Il fondo per lavori straordinari nel rendiconto e nella contabilità

• Autore: Paola Tamanti
• Pagine: 149-151

149

dott

Arch. loc. e cond. 2/2015

RIFORMA DEL CONDOMINIO

il fondo per lAvori

strAordinAri

nel rendiconto

e nellA contAbilità (*)

di Paola Tamanti

SOMMARIO

1. La normativa. 2. Scopi e ratio della norma. 3. Oggetto della

norma. 4. Potestà decisionale. 5. Quorum deliberativi per le

opere di manutenzione straordinaria. 6. Quorum deliberativi

per le innovazioni. 7. Principi ispiratori della norma. 8. Il

Rendiconto Condominiale. 9. Il Fondo Speciale. 10. Registra-

zioni ed annotazioni del fondo.

1. La normativa

La c.d.. “riforma del condominio” (introdotta dalla

legge 220/2013 successivamente riformata con il Decreto

Destinazione Italia del 23 dicembre 2013 n. 145, convertito

con modif‌icazioni dalla legge n. 9 del 21 febbraio 2014) ha

introdotto nell’art. 1135 c.c., fra le competenze dell’assem-

blea, la costituzione di un fondo speciale laddove vengano

deliberati lavori straordinari o innovazioni.

Il testo dell’art. 1135 n. 4 c.c., licenziato originariamen-

te dalla legge n. 220/2013, così recitava:

“..l’assemblea dei condomini provvede …… alle opere

di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costi-

tuendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo

pari all’ammontare dei lavori.”

Così formulata la norma, secondo i primi commentato-

ri, avrebbe comportato la necessità di un accantonamento

preliminare all’inizio dei lavori da effettuare e dell’intero

importo previsto per gli stessi; il che avrebbe di fatto reso

diff‌icoltosa l’approvazione delle delibere in oggetto per la

necessità di reperire da subito gli ingenti capitali richiesti.

Per questo, la norma è stata integrata nel senso che

segue:

“ 4) l’assemblea dei condomini provvede: alle opere

di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costi-

tuendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo

pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere

eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il paga-

mento graduale, in funzione del loro progressivo stato di

avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai

singoli pagamenti dovuti.”

2. Scopi e ratio della norma

Alla nuova normativa è stata attribuita una serie di

f‌inalità:

- verif‌ica preliminare dell’effettiva capacità contribu-

tiva dei condomini;

- tutela dei condomini adempienti nei confronti di

quelli non adempienti;

- costituzione di una sorta di garanzia preliminare per

le imprese appaltatrici, mediante la predisposizione di

un’apposita provvista di denaro vincolata alla tacitazione

delle pretese creditorie;

- maggior potere contrattuale del condominio nei con-

fronti della ditta appaltatrice, che non potrà più sospende-

re i lavori per mancati pagamenti;

- maggiore controllo da parte dei proprietari della si-

tuazione contabile e f‌inanziaria relativa alle ingenti spese

deliberate;

- imporre al consesso assembleare una contabilità

separata per la realizzazione delle opere e per il relativo

riparto.

Questi ultimi aspetti, già rilevanti nell’intero corpus

della L. 220/2013, hanno acquistato un rilievo esclusivo con

la modif‌ica introdotta all’art. 1135 c.c. dal decreto Destina-

zione Italia. Come evidente dal testo letterale, la “riforma

della riforma” ha def‌initivamente accantonato l’obbligo di

un versamento completo e precedente all’inizio dei lavori:

ora i versamenti potranno essere effettuati per stati di

avanzamento. Così certamente la portata innovativa della

disposizione, che si indirizzava verso una garanzia per le

ditte appaltatrici, è venuta meno, non potendo ipotizzarsi

neppure nella legislazione previgente alla L. 220/2013,

in una corretta gestione condominiale, che le riscossioni

delle singole quote avvenissero dopo le scadenze contrat-

tuali previste e note al consesso condominiale.

3. Oggetto della norma

La previsione normativa, riguardando specif‌icamente

“le opere di manutenzione straordinaria” e le “innovazio-

ni” pone innanzitutto il problema dell’individuazione delle

fattispecie particolari comportanti la costituzione obbli-

gatoria del fondo.

Il concetto di “innovazione” è di costruzione giuri-

sprudenziale, intendosi con tale espressione le “modif‌iche

materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più co-

modo o al maggior rendimento delle parti comuni” (Cass.

n. 12654/2006).

Per le individuazioni delle opere di manutenzione

straordinaria occorre far ricorso oltreché a normative di

valenza nazionale come l’art. 1005 c.c., l’art. 31 della Legge

5 Agosto 1978 n. 457 cosi come modif‌icato dall’art. 3 del

D.P.R. 6 Giugno 2001 n. 380, anche a non omogenee norme

regolamentari a livello comunale.

Prescindendo dalle normative regolamentari di livello

comunale alle quali, peraltro, occorrerà nei singoli casi far

riferimento, in dottrina si è ritenuto opportuno entrare

nello specif‌ico (cfr. Le opere e l’appalto – GIANVINCENZO

TORTORICI – ed. Il Sole 24 Ore), elaborando un elenco di

opere di Manutenzione Ordinaria distinto da altro elenco

di opere di Manutenzione Straordinaria (all.to 1). In estre-

ma sintesi, per manutenzione straordinaria si intendono

quelle opere al di fuori degli interventi di conservazione

sulle parti comuni e sugli impianti condominiali che non

sono pianif‌icabili con una prevedibile breve ciclicità.