Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento secondo il nuovo 4° comma dell'art. 1118 c.c.

AutorePaolo Scalettaris
Pagine135-144
135
dott
Arch. loc. e cond. 2/2015
RIFORMA DEL CONDOMINIO
il distAcco dAll’impiAnto
centrAlizzAto
di riscAldAmento secondo
il nuovo 4° commA
dell’Art. 1118 c.c.
di Paolo Scalettaris
SOMMARIO
1. La norma . 2. Il quadro della materia prima dell’entrata in
vigore della nuova norma; 2-a) Le condizioni per il distacco.
2-b) Gli oneri probatori in relazione al distacco. 2-c) Gli
oneri economici a carico del condomino che si stacchi. 2-d)
Il regolamento di condominio. 2-e) La delibera dell’assem-
blea condominiale circa il distacco. 3. Le condizioni per il di-
stacco previsto dalla nuova norma; 3-a) I “notevoli squilibri
di funzionamento”. 3-b) Gli aggravi di spesa. 4. Il distacco:
modalità operative. 5. Il ruolo dell’assemblea e le modalità
di controllo. 6. Le spese che restano a carico del condomino
che si stacchi. 7. I rif‌lessi del distacco sul piano della con-
tabilità condominiale. 8. La possibilità di pagamento delle
maggiori spese da parte del condomino che si stacchi. 9. La
revoca del distacco. 10. L’ipotesi della pluralità di distacchi.
11. La derogabilità della norma da parte del regolamento di
condominio.
1. La norma
Una norma introdotta dalla legge n. 220 del 2012 di rifor-
ma della disciplina del condominio che dà luogo a numerosi
e complessi problemi interpretativi ed applicativi è la di-
sposizione contenuta nell’ultimo comma dell’art. 1118 c.c.
Il nuovo quarto comma dell’art. 1118 attribuisce ad
ogni condomino la facoltà di rinunciare all’utilizzo del-
l’impianto centralizzato di riscaldamento (o di condizio-
namento) se dal distacco non derivino “notevoli squilibri
di funzionamento” dell’impianto o “aggravi di spesa” per
gli altri condomini (1).
La norma dispone che il condomino che rinunci al-
l’utilizzo sia comunque tenuto a concorrere alle spese di
manutenzione straordinaria, di conservazione e di messa
a norma dell’impianto.
Va detto subito che non è chiaro se con questa norma
il legislatore della riforma abbia inteso enunciare un
principio corrispondente al risultato cui era pervenuta
in precedenza la giurisprudenza nel dare soluzione al
problema del distacco della singola unità dell’impianto
centralizzato di riscaldamento (problema che aveva impe-
gnato a lungo la giurisprudenza ed in relazione al quale
la Corte di cassazione aveva progressivamente modif‌icato
il proprio orientamento) (2) o abbia inteso invece f‌issare
una regola nuova e diversa da questa corrispondente ai
risultati raggiunti in precedenza. La questione sul piano
pratico è assai rilevante poiché nel caso in cui si ritenes-
se che la nuova norma corrispondesse ai risultati cui la
giurisprudenza era giunta in precedenza potrebbe farsi
ricorso a questi per orientarsi nella sua interpretazione ed
applicazione, mentre nel caso diverso questa possibilità
sarebbe esclusa. Esaminiamo dunque il contenuto della
norma e la sua portata.
2. Il quadro della materia prima dell’entrata in vigore
della nuova norma
È opportuno innanzitutto ricordare il percorso seguito
dalla giurisprudenza prima dell’entrata in vigore della
nuova norma ed i risultati ai quali, in esito a tale processo,
essa era pervenuta. Consideriamo le diverse questioni che
si pongono in argomento.
2-a. Le condizioni per il distacco
In primo luogo va considerata la questione delle condi-
zioni richiesta per il distacco, da parte del singolo condo-
mino, della propria unità dell’impianto centralizzato.
In argomento, sulla base del testo previgente dell’art.
1118 c.c., si era ritenuto che fosse “legittima la rinuncia
unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal
singolo condomino mediante il distacco del proprio im-
pianto centralizzato, purché l’interessato dimostri che dal
suo operato non derivano né aggravi di spese per coloro
che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri tecnici
pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio” (3).
Nello stesso senso si era affermato anche che “perché
il condomino possa staccarsi dall’impianto centralizzato
senza l’unanimità di consenso degli altri condomini è ne-
cessaria la duplice condizione che dal distacco non deri-
vino né uno squilibrio tecnico pregiudizievole all’impianto
né un aggravio di spese per coloro che continuino ad usu-
fruire all’impianto” (4).
Orientamento questo seguito anche dalla giurispru-
denza di merito che aveva affermato (5) che il condomino
può legittimamente rinunciare all’uso del riscaldamento
centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità
immobiliare dall’impianto comune senza necessità di au-
torizzazione o approvazione da parte degli altri condomini
se prova che dalla sua rinuncia e dal distacco non derivino
né un aggravio di spese per coloro che continuino a fruire
del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio tecnico
per l’intero edif‌icio pregiudizievole per l’erogazione del
servizio. Si era ulteriormente sottolineato (6) che invece
la necessità del distacco non era richiesta, non continuan-
do condizione per la legittima rinuncia all’uso del riscal-
damento centralizzato.
2-b. Gli oneri probatori in relazione al distacco
Come si è visto, nel def‌inire le condizioni cui il diritto
del singolo condomino di staccare la propria unità immo-
biliare dall’impianto centralizzato di riscaldamento dove-
va ritenersi subordinato, era stato considerato il problema
degli oneri probatori in argomento.

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