I, 16 maggio 1985,

n. 4779 (ud. 11 febbraio 1985), Fioriti.