Il negozio temporaneo (Temporary Store) e la legge n. 392/1978

• Autore: Nino Scripelliti
• Pagine: 647-649

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dott

Arch. loc. e cond. 6/2014

DOTTRINA

il negozio tempoRaneo

(tempoRaRy stoRe)

e la legge n. 392/1978 (*)

di Nino Scripelliti

1. Una nuova forma di commercio, quella del negozio

temporaneo, rischia di impigliarsi nel groviglio delle re-

gole (senza pretesa di esaustività) di natura urbanistica,

amministrativa, tributaria ed ovviamente, contrattuale-

locativa conf‌luenti nella disciplina delle attività commer-

ciali, con l’unica attenuante che questa nuova forma di

commercio è recente nel nostro paese, e che le norme del

diritto, di regola, seguono i fatti e non li anticipano (se,

addirittura, non li ritardano).

Dunque per negozio temporaneo si intende un modo di

commercio al minuto di derivazione anglosassone, denomi-

nato, variamente, come temporary store, temporary shop,

pop-up retail, negozio a tempo, o negozio temporaneo. Si

tratta di un esercizio commerciale, previsto e pubblica-

mente dichiarato f‌ino dalla sua apertura come destinato a

durare per un periodo di tempo limitato e predeterminato

(normalmente 30-40 giorni,) ovvero f‌ino all’esaurimento

della merce, dopodiché il negozio sarà chiuso (1). In linea

di principio non vi è indicazione o limite nella prassi com-

merciale quanto al genere della merce e dei servizi mes-

si a disposizione dei clienti, anche se, come l’esperienza

dimostra, si tratterà prevalentemente di commercio nel

settore dell’abbigliamento. La diffusione dei temporary

stores come forma evoluta del commercio retail, è deter-

minata oltreché dalla esigenza di liquidazione di stock

di merce invenduta, anche dalla (ritenuta) eff‌icacia del

messaggio, più o meno esplicitamente trasmesso ai consu-

matori, di occasione temporanea e di breve durata di ac-

quisto di prodotti che, per caratteristiche, novità, prezzo,

vengono percepiti come differenti e convenienti rispetto a

quelli acquistabili nel commercio tradizionale. Dunque si

tratta di una modalità di commercio basata sulla brevità

e quindi sulla apparente irripetibilità della offerta (una

occasione da non perdere), quasi una evoluzione del

commercio ambulante e che, come l’esperienza dimostra,

suscita e stimola l’interesse dei consumatori all’acquisto

di un prodotto la cui offerta si percepisce come limitata

nel tempo ed in grado di differenziare l’acquirente, pur re-

stando nell’ambito di una produzione di massa. Tant’è che

la psicologia dei consumi considera alcune tecniche del

temporary store, quale la scansione continua, evidenziata

pubblicamente ed enfatizzata dal tempo che rimane alla

chiusura del negozio, come pratica commerciale al limite

della correttezza e del dolus bonus, potendo essere causa

di un condizionamento psicologico dei consumatori, def‌i-

nibile come ansia da evento, responsabile di un acquisto

compulsivo e la cui convenienza, rispetto a prodotti offerti

nel mercato nei modi tradizionali, l’acquirente non è in

grado di valutare ponderatamente. Ma tant’è: questa è

l’evoluzione del mercato, alla quale anche i consumatori

debbono adeguare la loro capacità di scelta e di discer-

nimento. D’altra parte il negozio temporaneo può essere

considerato anche un tentativo di risposta alla crisi eco-

nomica attuale, in modo da realizzare un conveniente e

f‌lessibile bilanciamento degli interessi delle due parti del

contratto di locazione: dei conduttori, per i quali il tem-

porary store determina un sensibile abbattimento di costi

f‌issi quali i canoni di locazione che in tal modo verranno

a corrispondere all’effettivo uso dei locali; e dell’interesse

dei locatori per un vincolo contrattuale sull’immobile di

breve tempo e più f‌lessibile, e con il vantaggio di un im-

piego produttivo della proprietà, pur limitato, in modo da

attenuare gli effetti delle attuali diff‌icoltà del commercio

e delle locazioni commerciali.

2. Occorre tuttavia chiedersi se e come il contratto di

locazione per negozio temporaneo sia collocabile in quella

vera e propria gabbia contrattuale rappresentata dalla di-

sciplina degli articoli 27 e seguenti e dall’art. 79 della leg-

ge n. 392/1978, o se piuttosto, non si tratti di uno schema

contrattuale estraneo alle forme tipiche dettate da quella

legge, modellato con riferimento ad una propria autonoma

causa ed alla funzione che le parti gli attribuiscono per il

soddisfacimento dei propri interessi.

In effetti parrebbe scontato il riferimento di questo

tipo di contratti di locazione all’art. 27, comma 5°, secondo

il quale “Il contratto di locazione può essere stipulato per

un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da eser-

citare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere tran-

sitorio”. Non si tratta dunque di attività stagionale di cui

all’art. 27 comma 6°, caratterizzata dalla certa ricorrenza

dell’uso commerciale dell’immobile e dalla sua continuità

regolare anche se intermittente, f‌ino alla durata minima

legale (sei, o nove anni se locazione alberghiera) nel corso

dei periodi stagionali interessati da più contratti, da stipu-

lare a richiesta del conduttore che vanta in proposito uno

specif‌ico diritto.

Al contrario i contratti transitori di cui all’art. 27 comma

5° (e, per estensione, i contratti richiamati dall’art. 42)

tipici ed oggetto di modello legale, sono quelli stipulati per

rendere possibile al conduttore l’esercizio di una attività

di impresa che sia temporanea per sua natura, e che cessa

ogni sua utilità in un tempo inferiore alla durata minima

della locazione di cui al comma 1° dell’art. 27. Le attività

commerciali, per le quali la locazione è soggetta alle legge

n. 392/1978, sono indicate nel comma 1° dell’art. 27 come

categoria generale, onde la natura transitoria di una atti-

vità di impresa (nel caso, commerciale) nel senso inteso

dal comma 5°, non può che discendere dalla natura in-

trinseca di tale attività (tipo di merce, luogo di svolgimen-

to, tipo di clientela e quant’altro), sicché in presenza di

commercio di abbigliamento come categoria merceologica